楼市承压，挤破从业者千万高薪泡沫

2019-08-21 09:04:02　来源: 第一财经举报

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经历了几十年风雨辉煌的中国房地产，正在逐渐走向成熟，并开始淘汰末端企业。而与之呼应的情况是，地产人才同样面临洗牌，此前高薪酬带来的人才泡沫逐渐被刺破。

8月的一个周末夜晚，地产猎头任晓俊（化名）约了几个地产公司朋友一起吃饭，虽然暂时无法给这些朋友推荐工作，但还是需要保持日常的交流。

“现在猎头的日子不好过，地产公司对人要求越来越高，人才匹配难度不断增加。我们公司这个月裁了四个人，做得不好就可能面临失业。”任晓俊对一群朋友诉苦。

一年之前，地产圈还流行用人年轻化和激励高薪化的理念，各家公司挖人基本不计成本，进而拉动行业薪资水涨船高。不过，当规模发展进入瓶颈之后，一场没有硝烟的裁员与“优化”之战在每个公司打响。

“结构性”失业

“我们需要的人市场上很少，而组织优化后很多岗位却出现了人员冗余，这就是现状。”一家千亿地产公司人力资源负责人告诉记者。

因为较高的挖人涨薪水平和不完善的人力制度，让地产人和地产公司一样，一直处于高周转状态。很多人一年一次跳槽几乎成为常态，随之而来的是个人薪酬的整体提高。

从猎聘网统计数据来看，地产人求职或跳槽的普遍期望涨薪在30%左右，而各行业平均期望值一般在增长15%左右。

不过，很多缺乏业绩表现的经理人面对行业下行压力时，能力与岗位匹配不足开始凸显，地产公司对于人才需求也出现变化。

“以前营销要的人都很年轻，很多区域营销总都是90后，不过最近我们和地产公司接触发现，合适的候选人年纪也开始增加，大家逐渐意识到有经验的人更适合带公司穿越周期。”任晓俊告诉记者。

以往，很多公司都会设置一些硬性的学历、年龄的门槛，但是由于近期人力市场不佳，这些公司开始逐渐放松。“比如中骏集团、东原地产的区域营销总学历放宽到大专，主要还是招人难。”任晓俊透露。

一方面，很多公司面临招聘难。硬币的另外一面，很多公司都在有意无意缩减指标。

“比如一家闽系企业一个品牌副总经理的岗位，一直对外招人，但是我们私下了解知道，他们也就是把这个岗位放出来在市场看人，实际并没有太大招聘意愿。”任晓俊说。

从某种意义上讲，这样的操作既可以减少人力成本，又可以制造没有缩减人员的现象，同时还可以在市场物色一些储备候选人。

“去年初我基本每周都要接到几个猎头的电话，最近我想跳槽但是都没有太多工作机会。”一位TOP5地产公司区域投资总监告诉记者。

从目前看，由于大部分公司投资计划缩减，土地投资条线一度缩减，华夏幸福（600340.SH）、泰禾集团(000732.SZ)、荣盛发展(002146.SZ)等公司相继有投资条线员工出现被动离职情况。不过，融资类岗位则继续受到欢迎，几乎每家公司都在为融资焦头烂额。

行业与企业发展到不同的阶段，带来了整个行业人才的需求变化，因此开始逐渐出现人才无法匹配的现状。

“从2008年~2012年地产行业涌现了一批明星经理人，这个时间点行业开始逐渐认识到人才的重要性，并慢慢有计划培养人才。而从2015年到2018年7月，由于整个市场的高速发展，让每家公司都不断提高周转速度，进而推动人才周转加速，并催生了一些人才泡沫。”一位上市地产公司总裁告诉记者。

在他看来，两个因素的叠加让很多冲规模的老板开始凶猛挖人。“很多老板都希望找到一个团队立刻改变公司局面，因为这样急功近利的心态，老板的耐心都不足。高薪挖人过后期望都很高，一旦发现不成功就立刻踢走。”上述总裁说。

目前看来，由于此前行业的高速发展，整个人才结构偏年轻，行业人才一度供不应求。猎聘网数据显示，地产从业者35岁以内的人才占比总计70%，40岁以上的人才占比仅13%。

规模瓶颈带来业务收缩

跳槽难，以及跳槽带来降薪，成为今年地产人的现象之一。

“我面试过一个候选人，他是另外一个企业的条线负责人，想来我们这边做副手。但是我们人力认为他工作跳槽太多，只是想来我们公司镀金，就直接不予以通过。”一位TOP15地产公司高管告诉记者。

这个现象背后，实际上是行业进入稳定期后，地产商规模发展减速，继而带来的人才需求减少。

一般而言，行业和公司在快速发展阶段，企业会考虑大量通过高于市场价格的招聘扩大团队，实现组织能力集结，进而保证发展。而行业和公司逐渐走到稳定阶段，甚至组织进行收缩之后，企业人力资源重点从外部招聘转移到内部培训和组织优化，因而将无形淘汰很多人。

根据国家统计局数据，2019年1~7月房屋新开工面积累计增速收窄0.6个百分点降至9.5%，跌破之前保持的两位数增速。单月来看，7月房屋新开工面积2.02亿平方米，同比增速回落2.33个百分点至6.6%，与5月份的2.12亿平方米相比下跌5%。

亿翰智库数据显示，前十强地产商7月销售环比下跌27.1%，TOP31~TOP50地产商销售环比下跌29.7%。这意味着，龙头地产商在市场下行环境下，同样深陷销售缩水的泥潭。

销售面临压力同时，地产公司融资能力不断收紧，无论是政策面还是实际操作层面，融资难和融资成本高是两个特点，而这个带来的就是地产公司拿地减少。

克而瑞监控的国内40个重点城市土地成交显示，7月份溢价率降至14%，较6月份下降了8个百分点。从8月上旬数据也可看出，这一降温趋势由加剧之势，溢价率降至8%。

没有土地的需求，地产公司对于人才的需求也更加少。

“今年公司的规模发展目标基本和去年持平，很多区域都开始合并，合并之后就是人员重合，接着就是裁员。我们内部也是人心惶惶。我本来也考虑过跳槽，但是在外面看了看机会，都很一般，只能将就一下。”中梁控股（02772.HK）一位中层告诉记者。

从今年的销售情况看，很多地产公司在拓展新城市上都异常谨慎，销售规模也基本没有扩张，并开始不断收缩。

正荣地产（06158.HK）从去年底就开始准备区域合并，比如上海和苏州区域公司合并成立苏沪区域公司、天津和济南合并成立环渤海区域公司。一方面，正荣地产在上海难以拓展新项目，另外一方面也是可以借此降低人力成本。

今年8月，中梁控股宣布将浙江、广州等多个区域集团公司合并，成立南方大区。此前，中梁控股曾经通过合并区域集团方式，进行人员缩减。今年4月，中梁当时最大的区域集团——浙广区域集团刚刚吞并了同级别的浙闽粤区域集团的下属南区域公司，并制定了相关减员政策。当时浙闽粤区域集团预计要裁员50人，裁员人数占比在20%左右，裁员具体细化到每个部门和各个条线。

从中梁控股、正荣地产的年度销售规模看，增速均比较小，因而面临规模增速乏力背后，必然要采取收缩措施。

“地产销售上要有规模，要冲规模就要投资，如果靠自身滚动资金发展，维持20%到40%的增长是有可能的，但是如果要超过这个增长幅度，就必须加杠杆，但是未来几年整个行业去杠杆是趋势。”旭辉控股集团（0884.HK）董事长林中说。

人才泡沫被刺破

“由于之前的行业大跃进，很多人都把环境因素想象成自己的能力因素，因此很多人在一家公司都没有经历一个完整的周期，而这样的工作经验实际是无效的。我们在选拔人才时也会面临这样的问题，如果一个人三年跳槽三次，这样的人我们基本不会用。”上述总裁说。

经历过行业疯狂发展之后，这些跳槽过于频繁的地产人逐渐发现下家难寻。一方面，能力和岗位本身存在一定不匹配，几乎属于“硬提拔”；另外一方面，过度跳槽之后会给企业留下不稳定的因素。

比如蓝光发展（600466.SH）在过去几年换了多任集团品牌总，人均时间不超过一年。当这家企业搬到上海之后，HR部门寻找候选人的重要因素就是稳定性。

“这个岗位希望找到一个头部企业比较稳定的候选人，但是在地产圈很难找出，最后他们去奢侈品圈寻找合适候选人。”一位业内人士告诉记者。

随着公司的规模瓶颈，提高能效的任务几乎摆在每家公司面前。比如龙湖集团（00960.HK）就进行矩阵式管理，多个项目可以用一个项目总，进而实现了自己的人力成本缩减。

“以前是一个英雄带着一群人可以做好企业，现在要一个领袖带着一群英雄才能做好企业。”弘阳地产（01996.HK）执行总裁张良曾表示。

目前看来，各家地产公司内部的KPI考核都很高，尤其是行业下行周期，极少老板会接受业绩下滑的事实，最终，业绩增长的压力都传导至核心业务部门和岗位上。而以往并不看重的人力成本，面对利润率不断下滑的情况显得越来越重要。

“很多同行今年都找不到工作，现在地产不好混。要么努力向前拼，要么等着被淘汰。”一位粤系地产公司项目总说。

进入精细化运营时代的地产公司，人力策略也可以逐渐调整。越来越多公司注重内部自身培养，同时挖人也开始更加谨慎。