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没有"蜜月期" 80后总裁余丽娟开打融信1400亿之战

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融信来到下半场。

每经记者 吴若凡 每经编辑 陈梦妤

“空窗”222天,37岁的余丽娟接下了欧宗洪的任命书,正式接任融信集团总裁一职。

7个月前,当15年融信老将吴剑递上辞呈,林峻岭也留下一封通告、一份业绩表和一张总部大楼照片离开融信时,很多人说这二人“事了拂衣去”,颇有功成名就的意味。

但潇洒挥袖之余,留下的也并非一片潮平海阔。毕竟119亿、246亿、502亿、1218亿元……这4年一脚油门踩下去,能冲进千亿门槛,已费九牛二虎之力。面对一线阵营如狼似虎的对手们,谁也无法给融信足够的信心,再来一波每年80%的上涨。

就在去年5月,余丽娟在和团队完成青海湖骑行后,曾感叹“(融信)过去的快就像梯形的爬坡段,需要不停地用力,才能够向前向上”。

而现在,和融信一起走过了12年,余丽娟更想做的,是“适当调整节奏,适当变一下自己的岗位,慢下来欣赏沿途的风景,为下一个爬坡段蓄力”。

或许因为这段感触,不少人会误把这段看似“不费力”的时间,视为余丽娟和融信的蜜月期。

但若翻开融信的成绩单,近4年8.72%~18.96%的净利率,98%~159%的资产负债比率,近期以最低11.25%年利率的新票据高息置换低息……背后的钱袋压力不小,“刀光剑影”中的融信恐怕很难给到余丽娟真正的蜜月期。

而想要在千亿阵营中走得更远,融信要补的课还不少,从钱到粮,余丽娟需要立即开始“后防”。

保份额:两年规模翻番 留在千亿分水岭之上

2018年11月,融信中国正式跻身千亿房企俱乐部,以73.35%的同比增长,将合同销售金额推高到1219亿元,当年融信制定的目标是1200亿元。

而今年,融信的销售目标是1400亿元,其甚至在业绩发布会把2020年的目标也亮了出来——2000亿元。

这意味着,在花了4年从百亿冲上了千亿后,融信希望只花2年就把规模翻一番。

就今年来看,截至5月31日,融信总合约销售额是466.48亿元,距离千亿约540亿元。

余丽娟初任总裁的这后半年,千亿对于融信而言是势在必行,也是当务之急——必须留在千亿分水岭之上。

克而瑞数据可见,2018年千亿房企数量已达30家,新增成员就有13家。融信与阳光城、中南、正荣、金科、中梁等同侪对手们,还要面对背后7家800亿以上规模的后发者,甚至警惕规模已超500亿的13家房企“出奇制胜”。

亿翰智库曾分析,融信2016~2018年销售规模翻番增长,最重要的原因是赶上了上一波房地产牛市,并精准布局了长三角区域,重仓上升潜力巨大的杭州、上海等城市,提前锁定低价地,此后享受地价和房价同时上升的红利。

“可以说,融信高速增长的故事,离不开长三角,尤其是杭州。而融信在杭州成功的这一套,应该也是其下一步发展的基本逻辑。这次余丽娟一跃升任总裁,就很说明问题。”有业内人士直言。

保效率:“杭州现象”能否成为全国逻辑?

的确,杭州是余丽娟的“光明顶”,这也是融信除福州、上海外的第三大本营,2018年融信在上海和杭州的土地储备占比达到24%。

据了解,融信内部也常津津乐道,余丽娟在杭州做出的亮眼成绩。2016年,融信杭州区域合约销售额达到了82.57亿元,仅次于福州;2017年杭州区域合约销售额166.71亿元,超越福州区域;2018年,融信杭州区域销售额达到402.85亿元,已占集团销售总额约33%,而杭州是融信2013年才开始布局的。

不过初入杭州之时,融信并不顺利。2013年是杭州楼市多限齐下的艰难时刻,而融信在杭州短短半年时间就花了近70亿拿地,可谓负重前行。

但4年后,融信挤进了杭州房企“第一阵营”,并立足杭州,收入大浙江区域内和长江中游经济带重点城市,成立第三事业部,在2018年把销售额做到了将近500亿元,2020年还下了军令状——挑战1000亿元。对局部区域(且非一线城市)提出千亿计划,在全国房企鲜有。

余丽娟在杭州的战绩一度被称为“杭州现象”,这背后的逻辑也受到关注。

《每日经济新闻》记者曾听余丽娟亲自“揭秘”,而她最强调的其实就是拿地时机、打法灵活、产品过硬三点。

余丽娟告诉记者,2016年3~9月,融信参与了杭州的每一次土拍,且瞄准优质土地,这些地价格够低,也保证了项目的利润率。

“2016年~2017年,融信坚持自己的拿地逻辑。”余丽娟表示。

亿翰智库则进一步点出,这一曾被视为“激进”的拿地频率,其实是为了追赶2016年开始的这一波房地产牛市。

实际上,融信在杭州的“叫价”并不低,合约销售平均单价达到43785元/平方米。而数据显示,融信各年拿地平均楼面价占当年销售均价的40%左右。较低的土地成本占比,意味着更大的盈利空间。

据统计,2018年融信在杭州的澜天、创世纪等多个项目“开盘即售罄”,杭州永兴首府、萧山公馆、杭州江南学府、嵊州创世纪等多个项目均超额完成2018年度销售目标。

余丽娟认为,打法能如此快,很大程度上也得益于“事业部”的战略结构。

杭州是一个竞争非常激烈,也非常考验开发商真正专业度的市场。上述业内人士就直言,在杭州能做好,在全国就很可能做好。从杭州市场历练出来的余丽娟,能否在融信的份额防卫上再出佳绩,值得观察。

保健康:粮仓和钱仓才是真正考验

从杭州到集团,余丽娟需要解决的最重要的“后防”问题,则是粮仓和钱仓。

在“储粮”上,融信曾经一啸千里。2016年,将总部迁至上海的当年,融信就拿下了全国地王,110.1亿元的静安中兴地块,楼面价10.03万元/平方米,记录至今未破。整个2016年,融信累计拿地21块,土地成本246.22亿元。随后的2017年,融信新收购地块78宗,总建筑面积达1481.5万平方米,金额342.42亿元。

但也由于高举高打,2012年~2015年,融信的资产负债比率最高达到了1541%;上市后,2016年~2018年,融信的资产负债比率降至98%~159%。

也正因此,2018年融信新增拿地显著下降,全年新增土储478万平方米,同比大幅下降68%,而2019年计划拿地资金也仅200亿元。

同时,欧宗洪在业绩报告中表示,2019年融信将密切留意房地产政策以及市场变化,坚守“聚焦、平衡、轻资产”的三大战略。虽然降杠杆颇有成效,但盈利能力有待继续加强。

从上市初的大刀阔斧和狂飙突进,到眼下的轻资产战略、平衡战略,融信的调整显而易见,这是融信下半场必须解决的问题,也是余丽娟的防卫重点。

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