维持房贷利率基本稳定可以正确引导市场预期

8月25日，中国人民银行发布公告，从10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

这是一次利率形成机制的改革，是前不久实施的LPR改革的一部分。在LPR形成机制更加市场化的基础上，房贷利率以LPR作为定价基准，其市场化程度必然会大大提高。

目前，个人房贷利率主要是以央行发布的贷款基准利率作为定价基准。“利率双轨”中存贷款基准利率的影响，也主要是通过个人房贷利率体现。央行要通过LPR形成机制改革，实现贷款利率“两轨合一轨”，就必须改变房贷利率形成机制，使其定价基准从贷款基准利率转换为LPR。

当然，人们也关注改革是否使房贷利率水平发生变化。根据新的机制，按8月20日5年期以上LPR计算，新发放的首套个人住房贷款利率不得低于4.85%，二套个人住房贷款利率不得低于5.45%。现在的房贷利率是以贷款基准利率（5年期以上为4.90%）为基础打折或上浮一定比例。不同城市打折或上浮的比例不同，如上海首套房贷款利率可执行9.5折甚至9折，而北京等多数城市则要上浮10%-20%。大致来说，目前全国范围内，首套房贷利率在贷款基准利率的0.9-1.1倍的范围内，即落在4.41%-5.39%的区间；二套房贷利率在贷款基准利率的1.1-1.2倍的范围内，即落在5.39%-5.88%的区间。

可见，新机制确定的首套房贷和二套房贷利率下限，都处于目前实际房贷利率的区间内。也就是说，在机制改革的前后，个人住房贷款利率保持基本稳定。对于一些城市来说，机制改革之后房贷利率会小幅上升，例如上海；对于另一些城市来说，机制改革之后房贷利率会小幅下降，例如北京。

在形成机制改革的过程中保持房贷利率基本稳定，有两方面的重要意义。首先，这可以使改革的推进更加顺利。其次，这传递了不刺激房地产市场的信号。在经济下行压力加大的情况下，市场中存在央行降息的预期，不少人将LPR改革、房贷利率改革看成“变相降息”，维持LPR以及房贷利率水平基本稳定，可以引导市场正确预期。8月26日，央行开展一年期MLF操作1500亿元，利率为3.30%，与此前持平。央行不降低MLF利率引导LPR下行，显示了战略定力，将重点放在机制改革上，而不是短期刺激经济。

短期内，形成机制改革不会使房贷利率大幅波动，上升或下降的幅度都会比较小。但长期来看，形成机制的改革必然会对房贷利率的走势产生影响。在新的机制下，房贷利率将由三部分组成，每个组成部门都由不同的主体确定。

第一部分是公开市场操作利率，主要是中期MLF的利率，这是由央行决定的。LPR由公开市场操作利率加点形成，中期MLF利率将是其基础。目前一年期MLF利率是3.30%，在利率改革的过渡期可望维持稳定，但未来可能回到2017年之前3.0%的水平。

第二部分是LPR在公开市场操作利率的基础上的加点，这是由18家报价行集体确定的。各报价行会根据自己的资金成本、市场供需、风险溢价等因素确定加点幅度。去年来，市场利率整体是下行的，但过去的LPR形成机制没有很好地反映市场利率的变化，在新机制下，银行的适应会有一个过程，使加点与之前比变化不大。但随着银行更加准确地评估资金成本、市场供需、风险溢价，加点将有所减少，使LPR有一定幅度的下降。由于LPR对房贷利率的影响最直接，房贷利率将是银行在LPR报价中重点考虑的因素。

第三部分是房贷利率在LPR基础上的加点下限，这是由人民银行省一级分支机构，指导省级市场利率定价自律机制确定的。省级机构将根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。