华夏幸福完成2018年对赌业绩 吴向东制定战新略

4月19日，产业新城运营商华夏幸福基业股份有限公司（华夏幸福，600340.SH）发布2018年年报。2018年，华夏幸福营业收入为837.99亿元，同比增长40.52%。截至报告期末，该公司总资产4097.11亿元，归属于上市公司股东的净资产437.76亿元，同比增长17.88%。

值得注意的是，华夏幸福归属于上市公司股东净利润117.46亿元，同比增长32.88%，达到与第二大股东中国平安保险（集团）股份有限公司（中国平安，601318.SH）的业绩对赌——2018年净利润增长率不低于30%。华夏幸福也公告2018年度利润分配预案，以2019年3月31日华夏幸福总股本30.026亿股为基数，向全体股东每10股派发现金股利12.00元(含税)，共计派发现金股利约36.03亿元，同比增长35%。按照该预案，所分配现金股利占公司归属于上市公司净利润的31%。

此外，华夏幸福在年报中给出了新任总裁吴向东带领制定的公司战略：继续做强产业新城业务的同时，将在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，轻重并举；探索开拓产业新城以外属于综合不动产的新业务领域，将增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等；并探索康养、长租公寓等新型不动产业务；并明确将重点布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区3个高能核心都市圈，郑州、武汉、成都3个高潜力核心都市圈，以及围绕长沙、西安、贵阳、沈阳发展的4个潜力核心都市圈。

城市更新事业部4名副总裁来自华润

在与年报一同发布的《致股东信》中，华夏幸福表示，不审势即宽严皆误，顺势而为必大有可为！中国房地产业的趋势性机会渐行渐远，房地产市场总量已到顶部区域，市场竞争日益加剧。华夏幸福认为，增量市场在未来一段时期内依然存在，而结构性机会将不断涌现。结构性机会指的是人口、产业和都市圈。

华夏幸福给出自己的逻辑，人口是市场的基石，产业是发展的内核。都市圈将重新定义中国不动产市场:都市圈市场和非都市圈市场，其中都市圈市场内部重构加速，呈现高度的圈层分异，将持续释放“差异性增值红利”：内圈层和中圈层以城市更新为主，由增量市场转为存量市场，新一代商业、文创消费等新机会纷至沓来，医疗养老、长租公寓等新型不动产未来发展可期；外圈层商品住宅市场有真实有效需求强力支撑，并将与都市圈内圈层高度联动。

这将是华夏幸福未来重点发展的领域，吴向东直接领导下的城市更新事业部也将在这熟悉的战场开辟新的天地。

自1993年加入华润集团，吴向东历任华润置地有限公司（华润置地，01109.HK）常务副总经理、董事总经理、董事会主席、提名委员会主席、执行委员会及企业管治委员会成员、执行董事。他操刀的商业地产万象城是其在华润集团的代表作，在华润25年的工作历程让他被认为是华润置地的灵魂舵手。

据澎湃新闻了解，华夏幸福城市更新事业部目前设有5名副总裁，业务人员约20人。5名副总裁中，有4名来自华润置地，包括华夏幸福城市更新事业部总负责人赵荣，曾是华润置地华南大区副总经理；赵炜曾任华润置地商业地产事业部总经理；原华润置地华南大区总经理、深圳公司总经理王笑；以及原华润置地设计总监刘嵘。

原华润置地执行董事、执行委员会成员俞建，已于2018年12月4日，先一步加盟华夏幸福，任分管财务及融资等业务的联席总裁。

短期负债下降

自2018年7月引入中国平安为其第二大股东后，得益于中国平安的“长钱”支持，华夏幸福债务结构和现金流得以改善。中国平安入股之初，华夏幸福承诺，在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则，华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。此次，华夏幸福公告归属于上市公司股东净利润117.46亿元，同比增长32.88%，完成2018年的业绩承诺。

2018年，华夏幸福发行公募债120亿元，私募债46.1亿元，短期融资券50亿元，全年共发行13.7亿美元海外债券。

从2018年第四季度开始，华夏幸福融资性净现金流转正，截至报告期末公司的货币资金余额473亿元，比三季度大幅增长25%，覆盖一年内到期有息债务1.8倍；一年以内到期的有息债务从上年的31%下降至19%，短期负债占总有息负债比例持续降低，长短期债务比达到4.2倍。

华夏幸福表示，与中国平安的合作，使得该公司融资环境与融资结构得到较大改善，通过增加长期债务替换短期债务，优化公司债务结构，严控公司偿债风险，财务状况处于更加安全的水平。

4月9日，华夏幸福公告，控股股东华夏幸福基业控股股份公司与中国平安人寿保险股份有限公司于当日完成5.69%股份（即1.70886亿股）过户登记手续。此次股份转让过户后，华夏控股及其一致行动人鼎基资本管理有限公司持有华夏幸福股份从41.99%变为36.3%；平安人寿及其一致行动人平安资产管理有限责任公司持有华夏幸福股份从19.56%变为25.25%。

业内认为中国平安和吴向东的加入，是“从一次性现金流向持续性现金流转型，互补的管理团队到位将使华夏幸福公司治理趋于稳定”。

2018年，华夏幸福环北京以外区域实现收入257.07亿元，同比增长82.80%，占其主营业务收入的比例从23.72%提升至30.82%；环北京以外区域的销售额为756.19亿元，同比增长109.08%，占其整体销售额比例从上一年度的23.76%大幅提升至46.46%，环北京以外区域的住宅业务销售额564.81亿元，同比增长93.13%，销售额比重由上一年度的24.36%提升至43.69%，销售面积比重由上一年度的34.20%提升至54.15%。继环南京和环杭州区域之后，环郑州区域成为华夏幸福异地复制新的销售业绩增长极。

2018年，华夏幸福新增签署PPP项目合作协议18个，全部为环北京以外区域，主要位于环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州等都市圈内；新增16个PPP入库产业新城项目、3个国家级PPP示范项目，均在环北京以外区域。