旭辉：销售没回款就没奖金，未来租金会占营收30%

8月13日，闽系房企旭辉集团（00884.HK）公布2019年中期业绩，并在香港召开业绩发布会，公司董事会主席林中透露，公司将转变发展模式，未来公司30%的营收将会来自租金收入；四季度土地市场竞争减弱，将加大在投资拿地。

商业模式未定，但未来租金会占营收30%

租金大涨的旭辉集团对商业战略有着远大的目标。期内，公司实现租金收入1.74亿元，较2018年的5690.60万元增加207.08%。

业绩会上，林中透露，未来，旭辉集团的租金可占营业收入的30%。公司将由纯粹的开发销售模式逐渐转向开发销售和持有收租并举的模式。其同时预计未来10年至20年集团的租金收入会逐步提升。

但就商业战略的具体内容，林中则表示，公司商业战略还在做讨论和修正，未来发展方向尚未最终确定。

林中称，商业战略不会影响住宅开发业务，商办战略的核心是要打造地产促进商业、商业促进地产的模式，投资的比重会控制在回款量的10%左右。

林中称，下半年是不是继续拿商办用地还要看有没有好的机会，有好机会、好项目一定会拿，如果没有，就会等一等，目前公司没有硬性指标，有机会了才去抓。

今年7月，旭辉集团曾宣布，在公司内部成立旭辉集团商业地产管理总部（以下简称“旭辉商业”），负责统筹管理全集团商业项目的投资、设计、开发、招商和持有营运。旭辉商业总裁则由旭辉集团总裁林峰兼任。

在区域层面，商业同样被重视。旭辉各区域集团或事业部负责人统筹管理商业项目的投资、开发、营运与物管，以实现整体推进商业项目的落地、与住宅开发最大程度的协同。

销售额没有回款，就没有一分钱奖金

业绩会上，林中表示，旭辉2019年承诺的销售目标为1900亿元，1月至7月，已经完成了1030亿元，已经完成了54%，下半年大概还有2300亿元可销售资源，分布在60个城市，以及一线二线准二线达到了接近90%。

业绩公告显示，期内，公司实现销售额884亿元，同比增加33.9%，完成年初公布的1900亿元销售目标的46.52%。

上半年，旭辉集团的销售额来自于全国18个城市的190个项目，其中，新推盘项目为36个。期内，合计实现销售面积为508.82万平方米，同比增加17.5%，销售均价为17382元/平方米。

长三角贡献了旭辉集团超过一半的销售额。数据显示，长三角地区获取销售额455.2亿元，占比51.5%；环渤海区域收获211.7亿元，占比23.9%；中西部则实现155.6亿元，占比17.6%。

旭辉集团首席财务官杨欣介绍，2019年和2018年相比，结转收入分布更加均衡，2018年长三角区域占比75%，到今年更加均衡。

公告显示，期内，旭辉集团的回款率为95%，创历史新高。对此，杨欣表示，“这不是意外，是惊喜。”其介绍，“在公司内部没有回款的销售就是耍流氓，如果销售额没有回款，就没有一分钱奖金，甚至还被到扣。”

杨欣称，“大家达成非常高的一致性”。“如果卖了1000万，只回了500万，还有500万过了6个月（还没回），不好意思，今年一分钱奖金都没有了”。

四季度土地市场竞争减弱

公告显示，期内旭辉集团合计获取34个项目，占地面积75.13万平方米，规划建筑面积为768.99万平方米，平均地价为4847元/平方米，权益代价为266.47亿元，约占公司销售回款的31.67%。

对此，林中表示，买地要量入为出，权益销售回款的50%资金将用于买地，希望其中60%用作买地，40%用于项目收购等多元化渠道的拓展。

面对国内融资环境收紧，林中预计，今年四季度，土地竞争将会减弱，会重点把握投资机会，也因此8月和9月公司将放慢投资步伐，下半年投资额将会是为销售回款的50%左右。

哪些地区将会有更多机会？旭辉集团预计，各线城市之间继续分化加剧，二线及优质三线城市的地价出现回调。

该预计则是基于这样的判断：2019年下半年房地产市场将持续收紧，流动资金紧张环境将于短期内持续。并由此判断，整体房地产市场已2019年于上半年有所降温，下半年销售可能持续疲软。

尽管上半年拿地金额占回款的比率较小，但在全行业的占比并不低。旭辉集团公布的数据显示，7月，公司收获6个项目，权益代价为57.6亿元。依次推算，今年前7个月，旭辉集团获取项目40个，新增土地储备878万平方米，合计代价为323.6亿元，拿地金额权益占比为74%。

据第三方研究机构克而瑞统计的房企新增土地储备数据，前7个月新增878万平方米土地储备的旭辉集团位于房企新增土地储备榜单的第10位。

至6月底，旭辉集团拥有土地储备总建筑面积约为4680万平方米，权益面积约为2340万平方米，权益占比50%。

林峰表示，希望未来两到三年，旭辉集团可以将现在的50%左右的权益占比提高到65%到70%。

物业销售收入增速低于总营收增速

公告显示，营收方面，至6月底，公司实现收入200.63亿元，较去年同期的184.20亿元增加8.9%；其中，销售物业收入为180.25亿元，同比增加3.6%，占已确认收入总额89.7%。

收入增加的同时，旭辉集团的利润也取得增长。期内，公司净利润为44.13亿元，较去年同期增加5.7%。

其中，核心净利润28.7亿元，同比增加17.3%，核心净利润率为14.3%，去年同期该数值为13.3%。股东权益应占利润为31.94亿元，较去年底的34.19亿元，减少6.6%。

旭辉集团称，利润率的增加主要是因为新交付项目利润率更高，同时土地成本合理、融资成本低等多因素造成；但也表示该利润率是政府实施销售限价之前的利润率。

在房企融资收紧的背景下，旭辉集团于今年1月至3月完成三笔、合计9.。55亿美元的债权发行，最高利率为7.625%。旭辉集团称，这足以满足公司应付土地储备扩充和再融资的需求。

公告显示，今年前6个月，旭辉集团净负债率为69.5%，较2018年的67.2%上升2.3%；平均债务成本为5.9%，较去年底增加0.1%；拥有现金约为543亿元，较2018年底持有446.17亿元的现金量增加21.71%。

截至8月13日收盘，旭辉集团收于4.22港元/股，下跌4.95%，成交量为2783.44万股，换手0.35%。