一季度销售额齐下滑 龙头房企触及业绩天花板？

4月29日晚间，万科发布2019年第一季度报告显示，期内房地产业务实现合同销售面积924.8万平方米，合同销售金额1494.4亿元，同比分别下降11.8%和3.1%。

《每日经济新闻》记者注意到，2018年销售额超过5000亿元的3家房企，万科并不是唯一一家在一季度出现销售额下滑的，恒大、碧桂园同样出现了不同幅度的销售额下滑。

这种情况在过去楼市火爆阶段并不常见。在市场上行之时，业界相信随着集中度的进一步提升，这3家5000亿元级的巨无霸会在三至五年内实现万亿元销售额，且这一数字被普遍视为是单家房企销售额的天花板。而去年随着市场基本面改变，企业纷纷转变策略之后，万亿元销售额似乎成为一个暂时触摸不到的数字。

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一季度TOP3房企销售额下滑背后

今年第一季度销售额下滑的不仅仅是万科。

据恒大4月2日发布的数据，今年前3月，集团物业累计合约销售金额约1196.0亿元，累计合约销售面积1102.8万平方米，去年同期的数据则为1618.7亿元及1581.7万平方米。

与其他两家龙头房企不同，碧桂园从去年下半年开始选择不公布合约销售金额。而从克而瑞的数据来看，碧桂园今年第一季度完成的全口径销售额为1704.6亿元，而去年碧桂园同期的销售额是1879.9亿元。

由此看来，碧桂园、万科和恒大3家绝对龙头房企在今年第一季度均出现销售额小幅度下滑。这自然与市场因素分不开，多位接受《每日经济新闻》记者采访的开发商及券商人士均提到了这一点。

明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员艾振强指出，今年前三个月，三四线城市已经显示出疲态，而一二线城市相对还是调控比较严厉。春节前整个市场整体偏冷，因而出现了龙头房企销售额齐齐同比下滑的情况。

一位不愿具名的地产分析师则提到了另一个因素，即去年第一季度房企销售额因存在延迟结算情况而拉高了该季销售额。据中国指数研究院统计的数据，2018年1月，碧桂园、万科和恒大3家房企就均已突破600亿元的销售额，万科更是同比大幅增长75.3%。而碧桂园和恒大则较2017年均值分别增长42.4%和44.9%。

彼时，克而瑞分析称，2017年末部分房企由于提前完成了全年业绩目标，在当年12月会采用延迟认购的做法，这部分延迟认购的销售业绩会导致这部分房企2018年1月的业绩凸高。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为，从地产周期来说，未来发展的速度会加快。今年下半年，其实还是会有小幅上涨的态势，销售额依然可以保持逐渐攀升的态势。

龙头房企是否触及业绩天花板？

龙头房企的业绩天花板到底在哪里？

2016年，旭辉控股董事会主席林中曾在接受媒体采访时指出，4000亿元是行业的天花板；而去年碧桂园的销售额已经突破了7000亿元。

在《每日经济新闻》记者采访多名开发商人士的过程中，问及单家房企销售额天花板的问题时，得到的回复都是“一万亿元”左右吧。但没有人能够回答，一万亿元的行业巨无霸什么时候能来。

而且，“碧万恒”从去年市场转向之后，在规模上似乎并无意再次爆发式增长。万科向来不设置销售目标，内部考核的标准是“回款目标”。而据多名接近万科的人士透露，万科今年全年的回款目标设定在6000亿元，这一数据比去年6300亿元的销售目标还略低。

恒大2018年实现销售额约5513亿元，同比增长10%；而今年恒大设定的销售目标为6000亿元，同比增长8%左右，增长速度同样略低于去年。

据相关媒体报道，碧桂园曾经为2018年设定了保底8000亿元、冲击10000亿元的销售目标，但在去年历经了一系列事件后，碧桂园开始提出“提质控速”，最终完成了超过7000亿元的销售额。而今年碧桂园并没有对外设定销售目标，业界普遍预测会略高于或持平于去年。

如果按照目前“碧万恒”的策略和增速，至少从目前看来，7000亿元是近三年龙头房企销售能够达到的一个顶点。严跃进分析指出，到了5000亿元规模后，龙头房企的销售规模速度会有所放缓。但目前看来，龙头房企在这两年借助房价上升和改善型购房需求释放等红利，应该能够完成冲刺7000亿元的目标。

至于万亿元，那是一个暂时遥不可及的数字。万科高级副总裁谭华杰曾经做过一个研究，他认为，若真到了万亿元，对于房企而言也将是新的门槛和挑战；业务数量、管理平台、人才储备都将要重构。

而“碧万恒”在巩固基本盘、维持现有规模的同时，也正在纷纷开辟新的赛道，寻找下一个千亿元级的业务。或许将来，“碧万恒”的销售额能够攀上万亿元的高峰，但那时他们的标签不再仅仅是“房地产商”，而拥有了更多的可能。