住宅落成量急挫，拍地价格下行 香港楼市周期尽头？

香港运输及房屋局最新公布的数据显示，今年第二季度香港的私人住宅落成量仅为4800个单位，同比急挫81%，环比亦大跌26%，创下近两年以来的季度新低。

“第二季度的落成量低于市场预期，估计今年整体房屋的施工量不多，近期市况不稳定，开发商会根据市场动态及销售情况来决定推盘速度，考虑到空置税的影响，开发商会尽可能减少持货成本。”莱坊高级董事及估价及咨询主任林浩文向21世纪经济报道记者表示。

泓亮咨询及评估有限公司董事总经理张翘楚向记者表示，这是香港住宅供应未来出现严重断层的先兆，“最近10年每年的住宅落成量大约为1.2万个单位，远低于2.2万个单位的目标落成量。今年新盘供应主要来自2016年前后推出的地皮，但2017和2018年政府卖地面积大幅减少，令人担心中短期住宅供应会在2021至2022年出现断层。”

数据显示，2018-2019年度的私人房屋土地供应可提供13850个单位，较上一年度锐减46%，创下近8年以来新低。香港政府《长远房屋策略2018年周年进度报告》宣布调整公私营房屋供应比例，公营房屋由60%提高至70%，私人住宅土地年度供应则由1.8万个单位下调至1.35万个，且未来数年都将维持在这一水平。

与此同时，香港社会近期动态已经开始波及土地拍卖市场。香港特区政府推出的启德新一块跑道区住宅地，仅接获4份标书，相比此前同区地块的竞标情况，开发商反应明显冷淡。最终由会德丰、嘉华国际及中海外合组的财团，以127.398亿港元中标，折合每平方呎楼面地价仅为11842港元，较市场估值下限1.3万港元低逾9%，更是创下区内逾两年半新低。

“此次中标价格比市场预期低，反映开发商对市况有所忧虑，因此在竞标出价上有所折让。预计这个项目将以中小型单位为主。除非特殊情况，否则启德地价应该已经见底。然而，一些大型不能拆售且投资额较大的商业地皮，其价格相比住宅的下行压力更大，如果政府不能随行就市的话，可能会出现流标。”林浩文坦言。

龙头地产商的炼成术

多年来，经历了数轮的“大浪淘沙”之后，香港中小型房地产企业逐步被淘汰，房地产销售收入进一步向头部企业集中。香港前十大房企销售收入占整体市场的比重高达77%。数据显示，目前香港四大本地开发商(恒基地产、新鸿基地产、长实地产以及新世界地产)共有1.06亿平方呎的农地储备，掌控了香港整体住宅供应市场的半边江山。

由于这些龙头地产商秉持稳健的财务管理，负债率控制在较低水平，从而可以支撑长周期的精细化开发模式和超强的持货能力。

据21世纪经济报道记者了解，香港大型地产商的负债比率通常在20%-30%左右。一般地产商去竞标投地时以剩余法来计算出价，首先将建成后的楼盘销售价格扣除成本、预期利润等。相比之下，一些内地地产商们仍在以高杠杆支撑规模的快速扩张，他们的资产负债率动辄超过200%以上。

“根据过去四五十年的经验显示，香港的住宅市场非常独特， 对于一些初来乍到的内地开发商而言，他们可能低估了这个市场的难度。”恒隆地产主席陈启宗坦言。在他看来，香港楼市的价格相对波动，而且本地市场有数个老牌龙头地产商，“这类地产商实力超群，他们不仅财务非常稳健，杠杆比率极低，而且他们已经身经百战，历经多次楼市起起伏伏的洗礼。”

以恒隆地产为例，截至今年6月底，公司的净债项股权比率仅为17.6%。 近年来香港楼市持续炽热，主打高端住宅产品的恒隆对于旗下的物业采取了“捂盘惜售”的策略。以位于九龙大角咀的浪澄湾项目为例，共有1829个住宅单位。恒隆自2007年卖出600伙后一直封盘，时隔五年后，直至2012年才重新开始销售一些尾盘，整个项目的销售周期已经超过10年。

恒隆地产行政总裁卢韦柏透露，目前恒隆仍持有1间浪澄湾的复式单位，同时位于跑马地的超级豪宅项目蓝塘道项目仍剩余11个单位。今年3月，蓝塘道一个实用面积4571平方呎的单位，以逾3.38亿港元的天价售出，呎价高达7.4万港元，创该项目单价的历史新高。

在张翘楚看来，香港龙头地产商的高度垄断，囤积居奇的模式由多方面因素所致，“香港是个较小的高度自由市场，以往也有很多开发商参与，但随着市场竞争加剧，土地价格飙升，开发成本增加，中小型开发商越来越难参与，从而导致出现寡头垄断的局面。但香港一直奉行自由经济，多年来政府唯一能做的就是进一步增加公营资助房屋的比例，缓解房屋供应长期不足的局面。”

开发商囤积居奇

“香港长期缺乏土地导致楼价高昂，严重影响民生，很多市民被迫住劏房（面积狭小而被分割的房屋），政府要设法解决贫富悬殊问题。因此政府应该考虑进一步增加公营房屋的比例，新加坡的组屋政策的成效十分显著，大部分当地人都居住在政府提供的资助房屋中，私人住宅变成一种奢侈品，而非必需品，市场需求自然不大。”张翘楚坦言。

不过，香港政府网2018年5月发布的数据显示，在1111平方公里的总土地面积中，已建设土地占24.3%（270平方公里），其余75.7%为非建设或未建设范围。已建设土地包括房屋（6.9%）、基建（5.9%）、经济用地（2.7%）、政府和小区设施（2.3%）及休憩用地（2.3%）等。这就意味着，尽管香港地势多山，但仍有超过七成的土地处于未开发状态，其中就包括地产商囤积的土地。

因此，有观点认为，香港住宅土地供应不足，往往是少数大地产商囤积居奇的结果。

以香港新界为例，自1990年代末开始，刚刚诞生的香港特区政府就展开“新界东北规划及发展研究”，筹划在新界东北的古洞北、粉岭北、打鼓岭、洪水桥等地兴建新市镇，然而这一“研究”就研究了16年。新界开发计划筹划已久，大多数精明的开发商都在过去数十年中不断买入并囤积新界各地农民手中的地皮。同时，新区建设中政府也需要众多私营力量一起加入土地开发，因此规定在拟开发的住宅区域拥有土地面积超过4000平方米，就可以获准自行开发地皮。

据报道，有民间组织调查的资料显示，被规划到新区私人住宅用地的土地，超过20万平方米将落入长江实业、恒基兆业、新鸿基地产、新世界发展等四大开发商的手中。政府业权调查文件则显示，其中涉及逾130名土地的业主可以拥有自行开发权，也的确有大半属于为数不多的大型地产财团。

公私营博弈

自2003年起，香港房价已创造了连续15年上涨的“神话”，这是香港历来最长的房价上涨周期。香港私人住宅售价指数由71点飙升至去年年底的321.5点，过去15年涨幅超过3.4倍。相形之下，2018年香港家庭每月收入中位数仅为2.8万港元，比10年前仅上升了约45%。

国际公共政策顾问机构——Demographia公布的2018年国际房价负担能力报告显示，香港连续第九年登上房价最难负担城市首位，房价对家庭入息中位数比率进一步恶化，由2017年的19.4倍升至20.9倍，意味着一个香港家庭须不吃不喝20.9年才能买得起一间住房，续创调查历来最高水平。

事实上，特区政府早已觉察到了楼市的畸形，并不断推出各种措施试图扭转这种局面。首任特首董建华在任期间曾雄心勃勃地推出“八万五”政策，即希望每年供应8.5万个新住宅单位来改变香港房屋供不应求的局面，提出七成置业（即七成香港人拥有自己的物业）目标。然而，这个政策尚未正式执行，恰逢亚洲金融危机爆发，香港楼市暴泻，“八万五”则无奈束之高阁。

此后，政府明显放缓了公营房屋的建设以及填海增加土地供应的步伐，此举无疑为香港楼市此后的暴涨埋下了伏笔。数据显示。香港增加土地供应的步伐在过去十年间大幅放缓，1995至2004年间香港已发展土地共增加了7800公顷，有关数字在最近十年大幅减少至只有1100公顷，填海工程几乎陷入停顿。

去年6月29日，香港特首林郑月娥在上任一周年前夕，推出了六项新的房屋政策，包括将政府资助房屋（俗称“居屋”）的定价与市场价格脱钩，并以申请人实际承担能力定价，变相将居屋的定价由目前评估市值的70%降低至52%。同时，政府宣布将改拨九幅私营房屋用地发展公营房屋，总共可提供大约10600个住宅单位。

同时，近年来，已落成但仍未售出的一手私人住宅单位数目持续上升，由2013年3月底约4000个增加至2018年3月底约9000个。为了鼓励开发商加快推盘速度，特区政府决定将过去12个月内，超过6个月并未作居住或出租的单位视为空置物业，并每年征收相当于楼价5%的额外差饷。

林郑月娥直言：“在自由经济下要遏抑商品售价极端困难，私楼价格因香港高度国际化等因素难以下跌，只能靠公营房屋。”

然而，特区政府推出的各项楼市降温措施，包括收紧住宅按揭等，导致二手市场成交大幅萎缩。在仲量联行董事总经理曾焕平看来，上述措施反而导致市场的购买力主要流向一手市场，而二手成交却日益萎缩，市场越发畸形。他指出，目前香港二手住宅市场大约有120万个住宅单位，这是住宅供应的最大来源。政府绞尽脑汁增加一手供应其实是“本末倒置”，一手住宅供应在2007-2016年期间每年平均不到1.1万个单位，只占整体供应的很小一部分。

这却让“财大气粗”的龙头地产商们看到了新的商机。迫于香港金管局推出的收紧物业按揭措施，很多买家无法从银行获得足够的按揭。自2015年以来很多地产商旗下的财务公司趁机推出了“高成数一按”（即90%按揭）服务，招徕这些买家，为他们提供免压力测试、免入息证明，甚至高达楼价95%按揭。

同时，为制造“低息”效果，发展商提供的按揭贷款通常前2－3年的优惠利率约为2.15％至3％，但只要“低息”优惠期一过，利息即时飙升，例如新鸿基地产旗下新盘筲箕湾形荟，按揭贷款首两年为P-2.85%，即2.15％，但其后则直接飙至P-1，即4％利息，某些开发商的按揭利率甚至飙升至6%，远高于目前香港银行的按揭利率2.35％。

此外，被称为“纳米楼”的超小型住宅单位近年来也在香港楼市中一枝独秀，由于总价较低，受到急于买楼但预算有限的一众买家的追捧。据仲量联行的统计数据，预期2019年至2021年间将有超过3000个纳米楼(面积少于200平方呎)住宅落成，较2016年至2018年过去三年的落成量高出60%。该行表示，2019年至2021年纳米楼新供应占整体私人住宅新供应约5%。这些纳米楼的平方呎单价动辄达到2万港元以上，为开发商带来更丰厚的利润。

冰冻三尺非一日之寒，楼价持续高企对香港经济带来了诸多负面影响，香港楼市周期是否会逆转？林浩文坦言，所有房地产政策应该定期检讨，“事实上，在新政策下，开发商每次销售的单位要占整体的20%，但在自由市场下，不可能强制要求开发商的推盘速度，否则在楼市下行时的影响非常大。” 同时，7月25日，即将接任香港金管局总裁的余伟文于记者会上表示，会密切留意该些因素以判断楼市周期是否出现演变。而改变，或许即将发生。