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鹤岗房价调查:低价卖房是个别现象 人口外流产业单一

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鹤岗市近年来房价较四五年前是有所回落,但波动较小,商品房销售均价在3000元/平方米,二手房交易均价多在2000元/平方米以上,符合市场预期。

鹤岗房价调查:低价卖房是个别现象但人口外流产业单一也是问题

王迎超 中房报记者 高中华 鹤岗报道

黑龙江省鹤岗市,这个地处黑龙江、松花江、小兴安岭“两江一岭”围成的“金三角”区域中的北方边陲小城,因房子卖出“一万元一套的白菜价”迅速蹿红网络。

4月17日,中国房地产报记者来到了鹤岗,对这座地级市近年来房地产发展和房价情况进行了调查。来自政府方面的信息显示,上述存在的低价房仅是个案并非全部,鹤岗市近年来房价较四五年前是有所回落,但波动较小,商品房销售均价在3000元/平方米,二手房交易均价多在2000元/平方米以上,符合市场预期。

导致低价房出现则有几个原因:一是大量棚改房、回迁房的涌入;二是人口不断外流、资源日渐枯竭、经济不景气等多种因素也导致了鹤岗房价走低。

实际上,不止鹤岗,在黑龙江的另外三个“煤城”——双鸭山七台河鸡西,都普遍出现了房价走低、低价甩卖等现象。

面对上述情况,鹤岗这座四线小城也在转型谋求新的发展,一些新的产业与园区在这里落地,经历着阵痛也孕育着希望。

“鹤岗的生态环境很美,房价也不高,我们欢迎有识之士和各类人才到这里投资置业。”鹤岗市发展和改革委员会主任刘雷表示。

“一万多元一套”的房子

鹤岗房价调查:低价卖房是个别现象但人口外流产业单一也是问题

L形拐弯楼的顶楼目前以超低价对外出售

“其实每平方米几百元的房子早两年鹤岗就有卖的了,这并不算啥稀奇事,不明白这次咋突然就火了?”4月17日,刚从外地回老家的鹤岗当地居民朱女士表示。

事实上,鹤岗“超低”房价最早走红于网络。前不久,一位名为“奋斗中的小胖”的用户在抖音账号发布的鹤岗楼价又创新低的视频迅速走红,并吸引了部分媒体注意。随后,一家知名房产服务类网站经统计后发现鹤岗房价出现“断崖式”下跌,引发主流媒体跟进报道,鹤岗由此迅速走红。

中国房地产报记者通过与朱女士等几位鹤岗当地居民交谈得知,目前,鹤岗市当地人大都不缺房,很多家庭是人均一套房;鹤岗外来人口很少,房产交易也基本以当地人内部消化为主。

在买房过程中,一般是优先买新房;其次是临近市中心、繁华地段的大户型二手房或者优质学区房,再次是郊区的大户型二手房;最后才会选择郊区小户型。在北上广深等一线大城市,郊区偏远小户型会有大批刚需接手,但在四线小城鹤岗,这类房子基本无人问津。

本次引发热议的“白菜价”房子正是指最后一类。朱女士说,“网上传的那几套房子基本都是这两年老百姓因动迁分到手里的房子,有的分了好几套。自己住吧,顶楼没电梯也不方便,地点还较偏,想租也租不出去,卖也卖不上价,一年光取暖费物业费也得不少钱,这种房子只能低价往出甩卖。你看着几百块钱一平方米挺便宜,可房子买到手也得往里搭钱。”

4月18日上午,中国房地产报记者来到了位于鹤岗市南山区的九州小区及周边区域,网上爆出的“一万多元一套”超低价房产正位于此区域。该区域距离鹤岗市中心约4.3公里。

据鹤岗市棚改办相关人士介绍,该区域属于棚户区改造工程,共有200多栋建筑,目前已有近3万人口居住。

在一处断头路附近,记者找到了网上销售的九州松鹤小区一处超低价房所在。据介绍,该栋楼所在位置地势较低,原来被老百姓称为“西山沟”,经常被烟气、雾气所笼罩,因此当地老百姓普遍对这个地段都不太认可,加之该楼为L形拐弯楼,超低价出售的房产正位此栋楼的顶楼位置。由于采光不好,再加上位于没有电梯的7楼,因此才会出现以“一万多元一套”超低价格进行甩卖的情况。

“同样的房子,在上面好地段的才卖到1000多元/平方米。”上述鹤岗市棚改办相关人士表示,“这处断头路目前还没有打通,加上只有一条公交线路,所以房价较低,但附近有一所幼儿园和学校已经配建完毕,未来道路打通后,应该会带动房产升值。”

鹤岗房价调查:低价卖房是个别现象但人口外流产业单一也是问题

兴东小区5号楼有多个低价房源

随后,中国房地产报记者又来到了兴东小区,兴东小区距离鹤岗市中心超过12公里,属于远郊区域。这个有着30多栋建筑的小区主要是为了安置矿区采煤沉陷区的拆迁居民,目前小区已有1000余户居民入住。

此前有消息称,这里用10.8万元即可购买一套114平方米高层住宅,均价不到1000元/平方米。记者来到所售房产所在楼栋5号楼了解到,该建筑群于去年年底交工,因采煤沉陷区居民拆迁改造分到了多套房子,加之高层建筑的物业费和电梯费较高,不少居民感觉负担较大,因此选择了低价出售。除了5号楼外,还有不少楼栋贴出了“低价卖楼”字样。

鹤岗房价调查:低价卖房是个别现象但人口外流产业单一也是问题

坤德花园小区

有消息称“鹤岗坤德花园小区‘15万元买320平方米大复式’”的消息应系误读,中国房地产报记者走访发现,该房产在销售信息说明中标注320平方米复式楼为由两套房产打通而成,单套价格为15.5万元,实际总价为31万元,每平方米均价约合不到1000元。这一价格也与坤德花园小区在网上出售的其他房产价格相符。

中国房地产报记者采访知情人士得知,该小区位于工农区热电厂对面,对外宣传是鹤岗市唯一的复式大户型,由于该小区开发商资金链出现问题,小区房产大多以抵账房形式“顶”给了别人,有的人为了回笼资金因此低价甩卖。坤德花园小区居民王女士证实了上述说法,她表示,她家的房子就是顶账房,建筑面积145平方米,正常售价应该45万元/套,“如果往外卖,最低也要卖20多万元。现在这个价格可能是着急用钱。”

新建商品房均价稳定在3000元/平方米

鹤岗房价调查:低价卖房是个别现象但人口外流产业单一也是问题

鹤岗市不动产登记中心

目前,鹤岗市房地产市场及房价情况如何?

对此,中国房地产报记者先后采访了鹤岗市住房保障局、鹤岗市不动产登记中心和多家房产经纪机构了解,得到的答复是,鹤岗近年来房价较四五年前有所回落,商品房销售均价在3000元/平方米左右,二手房交易均价多在2000元/平方米以上。

鹤岗市住房保障局房政科科长肖玉向记者介绍,鹤岗从事房地产开发的都是本土开发商,目前有10多个高层商品房项目在售,基本都是现房销售;还有2018年获批的8个多层项目,共计13万平方米期房在售。

肖玉介绍,鹤岗的房地产市场从2000年之后到2014年期间一直发展不错,房价最高阶段是在2013年~2014年,均价达到4000元/平方米以上,此后开始逐渐回落;2016年至2018年,鹤岗新建商品房销售均价基本稳定在3000元/平方米,波动较小。“从数据来看,鹤岗近年来购房需求的确出现了下降,开发企业投资意愿也随之降低。”

中国房地产报记者走访了鹤岗多个房产经纪机构也发现,他们的业务普遍较少,显得有些冷清。金汇源房地产经纪公司一位负责人介绍,鹤岗当地人不太认可中介,基本都是个人进行交易。房价方面,目前鹤岗主城区二手房均价在2000元/平方米~3000元/平方米,个别地点好,精装修的房子每平方米也能卖到四五千元以上。“学区房一般能达到3500元/平方米以上,有些二三十年以上的老旧房源相对价格较低,均价会低于2000元/平方米。”

鹤岗房价调查:低价卖房是个别现象但人口外流产业单一也是问题

鹤岗市房屋中介较少

在鹤岗市不动产登记中心记者看到,不少市民在大厅办理业务,负责产权登记业务的张巍主任介绍,鹤岗市居民一般通过房屋中介交易的少一些,更多是买卖双方共同来办理交易业务。由于近两年解决历史遗留建设项目不动产权证办理问题,鹤岗不动产交易数量开始出现激增,从2016年的3900多套激增到2017年的6900多套,2018年这一数字达到了7467套;2019年至今已接近2000套。

昔日“煤城”的转型新路

鹤岗房价调查:低价卖房是个别现象但人口外流产业单一也是问题

鹤岗市棚改小区松鹤小区

鹤岗市为什么会出现房价如此之低的情况?

鹤岗市保障性住房服务中心为中国房地产报记者提供的数字显示,自2008年至今,鹤岗市已拆迁97688套,棚户区改造和公共租赁住房共计建设和购买105090套。可以说,正是大量兴建的棚改房、回迁房,让鹤岗的房屋彻底回归居住属性,并基本达到了供需平衡。因部分拆迁户手中分到了多套房子,最终只能空置或甩卖。此外,因棚改房在入户五年内无法上市交易,所以部分售房者只能与购买者签订协议,这也是导致低价房出现的部分原因。

实际上,除了大面积棚户区改造之外,人口不断外流、资源日渐枯竭、经济不景气等多种因素也导致了鹤岗房价走低。不止鹤岗,在黑龙江的另外三个“煤城”——双鸭山、七台河、鸡西,都普遍出现了房价走低、低价甩卖等现象。

刘雷在接受中国房地产报记者采访时介绍,鹤岗市2011年被国家列入第三批资源枯竭型城市,煤炭产量下滑后,人才及产业结构单一,交通、水电等基础设施比较薄弱的问题逐渐显现。如何转变思想,弥补基础设施短板、探索经济发展新路、加大人才引进力度,探索出城市转型新路成为鹤岗市近几年工作的重中之重。

近年来,鹤岗市陆续关闭当地的小煤矿,整合煤炭资源,打造了包括“煤头化尾”示范基地;培育接续替代产业,建设新材料产业基地,发展新能源材料、石墨烯材料等五大产业链,推动石墨粉体向电池负极材料等新兴应用领域拓展;建设“两江一岭”绿色食品加工基地等,实现产业转型。

刘雷介绍,2017年9月,鹤岗建成了“双创”孵化基地,集孵化器联盟、电商产业园等于一体,提供项目、资金、人才融合等服务和对接。此外,还推进山、水、林、田、湖、草综合治理,并在2017年提出“金鹤回岗”百千计划来吸引外来人才,通过实施住房保障、人员编制、医疗健康等多个方面的优惠待遇,目前已吸引数百名硕士研究生、国内外优秀高层次人才回到鹤岗工作。

此外,鹤岗至佳木斯间高铁将于今年6月开工,届时鹤岗将直接连接进入高铁路网,来往鹤岗交通会更加便捷。

“一切都在向好的方向发展。”刘雷告诉记者,2018年,鹤岗市发展开始出现“触底反弹”情况,鹤岗地区生产总值增长4.7%,呈现明显转折趋势。2019年一季度来看走势更加喜人,鹤岗地区生产总值增长超过六个百分点,呈现逐渐加速状态。

“鹤岗的生态环境很美,房价也不高,我们欢迎有识之士和各类人才到这里投资置业。”采访最后,刘雷这样表示。

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