调控影响还是拐点来临 商品房成交面积五年来首下滑

8月14日国家统计局公布，2019年1-7月商品房销售面积为88783万平方米，同比下降1.3%，降幅较1-6月份有所收窄；商品房销售额83162亿元，同比上涨6.2%，涨幅与2018年14%和2017年19%相比有所放缓。

实际上，今年1-6月份全国商品房销售面积同比就出现小幅下降，这是自2015年以来商品房销售面积首次出现下降。虽然销售金额仍在增长，但这一不同寻常的动向仍引起起业界关注。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌称，2019年销售面积的绝对下降和销售额的增幅下降与宏观经济、调控政策有关系。2019年来，中央多次强调“房住不炒”政策，住建部2次对房价波动幅度较大的城市进行了预警提示。为了稳房价和稳预期的目标，房地产政策开始收紧。

旭辉控股总裁林峰在日前的发布会上判断，今年中国房地产的总成交量会与去年持平或略低。过去十年来，仅2014年出现过销售面积和销售额的下滑。

如果考虑到今年上半年，房企受到融资全面收紧的效果将进一步释放，今年的销售额能否与保持5年来的持续增长也未可知。

销售面积下滑

2019年很可能成为全国商品房成交面积一个重要转折点，2月以来，商品房销售面积同比一直持续下滑。国家统计局数据显示，从2015到2019五年里，上半年商品房销售面积同比涨幅依次为3.9%、27.9%、16.1%、3.3%和-1.8%；商品房销售额同比涨幅依次为10%、42.1%、21.5%、13.2%和5.6%。

不同统计口径下的数据，呈现了相同的下行的趋势。

据克尔瑞数据统计，2019上半年，TOP100房企销售面积共计34234万平方米，同比下降1.5%，环比下降15%；销售额共计38749亿元，同比增长3.9%，环比下降10%。

从结构上来说，头部房企的销售情况好于市场整体情况。根据中指院数据，2017年1-6月至2019年1-6月，Top30房企销售面积同比增幅为：53%、37%和9%。销售额同比增幅为64%、39%和11%。不难看出，头部房企销售面积虽然没有下降，但销售面积和销售额的涨幅与2017年、2018年同期相比，均出现了明显的下滑。

此外，从房企现金流的变化中也可以看到下行的趋势。根据目前已公布的2019年半年度报告，房企销售所得现金流入的增幅均出现了下滑。其中，保利发展2017年1-6月至2019年1-6月销售所得现金流入增幅为10%、32%和7%；阳光城分别为106%、67%和3%；金科股份分别为66%、82%和18%。

统计局数据显示，2019年1-7月房企土地购置面积同比下降29.4%，土地成交价款下降27.6%。土地销售和商品房销售上存在时间差，因此土地销售面积的下降将影响后续商品房的销售情况。对于2019年政府土地出售的情况，顾云昌表示“并不乐观”。

调控影响

上半年商品房销售情况下行的原因引起了业界人士的讨论。首都经济贸易大学教授赵秀池对经济观察报表示，销售面积同比略微下降，主要与阶段性供应计划、政府的控制有关。

2019年1-6月，全国多个城市缩紧了调控措施。1月份，海口规定自2018年4月22日后户籍迁入海南省的家庭只能购买1套商品住宅。5月，苏州规定工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品住房自购房人取得不动产权证之日起，满三年后才可转让。6月，西安规定落户满一年或连续缴纳1年社保才能在限购区域内买房，外地人则要提供5年的社保或个税。三四线城市丹东、赤峰等也升级了限购限售政策。

除此之外，个人购房贷款利率的增减也影响了商品房的销售。公开数据显示，全国首套房贷款平均利率从6月开始上浮。贷款利率高低除了受资金供求关系影响外，也受央行调控影响。

此外，一位TOP5房企人士告诉经济观察报，2019年以来商品房销售情况主要受金融贷款、金融监察等控制政策综合影响，而不是购房者的需求。

2019年以来，房地产金融监管开始收紧，银保监会多次强调加强房地产金融风险防范力度，表示要严查房地产违规融资，防止资金通过影子银行渠道进入房地产市场。

6月在陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清表示了对房地产业过度融资、挤占其他产业信贷资源问题的重视。

8月，银保监会办公厅发布了《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，称将在32个城市的银行机构开展房地产业务专项检查。

上述TOP5房企人士对经济观察报表示：“融资收紧、贷款严查等金融监管并不是毁灭性的政策。对于房企来说，监管政策是有针对性的，部分违规融资的房企是监管的重点对象。”