净负债率远超警戒线，首创置业力偿千亿债务

危机感驱动下，曾居行业前30强的老牌房企首创置业(02868.HK)正加快调整步调。

日前，首创置业发布2019年中期业绩。期内，集团实现签约金额405.4亿元，同比增长12.4%；营业收入104.76亿元，同比增长47.21%；归属于母公司股东的净利润11.87亿元，同比增长约61.23%。

受累出货节奏与城市布局，首创置业去年未能达成800亿销售目标。同时，首创置业负债高企，净负债率达168.63%峰值。规模掉队下，首创置业今年加速销售、甚至变卖自身资产以缓解现金流压力。

“断臂求生”的结果是，期末首创置业货币资金约373.87亿元，较2018年末增多148.16亿元。即使如此，首创置业目前仍杠杆率高企，有息负债约1023.72亿元，净负债率达154.3%，远超安全警戒线。

失意的老牌房企

去年年初，首创置业雄心勃勃，提出2018年销售额保750亿元冲800亿元，2019年、2020年销售额突破1000亿元、1400亿元。但不仅去年业绩未达标，首创置业将今年目标下调至800亿。上半年，其目标达成率刚刚过半。

期内，首创置业实现签约面积162.7万平方米，同比增长19.4%；签约金额405.4亿元，同比增长12.4%。主营业务中，房地产销售、咨询服务、土地一级开发、投资物业租赁收入分别为73.72亿元、0.37亿元、25.65亿元、3.50亿元。

销售增长乏力，与首创置业的城市布局密不可分。作为隶属于北京国资委的国有企业，首创置业在2003年上市之初仅在北京发展。2005年后，首创置业开始向西南、长三角拓展，将市场开拓至天津、成都、重庆及无锡等城市。

即使如此，今年上半年其北京地区销售金额约215亿元，占比高达53%。天津、上海、成都、重庆、澳洲分别实现销售金额约62.53亿元、50.91亿元、8.08亿元、8.39亿元、11.87亿元。

重仓北京，但北京市场并不是首创的天下。克而瑞数据显示，上半年北京市企业权益金额榜前三位分别被中海（00688.HK）、首开(600376.SH)、华润(01109.HK)占据。首创置业落在十名开外，仅以30.2亿元的权益金额位居第19位。

意识到布局掣肘，今年上半年，首创置业动用一二级联动、基金平台拿地、合作开 发等模式积极拿地，期内新获13个二级开发项目，总投资额约171.3亿元，其中三大核心城市圈投资额占比达81.3%。住宅业务首进苏州、佛山、东莞和厦门等城市。

截至报告期末，首创置业土地储备总建筑面积1308.9万平方米，权益总建筑面积904.4万平方米。土地储备总建筑面积中，85%为发展物业，15%为投资物业及其他。“现有土地储备足以满足公司未来3年左右发展需要，规模适中。”公司称。

负债高企卖资求生

今年以来，首创置业持续变卖资产换取现金流。7月31日，首创置业公告称，将北京阳光苑商业投资有限公司35%的股权以3.85亿元底价转让予北京瑞腾阳光物业管理有限公司。仅在7月份，首创置业便披露了3项“卖资产”事宜。

据北京产权交易所信息，7月3日其公布称，首创集团旗下康诚置业有限公司拟挂牌转让沈阳吉天置业有限公司50%的股权，转让底价约1.565亿元；同时，首创置业拟挂牌转让北京天城永元置业有限公司50%股权。

出售资产背后，是首创置业对降低杠杆的渴望。截至2018年末，集团负债总额达1315.16亿元，资产负债比77.49%，净负债率更是达168.63%峰值。

面对高负债率，首创置业甚至拿出供股计划。3月10日其公告称，预期每10股现有股份将发行不多于5股供股股份，已发行股份总数预期将增加不超过50%。

密集运作的结果是，首创置业现金流压力暂缓。截至报告期末，其货币资金373.87亿元，较2018年末增多148.16亿元。短期借款24.33亿元，一年内到期的非流动负债226.74亿元，现金足以覆盖短期债务。

但降低杠杆率并非易事。截至报告期末，首创置业资产总额约1953.51亿元，同比增长58.51%；总负债约1532.36亿元，同比增长约59.3%；资产负债率约78%，较去年末期提升1个百分点。

其中，集团有息负债1023.72亿元，股东权益合计421.15亿元；净负债率为154.3%，较2018年末有所下降，但仍处行业较高水平。值得注意的是，期内其有165.72亿元永续债，若将此纳入计算，首创置业的杠杆率会更高。

Wind数据显示，2018年A股30家样本房企平均净负债率达148.16%，H股30家样本房企平均净负债率达115.32%。其中，A股房企高于净负债率平均值的有14家，H股房企有9家，首创置业便是其中之一。

资金压力下，首创置业上半年动用银行贷款、公募债券、私募债、公司债券、债权融资计划等多种方式募集资金。这导致首创置业当期利息费用达15.28亿元，而同期集团净利润也不过17.59亿元，归属于母公司股东的净利润更是仅有11.87亿元。

加快周转回款、多渠道密集融资之外，冲击A股也曾被首创置业视作重大战略之一。早在2004年，首创置业便公布回A计划。但内地资本市场对房企上市门槛和要求从未有过根本的松绑，且愈发严苛。2018年9月，首创置业最终还是向证监会申请撤回A股发行申请。