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冯仑:房地产商要改变心态 不要把自己当成有钱人

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“房地产商要改变一个心态,我们不再是有钱人,我们要变成手艺人。”

冯仑:房地产商要改变心态 不要把自己当成有钱人

717日下午,“解码城市 赋能转型”——中原视点新经济增长周期房地产趋势高峰论坛在北京举行。御风资本董事长、万通控股创始人冯仑作《新经济周期下房企的进与退》主题演讲。冯仑认为,中国房地产的发展以2016年为界,2016年之前可以称之为开发时代,2016年之后则进入了后开发时代,两个时代的房地产现状和发展逻辑产生了重大变化,开发商必须转变心态,迎接挑战。

冯仑指出,房地产开发时代有以下特征:第一,产品主要是住宅为核心;第二,竞争模式简单,主要是买地、盖房、销售;第三,以成本、规模、发展速度为竞争重点。

而进入2016年以后,五个指标决定房地产发展进入了后开发时代。

第一,我国人均GDP由2016年的8000美金,上升目前一万美金左右,住的问题已基本解决。

第二是2016年左右,我们整个所有的城市空间结构,各个城市该修的高铁、公路、机场、隧道、该做的基础设施,基本上格局都定了,从而确定了居住的密集度、模式以及区域的价格和供求关系。

三是城市的人口发生的变化,2016年后多数城市人口的净增长停下甚至是负增长,人口增量的减少,导致着住宅的需求减弱。

四是二手房和一手房的规律发生变化,存量市场越来越大,部分城市二手房交易超过一手房,开发时代逐渐进入转折。

五是金融环境、税收环境、中长期经济成长环境、制度约束等,都导致我们对住宅的快速增长的预期发生了改变,使得代表住宅增量的新房交易和增长受到抑制。

冯仑:房地产商要改变心态 不要把自己当成有钱人


冯仑认为,后开发时代房地产发展的基础逻辑发生了改变,竞争的重点以不再是以往以住宅销售、规模化为核心,而是全产品线、全价值链、全商业模式全面竞争。

首选,全产品线意味着房地产的发展不能只看住宅,而是加入了非住宅部分,比如写字楼、购物中心、物流仓储、度假酒店等。

其次,全价值链。在后开发时代,我们不仅要研究土地、房屋、租赁及其金融化产品,还要注重资产处置、不良资产的处置、存量资产的经营,所有这些价值链上的东西都变成我们后开发时代要研究的事情,而不是简单的做了就卖掉。

第三,商业模式发生变化。我们过去的商业模式很简单,建了卖,现在后开发时代的商业模式大家看到各个公司五花八门都可以创新,但总体来说,我们把它归结为商用不动产的商业模式,特征是“三分开一统一”,也就是开发商、投资商、运营商三者分开,统一到开发商。开发商越来越像导演+制片,先把空间故事想好,自己贷款、自己买地、自己组织施工,最后物业管理都是自己干。

冯仑认为,后开发时代企业间的竞争重点会由成本、规模、速度转移到运营和资产管理,而这要求房地产企业必须转变算账模式,从销售额、价格向租金、租金回报转变。这种转变带来企业整个运营能力的重心发生变化,这是目前地产界转型面临最难的问题。

在他看来,通过净负债率、资产负债率、现金流等指标来看,房地产商都是缺钱的,地产商要变成手艺人,提高管理技能,否则后开发时代吃不到饭。

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