企业擅自变更商办为"类住宅" 可无偿收回土地使用权

8月14日，福建省厦门市自然资源和规划局印发《关于加强商办类建设项目全链条管理的实施意见》，加强对厦门商业、办公类建设项目管理，遏制商办类建设项目变相改造为公寓、住宅等“类住宅”建筑，《实施意见》自发布之日起实施。

《实施意见》表示，厦门市资源规划局将从项目策划、方案审查、监督检查、违法查处等方面完善监管措施，提高监管力度，对商办类建设项目全链条管控。2018年1月3日，厦门市国土房产局等五部门发布《进一步加强办公类建设项目管理若干意见》，对厦门市办公类建设项目在开发、建设、销售和使用中的实际情况提出管理意见。《实施意见》与《若干意见》相比，不仅把商业项目包含进去，对违规行为的分类、产生的后果等也规定的更为具体细致，在从重处罚违规企业方面，还增加了“无偿收回土地使用权”和取消企业参与厦门市土地市场交易资格的严厉措施。

受让人擅自将商办类项目改为“类住宅”，出让人有权解除合同，并无偿收回土地使用权

《实施意见》首先明确了资源规划分局和区政府的责任。比如，根据区域内的存量，资源规划分局因合理策划新增商办类建设项目；加强对商办类建设项目土地出让合同内容的拟定及审查管理，明确商业、办公用途可分割销售的规模、条件等各项要求。《国有建设用地使用权出让合同》签订时，应将属地区政府与受让人共同签订的监管协议作为附件，明确区政府监管责任和受让人违约责任。

《实施意见》称，针对商办类建设项目，《国有建设用地使用权出让合同》中应增加禁止条款，“受让人擅自改变土地用途，将商办类项目改为‘类住宅’的，出让人有权解除合同，并无偿收回土地使用权。” 对于涉嫌土地违法立案的建设项目，相关职能部门可以采取停止办理变更许可、竣工规划条件核实、竣工土地复核验收、产权登记等措施。

关于方案审查，《实施意见》要求在出具《建设工程规划许可证》时，资源规划分局应在其他规划要求中备注“建设单位应严格按照方案设计图纸进行施工，严禁改造为‘类住宅’”，并做出了4条细致的规定。

（一）平面功能标注不得出现诸如“公寓”、“卧室”、“客厅”、“阳台”、“厨房”等住宅类功能描述；

（二）建筑平面布局不得采用住宅套型设计，不得设置厨房等居住空间，卫生间、茶水间或饮水供应点必须集中设置；

（三）商业用途建设项目，其分割单元每层套内计容建筑面积小于等于300平方米，建筑层高不得超过4.5米，大于300平方米的，建筑层高不得超过6米；办公用途建设项目，应严格控制最小分割单元的设置，最小分割单元不得小于300平方米，土地出让合同中另有约定的，按约定执行；建筑层高不得超过4.2米；

（四）不得预留、违规增设可作为住宅用途的排水、排污、排烟及燃气等管道。

禁止被列入“黑名单”的违规企业及其控股公司参与厦门市土地市场交易

《实施意见》对虚假广告宣传、备案价格异常，售楼处展示具有居住功能的样板房，商办类建筑项目改为“类住宅”等违法行为，明确将开展调查。虚假宣传被市场监管局处罚的，备案价格明显高于同一区段其他商办类项目的，有因为建设项目改“类住宅”被投诉举报的，都将作为立案佐证。

开发商的违法行为一经立案，资源规划部门将停止办理后续各项手续，包括不准变更许可、不准竣工规划条件核实、不准竣工土地复核验收以及停止办理产权登记。

《实施意见》明确对限期未整改到位的违规企业从重处罚，对涉嫌犯罪的，应当移送司法机关依法处理。同时，将这两类违规企业列入“黑名单”，并推送至信用厦门信息平台，对其实施联合惩戒。禁止被列入“黑名单”的违规企业及其控股公司参与厦门市土地市场交易。

《实施意见》还规定，商业、办公类建设项目于施工期间，在项目的醒目位置增设风险提示牌，告知买受人该项目为商办类建设项目，不得作为住宅使用，否则买受人自行承担相应法律责任，并标注区政府有关监督部门、区执法局以及辖区资源规划分局监督责任人和举报电话。

值得一提的是，上述《实施意见》文件号为“厦资源规划规范[2019]1号”，是厦门市自然资源和规划局在今年3月27日正式挂牌成立后，发布的第一份规范性文件。

根据《厦门市市级机构改革实施方案》，厦门市自然资源和规划局整合了市国土资源与房产管理局的国土资源管理职责、市规划委员会的职责，以及市发展和改革委员会的组织编制主体功能区规划职责，市环境保护局的组织划定生态红线职责，市水利局的水资源调查和确权登记管理职责，市市政园林局（市林业局）的森林、湿地等资源调查和确权登记管理职责，市海洋与渔业局的拟订海洋功能区划、海域开发利用总体规划、无居民海岛保护规划以及海域海岛等资源调查和确权登记管理职责，相关部门的自然保护区管理职责等。