南财快评：开封折射了三四线城市楼市困境

从国家统计局刚公布的数据来看，上半年我国房地产市场整体是平淡的。但整体的平淡可能掩盖了部分三四线城市楼市的清淡甚至是困境。

一天时间，开封限售令的解除与撤回，正是这种困境的写照。

7月19日，据河南日报报业集团主办的大河报客户端消息，开封市住房和城乡建设局发布《关于调整新建商品住房交易时限及撤销备案限制的函》，现取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。简单说，就是开封实施两年2个月的限售令宣告解除。

但是，7月20日，开封市政府官网挂出一份通知，“住建局撤销其作出的调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制的相关决定”，开封市住建局鉴于其作出的“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定，未进行充分的市场调研和论证，对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估，故撤销此决定，收回相关文函。

2017年5月15日，开封发布房地产调控文件（舆论简称“汴九条”），规定商品住宅限售3年，新房原则上半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%。这是由于2016年以来该市房价持续快速上涨。

而开封市住建局7月19日解除限售令，也是有理由的。据媒体报道，开封市住建局相关负责人还就此作了解释：“经过两年来的调控，开封市房地产已经过度到平稳发展的阶段，炒房现象基本得到遏制，所以限售政策并无存在必要。”

开封楼市现状是什么样的呢？

先看土地市场。5月24日，开封中意湖片区挂牌出让一宗占地面积86.2亩的地块，87轮鏖战之后河南建业以总价5.65亿元夺得，地价656万/亩，合楼面价3938元/平方米。超过了2018年开封土拍单价650万/亩的“地王”纪录。一般来说，房企愿意高价买地，是对后市有信心。所以从土地市场来说看不出楼市有多差。

再看房价。据河南楼市网、诸葛找房网监测数据，上半年开封市商品房销售均价最高是出现在4月份，5-6月有所下滑。但6月房价仍远高于1-2月份。

但销售情况就不乐观了。我查找到的有限资料显示，在去年全市商品房销售面积同比下滑10.6%的基础上，今年上半年开封成交面积继续呈较大幅度的下降。

房地产市场情绪低落。这应该才是开封市住建局试图取消限售令的根本原因所在。用19日通知的话说就是，“提振市场信心”。

这与一个月前湖北恩施市房协限制房企降价（舆论称之为止跌令），基本动机是相近的。恩施市房协想通过禁止房企打价格战来稳定市场，而开封市住建局是想通过解除限售、促进流通，来刺激市场。但这些想法，不排除是主管部门和行业组织的一厢情愿。

2015-2017年，三四五线城市房地产市场突然崛起，量价齐升。重兵囤积三四五线城市的房企，迎来大收获。几家主打三四五线城市的房企三年内业绩翻了几番，并成功在香港上市。

但这些城市的市场容量和成长性是极为有限的，即使本地没有限购，但在金融监管部门的严格调控下，二套以上首付和贷款利率大涨，购房门槛大幅抬升，被抽走投资杠杆的外来投资者转而观望起来。一旦外来需求萎缩，三四五线城市就会掉入房价滞涨、成交下跌的轨道。

长三角、珠三角地区，在一线城市和二线热点城市周边的三四线城市，还能继续承接大城市的外溢需求和本地新落户人口的新增需求，楼市继续保持稳定甚至增长，但中西部的三四五线城市却无法找到这类新增需求，楼市转入痛苦的调整阶段。开封是如此，恩施也是如此。

房地产调控一城一策，当地城市主管部门对市场情况进行分析研判后，调控政策适当微调（收紧或放松），是其城市政府履行主体责任所在，但如果房地产市场的需求发生了方向性逆转，施救的效果也会是微弱无力的。房地产市场根本上还是取决于供求关系，而需求又与产业景气、人口流入密切相关。人为的救市，很难让楼市根本上走出困境。