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辩证看待写字楼空置率上升发出的市场信号

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MBA课程里曾流传过这样一个案例:

有鞋厂的营销代表去非洲某部落考查。他发回电报说,此地原著民以光脚为俗,鞋无市场。而另一鞋厂的代表发回的电报却说,此地原著民以光脚为俗,市场不可限量!

可见,同样一个现象,却可以因为预期不同而得出截然迥异的结论。

但正确的结论只有一个,谁看准了,谁就抓住了未来。

大概在七八年前,商品住宅高空置率的话题曾一度占据网络,挑动着国民的神经。彼时关于空置率的判断是,中国商品住房供应量已严重过剩。房价上涨只是开发商捂盘惜售与炒房客击鼓传花的合谋,已然堆积起可怕的资产泡沫!

然而,无论是民间学者在夜幕中数“亮灯率”,还是传闻中有关部门“查电表”,抑或是高校组织学生入户调查,都无法回避“小样本”的技术指摘,进而被斥为“以偏盖全”。几年过去了,除极个别地区出现“鬼城”,有房价滞涨,全国主要城市房价仍然涨声一片。

显然,无论空置率上升与否,房价持续上涨却是不争的事实。

在还没有限购限贷的年代,有先见之明的温州人和山西人开始组团炒房。他们进入北京和上海这类一线城市,买下一幢幢的住宅和一层层的写字楼。炒房团买下的物业,夜间都是黑灯的,但他们不怕“空置”,因为会有数以万计的新移民和新创业者来接盘。

然而,世间没有一个趋势是永恒不变的。所有稀缺的资源都可能过剩,包括不动产。

更何况这两年中央一再强调“房子是用来住的,不是用来炒的”。

过去30年,不动产增值的逻辑在于两点:一、经济增速持续高位;二、人口持续流入城市。

有此两大柱石,今天的空置房一定会在明天高额变现。

但2019年的天空,已飘来一小团阴云——北京上半年甲级写字楼的空置率达到8年来最高,租金小幅下调。

这一次,空置率有点令人心慌慌。

世易时移。首先,北京上海不再是人口净流入的城市,而是在人口衰减;其次,经济增速放缓遏制了人们的创业冲动。

在过去的20年里,中国的房地产开发商从未真正担忧过需求。即便是有地方的房子不好卖,也多半是因为当地政府在限购和限贷,只要政策稍一放松,市场就会回暖。他们坚信市场的需求永远旺盛,只是政府部门在时不时地浇冷水。然而,这盆新的冷水并不是政府部门浇下的。写字楼是政府限制最少的地产细分业态,而出现供大于求的恰恰是这个领域。

实际上,亮黄灯的并不止写字楼,还包括长租公寓。这个被认为是房地产新风口的领域,仅仅两年就迅速退烧,爆雷、跑路、兼并、撤资……就连万科这样的头部房企都开始重新审视自己的长租战略。

如果说一个开发商在十年前从“空置率”里面读到的商机的话,那么他就读懂了未来。今天的企业家,又该从写字楼空置率里读出些什么呢?

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