透视房企资金链：融资全面收紧 狠抓回款准备“过冬”

自2008年以来，中国开发商似乎从未像当下这样重视现金流。

在宏观流动性相对宽松的大环境下，今年房地产调控发力点转向融资端。从23号文出台、房地产信托收紧，到境外发债受限，再到银行专项检查，房地产融资不断从严加码，银行信贷、信托、境内外融资渠道全面收紧。

通过销售回笼资金，减少拿地甚至暂停拿地，保持自有资金池“活水”可用够用，成为开发商当下最重要的事。

8月14日，国家统计局公布的房地产开发投资和销售情况显示，7月单月，房企到位资金14834亿元，同比增加5.8%，增速与6月几乎持平。

21世纪经济报道记者拆解资金来源发现，在国内贷款、自筹资金同比降幅明显情况下，仍然支撑房地产开发到位资金提升的重要因素是——销售回款大幅提升。

进入8月，富力、合景泰富等多家房企公开表态，强调加快销售回款，凸显储备现金过冬之紧迫。

多位券商人士预计，下半年房地产融资会继续从紧，土地市场或将降温，经营性现金流将是房企存亡的命门所在。

资金吃紧

国家统计局数据显示，1-7月，房企到位资金99800亿元，增速较1-6月放缓0.2%。

7月单月来看，房企到位资金的增速，相较于6月仅微升0.1%。

中信建投证券数据显示，7月房企融资总额1159亿元，同比增加96%，环比大幅提升91%。但因借新还旧需求增加，融资主要由于房企迎偿债潮，开发到位资金寥寥。

其中，国内开发贷款环比下降6.0%，个人按揭贷款环比下跌0.1%。

相比前几个月，个贷降速明显。7月以来，多地上调房贷利率，降低放款速度。据融360报告，7月全国首套房贷款平均利率为5.44%，相当于基准利率1.11倍。

以深圳为例，7月，在深圳地区26家银行分（支）行房贷利率中，首套房主流贷款利率为基准上浮5%，二套房主流贷款利率为基准上浮10%。

此外，受融资渠道全面收紧、监管升级影响，房企自筹资金出现明显下滑，成为唯一同比、环比均下调的指标，分别下降7.4%、13.8%。

上半年火热的房地产信托降温显著。用益信托网数据显示，7月房地产信托成立数量462个，募集资金762亿元，环比下滑30%。

中信建投证券分析师江宇辉指出，今后银保监会将对信托公司的警示提醒指导作为一项常态化工作，房地产信托政策收紧会在下半年数据上得到更加明显的体现，预计未来增速会持续下滑。

在到位资金中，唯一一项增速上升的是定金及预收款，同比增加12.8%、增速环比上涨11.6%。

光大证券分析师何缅南认为，7月房企资金来源中国内贷款、自筹资金单月同比已明显降速；由于销售反弹回款走强，整体到位资金单月同比仍略有提升，但预计后续销售回款较难维持当前水平，行业资金面压力将逐步抬升。

融资渠道全面收紧之势凸显，资金承压带动土地市场大幅降温。

国家统计局数据显示，7月，全国土地购置面积、土地成交价款单月同比分别较6月下降22.5%、15.8%。百城土地成交溢价率全线下降，其中一线、二线、三线分别环比下滑19.3%、5.2%、7.8%。

易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进认为，整体融资环境进一步收紧，势必会导致房企资金上产生新的压力，房企在拿地、项目开发的进程中会遇到新的难题，进而导致资金链的恶性循环。

第一太平戴维斯分析师谢芳媛预计，二手土地市场将出现更多机会。一些开发商迫于资金周转压力，开始寻求股权合作或直接转让所持地块。土地价格或存在下降空间，手握资金的开发商和投资者不妨耐心观望、伺机而动，以更低成本拿地。

现金为王

早在2014年，万科就强调“没有回款的销售不是真正的销售”，将回款和回款率的重要性提升到首位，今年，房企普遍开始强调这一指标。

对保利发展来说，尽管面临相对较小的融资压力，但年中报数据显示，2019年上半年，保利通过销售共回笼资金2168亿元，回笼率较去年同期上升8个百分点至86%，进一步增强了抗风险能力。

在8月13日旭辉控股年中业绩会上，其95%的回款率也格外引人注目。财报显示，2019年上半年，旭辉控股回款率同比上涨8个百分点至95%。

对此，旭辉控股总裁林峰表示，地产企业的造血能力比融资能力更重要，为此，集团内部设立了专门的回款小组，各地KPI考核也是看回款，不只看销售。

除此之外，阳光城也是对回款和现金较为看重的房企之一。财报显示，2019年上半年，阳光城销售回款725亿元，平均回款率80.5%，较2018年末有所提升。

华泰证券研报统计数据显示，2019年8-12月，地产债总计到期量达2106亿元，其中8-10月地产债单月到期金额较大，每月总额分别为469亿元、502亿元、559亿元，下半年房企将进入偿债高峰期。

而对于部分还债压力较大，资金链较为紧张的房企来说，“促销售、抓回款”将是这部分房企下半年最明智的做法。

净负债率连年攀升的富力地产率先作出表示。

富力地产一则内部文件指出，下半年原则上暂停拿地，如遇优质土地等特殊情况，项目单独呈报集团董事长审批；且下半年的重点工作围绕“促销售、抓回款”开展，在确保销量的基础上追求项目收益最大化。

此外，为缓解融资压力的新城控股也在加速回款。7月22日，新城控股首次对外明确将出售40个项目，并于7月24日，新城控股的10个项目公司与交易对方签订了相关股权及债权转让协议，交易对价约为41.5亿元。

方正证券指出，目前针对房地产行业的融资渠道不断收紧的状况，房企对内生性现金流的重视度均有所提高，开发商更注重销售资金回笼，并在拿地和现金流之间做好平衡。

华泰证券研报指出，自有资金是企业偿债的基础保障，提高内生性造血能力，加快销售回款是债务滚动的关键，特别是对于融资能力较差的房企。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，注重回款表明部分房企对资金要求比较高，在当前的资金压力、库存压力和政策压力三重压力下，房企必须转变销售策略，以资金回款率为导向，通过降价促销、以价换量的销售和定价策略，以应对下半年融资渠道收紧带来的资金压力。

阳光城执行副总裁吴建斌表示，在现阶段，房企要渡过当前的难关，必须把握“现金为王”的观点，主要可以从两个方面优化现金流：一是不买地，退出尚未确权的土地；二是控制已开工的工程进度。