2019年北京商办大单频现 租金下降成交量仍处低位

今年，北京写字楼市场发生的多起大宗交易备受关注。

3月，启城投资、颢腾投资宣布联合瑞士合众集团和中东家族财富基金等境外机构投资者，对位于北京市中关村核心区的地标性建筑鼎好大厦项目完成了战略收购，总金额13.4亿美元(约合人民币90.2亿元)。此次交易是迄今为止北京最大体量的商业地产外资收购项目之一。

互联网巨头频频出手购置商业地产。2019年开年，今日头条就豪掷90亿元购买了大钟寺中坤广场和方恒时尚中心的资产包。而京东则斥资27亿元买下翠宫饭店。

近日，北京通州运河商务区又成交一笔30亿大单，这也是迄今为止通州区最大的一笔大宗物业交易。

据投中网PropTech研习社的统计，2019年上半年，北京地区写字楼市场发生了11起大宗交易，披露交易金额超过300亿元。

多起大宗交易的出现是否代表北京商办市场抄底时刻的到来？某保险资金负责人对《华夏时报》记者表示，在收购项目时很多基金都提出要求出售方提供租金担保，很多资金机构对今年租金形势不是特别看好，所以现在说“抄底时刻”还为时尚早。

商办租金下滑 价格泡沫消退

对于持有商办物业的业主方来说，租金收入直接关系着投资回报率，租金也成为商办市场买卖的重要参考。

好租晓楼数据服务平台大数据显示，2019年4月以来，北京写字楼市场租金呈现回落、价值回归的状态。

从最近18个月北京商办类产品租金段位分布图来看，租金在5元/平米/天以下段位成交量呈逐步成放大趋势，5元/平米/天以上中高端产品成交量逐步缩窄。

高力国际提供的数据显示，受第三产业增速放缓等宏观经济因素的影响，今年上半年北京甲级写字楼空置率达到八年来最高值11.5%，租金小幅下调。

高力国际华北区董事总经理严区海分析称，面对当前市场需求疲软的现状，依行业划分，传统金融及传统科技类租户仍为需求的主要推动力，本土灵活办公运营商的扩张速度明显减缓。受互联网投资热潮降温的影响，互联网初创企业的租赁需求大幅下降。

在中关村商圈，《华夏时报》记者看到，此前在此扎堆的互联网金融企业，或运营不善关张，或经营不景气搬到租金更低的区域，区域内对于写字楼租赁的需求大幅下降，不少写字楼在降低租金吸引租户。

莱坊研究部发布的2019年第二季度《北京写字楼市场报告》指出，第二季度，受经济增速持续放缓的影响，许多企业进行内部整合以缩减租赁面积来减少租金预算，因此，全市甲级写字楼平均租金环比下降1.5%至每月每平方米363.3元。

另一方面，商场市场的新增供应量不少，更加加剧市场供过于求的状况，让租金面临下行压力。

2019年第二季度，北京共有两栋甲级写字楼项目竣工入市，分别为中国人寿金融中心和铭丰大厦。中国人寿金融中心成为北京中央商务区中服地块内首个入市项目，总建筑面积约16.2万平方米；铭丰大厦位于丽泽金融商务区，建筑面积5.12万平方米。截至2019年6月，北京甲级写字楼租赁市场的存量达到约1010万平方米。

根据莱坊研究部的统计，2019年下半年，北京写字楼市场预计将迎来多个新项目入市。其中，新增供应主要集中在CBD中服地块、奥运村区域以及丽泽金融商务区。下半年，预计将有约70万平方米的新增写字楼面积入市。

商办价格还未降到位

而在买卖市场，经历了2016年楼市去库存后，北京办公类产品政策逐步收紧，2017年、2018年出现了同比大幅负增长态势，进入2019年，办公类产品的销售面积和同比增长率仍处于低位。

好租晓楼数据服务平台大数据还显示，2019Q1、Q2调价指数分别为0.991和0.982，连续两个季度低于1，Q2监控到约7000套次房源降价，反映出市场投资者回归理性。

好租晓楼数据服务平台高级研究员王磊石认为，这主要是受政策影响，2017年一季度北京对商办产品实施了限购政策，导致成交呈现断崖式下跌。

高力国际发布的内容显示，从今年上半年商办产品交易情况来看，整售交易成交业态有多元化发展的趋势，但办公楼类物业仍占主导，上半年整售交易中，写字楼成交金额占比约为25%。此外，部分被自用型买家或投资机构收购的酒店、零售或综合体项目也有改造为写字楼的计划。

从地理位置来看，上半年整售交易项目多为四环及周边区域，并具备改造提升前景的项目。虽然今年商办市场有大单出现，但北京商办产品整体市场仍不活跃，价格未明显下滑，市场最佳买点还未出现。

多位市场人士向《华夏时报》记者表示，无论是业主心理预期还是真实交易价格，北京商办价格都没有明显下降，不排除随着下半年融资的严控，开发商的资金压力加大，商办价格会有一定的价格下滑。

戴德梁行高级助理董事张为对《华夏时报》记者表示，没有物业能轻松便宜地卖出去。从最近接触的项目来看，业主预期或者市场上的信号稍微低一点之后，不少物业在交易最后一刻，价格还是涨上去了，而且很快就成交了。

北京世嘉融金投资顾问有限公司总经理侯勇告诉《华夏时报》记者，“目前我们接触到的资金方对于目前市场上交易的项目，都认为其估值仍然过高。”

一位险资机构负责人对《华夏时报》记者表示，国家对资金流入房地产领域管控越来越严，今年下半年很多开发商资金压力相对很大，有些资产价格可能会松动，今年成交价格相比去年成交价格将有一定程度下滑。