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顾云昌:中国房地产“龙凤呈祥”,未来走势看三点

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17日公布的一季度房地产数据,让人们又紧张起来。

衡量房地产市场的4项指标,开发投资、销售情况、到位资金、景气指数齐齐增长。

反映在房价上,3月份70城房价数据,新房市场环比增长城市达65个,仅4个城市小幅下跌,从同比看,70个城市全线上涨,无一下跌。

楼市稳住了吗?

从具体数据看,一季度房地产开发投资同比增长11.8%,比1-2月份提高0.2个百分点,创近一年新高。销售额同比增长5.6%,增速提高2.8个百分点。到位资金增速比1-2月份提高3.8个百分点,走出一个v型。景气指数也开始回暖,比2月份提高0.21点。

国家统计局新闻发言人毛胜勇17日在国新办发布会上认为,当前楼市实现了4个“稳”。

“从整体来讲,房地产市场的预期比较平稳,地价总体比较稳,房价运行也比较稳,房地产市场总体还是平稳的。”

概括起来就是,预期稳、地价稳、房价稳、总体稳。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌17日在中新社国是论坛上对一季度房地产数据表达了乐观态度。

他认为,3月份房地产市场表现好于前两个月,总体平稳且有所好转。体现在两方面,一是商品房销售额增速有所回升,销售面积增速有所收窄,二是开发商买地数量同比下降,下行趋势依然明显。

顾云昌预判,2019房地产趋势很可能是前低后稳。

楼市后市看三点

对于房地产的未来走势,顾云昌认为要看三点。

看发展潜能。

“未来随着中国城镇化发展进程,还有大量房子要盖。”目前中国的城镇化已经接近60%,户籍人口城镇化率只有43%,与发达国家仍有很大差距。城镇化发展意味着人们的住房需求将增加。

看发展周期。

“房地产周期性非常明显。”从中长周期看,当前房地产市场从黄金时代进入了白银时代,市场总体供求平衡。从短周期看,当前房地产正处于周期的下行阶段,一二线城市筑底有抬头趋势,三四线城市处于高点还没下来。

看发展差异。

日前,官方首提“收缩型城市”,而楼市与城市发展密切相关。鹤岗房价白菜价消息被证实,其背后是城市人口、经济、产业等的反映。因此,未来城市间房地产走势将继续分化。

顾云昌总结,房地产是名副其实的实体经济,是实体经济的“总装工厂”。人和居住放在一起,人们对美好生活的追求经历了“温加饱”、“白加黑”(家用电器)、“房加车”三个阶段,经济发展和百姓需求连在一起,房地产发展是必然。

房地产“龙凤呈祥”

顾云昌认为,中国房地产可以比喻为“龙凤呈祥”,住宅地产是一条巨龙,20年前开始腾飞,未来随着城镇化发展,这条龙仍有很大潜力;产业地产是一只凤,包括生产性的地产如工厂、写字楼,生活性地产如旅游地产、康养地产。

从1998年房改开始,中国的住宅地产的确走出了一条巨龙的气势。

一体现在商品房销售额。

2018年中国商品房销售额达到近15万亿元,10年前这一数字不到3万亿元,20年前这一数字还只有现在的一个零头。20年发展,房地产集聚了全国人民的财富。

单纯从房价看,过去20年,中国除部分区域受周期性因素影响,房价阶段性下跌外,整体始终呈上涨趋势。

二体现在人均居住面积。

中国有近14亿人口,人均居住面积每一平米的增长都是巨量需求。1998年,中国城镇人均住宅建筑面积仅有18.66平方米。到2016年,这一数字已提高至36.6平方米,翻了一番。

从统计数据看,过去20年,中国商品房销售面积呈现一条陡峭的增长曲线,从1998年销售面积仅有1亿平方米,到2018年销售面积已经突破17亿平方米。

在顾云昌看来,中国房地产的新动能在“凤”,即产业地产,包括生产性地产如工厂、写字楼等,生活性地产如旅游、康养等。(张文绞)

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