基于品牌生态新时代美好生活的战略意义，由商业空间资产战略研究咨询机构-迈点研究院、商业空间产经研究媒体-迈点网联合会及数百家媒体举办的“2019年度租赁地产（公寓及办公）MBI峰会暨2018年度影响力品牌（MBI）颁奖典礼”，于2019年4月17日在北京金茂万丽酒店隆重举办。
本次盛典定向邀约100多位地产金融决策者，100多位公寓、短租、共享办公品牌创始人，200多位租赁地产行业品牌运营者及100余家主流权威媒体高管共计500余名品牌领袖和行业精英。海尔、贝客、蛋壳、目林、乐乎城市青年社区、颐和贝客、微舍、碧家、魔方、臻爱逸家、建方、英卓未来公寓、筑梦居公寓、锐捷、喜临门等合作伙伴，共同参与和见证此次盛会。
现场，第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司董事王冰、WE+酷窝创始人、首席运营官兼全国总经理王锴、燕京里创始人付阳、纳什空间CEO张剑、世鳌国际CEO 刘天飚、迈点联办产业线负责人徐艺文的主持下，共同探讨《办公“方向”：“赛道”转“王道”竞争下的战略破与立》这一话题。
办公如何精细化运营，提升用户体验？
圆桌伊始，迈点联办产业线负责人徐艺文总结， 2018年对于办公空间品牌而言是关键一年，作为在布局方面，一方面品牌在一线城市北上广深进一步扩张，CBD进行完善和布局，另外在尝试向经济活跃的二三线城市不断拓展，影响全国，同时部分企业开始向头部不断快速融资，投融资事件不断发生，资本非常关注联合办公行业的业态，因为联合办公不论是对于初创的企业还是中小企业，不同客群的需求，从运营用户来讲都有非常好的选择。2019年，迈点也做了一个预期，认为是联合办公从发展阶段逐渐进入快速成长阶段的一年。
王锴：经过四年来，我们有了很多理解，不管是从运营层面，从客户体验层面，包括对整个行业未来发展趋势，简单从三个维度来讲，效率、成本和体验。这件事情在原来开发角度来说不太看重，包括传统酒店管理公司，像万豪这一类，也不太看重效率、成本和体验，但他们可能更关注体验。无论如何，酒店在整个发展进化过程中，这三个维度经过了很好的打磨和优化调整，包括7天、华住，分别在这三个维度对居住类酒店类产品做了很多探索和尝试，目前看来非常成功。在办公领域，目前还没有看到哪家公司已经做得很成熟，已经做得有很好的盈利前景了。
现在我们紧紧围绕这三个维度：效率、成本、体验，把我们产品真正做好，不应该是联合办公，不应该是传统办公，也不应该是共享模式，只要能做好这三点，形式不太重要了，不用再去自己花钱做这些尝试，可以为业主带来真正的净租金收益的价值。
付阳：燕京里的理念是面对一个未来空间如何使用的主题，打造一个实验室或样板间。今天做社群，社群意义到底有多大？这件事情是我们做联合办公、长租公寓从业行业者都一直在探讨的，把社群做好之后有没有溢价？
未来一个完全形态下互联网和高科技支持下的大的社区2000户大社区一年GDP可以达到1600亿-1.6万亿之间，也就是说中国有100个这种社区就可以超过美国的GDP，非常惊人。这实际上带动另外一个问题，现在我们所处的时代是智能手机引领下的移动互联网风口所带起来的企业，目前在里面活跃的企业、独角兽和顶级上市公司都是在移动互联网上爆发出来的，下一个风口是什么？是房联网，或者是空间联网。大数据、人工智能、区块链、物联网都给综合的在非常好的方式组合下聚集在一起之后，这个空间产品才是下一个时代我们所能看到的空间产品，才是能担当起来万亿级别GDP的一个空间产品，才能是助推中国超过美国，成为世界之巅的一个空间产品。
燕京里是尝试在现在的技术环境、管理环境、建设环境等基础上，开始在做这个事情，把我们自身当做实验室来实验所有的技术，实验下一个时代的产品。
张剑：因为我们做的事情叫法比较多，最开始是联合办公，后来大众创业叫众创空间，觉得是孵化器，前一段叫共享办公，最近觉得共享经济有点不太好听，叫灵活办公，还有叫柔性办公，服务式办公，反正有不同的叫法。实际不管是什么叫法，最终本质上还是办公的解决方案，也是针对2B市场的解决方案。从大的方向来讲，随着技术的发展，企业的小型化和移动办公这两个事情是不可避免的来临，在未来大的行业方向上一定是客户有很多痛点，有很多企业用这种新的方式去办公。
纳什重点做的是超级工作室，也是把联合办公和超级工作室做了整合，在方向上还有很多可以差异化的应用和差异化的产品可以出来。相信经过几年快速发展，在未来这个方向上，大家会做的事情更加精细化的运营，降低成本、提高效率、改善体验和服务质量，相信这会是大家在接下来两三年里会做的事情，在这个方向里最终是靠差异化产品和好的服务体验形成区隔。
刘天飚：“赛道”转“王道”这两个词特别有意思，之所以有赛道之说，一定是由于资本在追逐一个风口，所以在过去三年间，大量资本在追逐这个赛道，说明这是一个好行业。这是一个可以展现无限未来想像空间的行业，所以资本才会追逐这个赛道。
为什么今天又说转“王道”，说明在过去的三年，资本追逐过程中，大家突然发现不仅仅有赛道就能成，最终是否是赛道上的王者，找到王道的原因是什么。
办公要依靠的是高度碎片化的能力，碎片化什么？就是每一天做的每一点细小之事，从产品的设计、功能设计、用户痛点的找寻，怎么让他去尖叫等等，太多细小，碎的不得了。
世鳌国际2007年创办，过去在世鳌国际有9000家企业从我这儿出去，现在还有1500家企业，见证了无数婚礼与葬礼，在座各位都是创业者，我们背负了很多压力，不仅仅来自资本的压力，来自于用户的期待的压力，当然还有政府以及社会给的无限期待。
在这种情况下，我们要做的就是碎片化，把每一小点的运营，让用户感受到价值感，包括成本的降低，效率的提升，品质的提升，也就是体验的问题。这些可能是我们这个行业今天如何从赛道向王道转移时，每一个人心中最重要的一件事。
王冰：关于碎片化的管理，不管是酒店也好，还是写字楼也好，其实都是人与人的沟通和交流，我们更多是每天在处理人和人打交道，所以会出现很多问题，每一个人、每一个服务人员都需要去解决这些所存在的问题，这就是所谓的碎片化。
五大行这样的公司基本租写字楼一般都是租一整层甚至更多，作为我们中国区总部或某一个区域总部，每一个办公楼在租时针对于各部门工作性质，工作性质是在外面做一些BD工作，或者基于手机、移动端、电子邮件、电话，可以在外面处理很多工作上的事情，并不一定需要每天像996这样的模式待在办公室里面。所以我们办公场所现在有一个趋势，即会把固定的工位缩小一些，会拨出一些工位做hold desk。这就实现了我们在公司内部共享办公的模式，而且这个趋势是越来越明显的。
三年前北京办公室这边的hold desk只有不到十个，未来一到两年会搬办公室，我们会考虑固定办公工位缩减，之前一层楼需要一两千平方米整个租下来，之后可能考虑放更多的hold desk，放固定的工位少一些。相信这种在公司内部的共享办公趋势会越来越明显。
其实我们一直在研究，不管是酒店也好，写字楼也好，更多都是在考虑人与空间的关系。我们发现酒店公共空间，不管是咖啡厅也好，会议室也好，还有大宴会厅也好，其实有很多空间很多时间是空着的状态，所以如何把这些空着的状态利用起来，这其实是非常重要的。近几年香港嘉里大酒店、北京新国贸饭店都是在做这个尝试，会把酒店公共空间，咖啡厅很大一部分面积用来做联合办公空间。
说到运营，香港嘉里大酒店会考虑专业办公楼的运营商，或者像北京这边是自己来进行运营，把联合办公精细化做得很好，他们提供免费的咖啡、茶，可以吸引很多外来客人进入到共享办公区域，而且环境也创造的非常好，更重要的是利用很多高科技的手段，包括门禁系统、PPT播放、LED显示屏、计时计费，做到了非常简单的进入和简单的走。我们研究这些事情时，觉得这个趋势是越来越明显的，在我们平时很多咨询项目里有很多酒店的开发商、业主也会跟我们咨询这方面工作，如何让酒店的公共空间和办公空间联合起来。
如何获取吸引资本，拿到优质物业？
王锴：我们认为下一阶段增量的时间已经慢慢结束，当然还有，成都、西安是一个巨大的增量市场，但是上海、北京已经进入存量市场，这是不容置疑的。所以应该在不同区域有不同的策略。
我们在上海有很多有共鸣的投资机构也认可这个理念，认为一定是一起去做存量资产的更新和改造。现在很多机构已经有这个意识了，一定是收益意识。现在我们跟这些机构算帐方法基本一致，我们帮助你做到最高的净租金收入，让你能够退出，无非就是看哪个投资机构的眼光和决心更大，能够跟我们这些人站在一起真正去做存量资产基于净资金收益的提升，把投资策略和原来盈利模式做一个真正的调整。
付阳：对于投资人来说就是要投周期，就是要在下行时，比谁判断底部判断的准，其实投资就是这么一个事情。但是这里光指着投资人做这个事，等到风口来的时候，大家一起进这个商圈，是不靠谱的。回到创业者身份，还是要把事情干好。
如何拿到资产？不是没有资产，即使像北京、上海这样一线城市已经从增量转存量了，也是有资产的，只是取得资产的方式如何，从是否配比好资金用途角度上来说，拿了什么样的资金就意味着能拿什么资产。
所以大家要把这个东西考虑好，把自己定位考虑好，多跟你的投资人交流。明明知道三五年后要退出的基金，就别去搞长的东西。
张剑：这是一个很好的问题，确实在发展过程里，除了产品差异化和运营效率很重要之外，这个行业面临的是金融模式上的创新，还有很多工作可以做。因为这个行业有一个估值很高的公司Wework，拿了100亿美金的融资，可遇而不可求。不能每个人都按照股权融资能拿到100亿美金去设计商业模式，还需要通过多种办法去改善和改进方式去做。
从物业获取的角度，联合办公和公寓、酒店都有很大的不同，就是产业属性和区域属性。金融街700元，国贸300元，但是金融街的公司是不会到国贸的，不会因为便宜就过来。现在看办公的区域性是非常强的，对这个区域供应情况要有了解，对区域需求情况、产业情况要有理解，这个事情不是很快就能掌握的事情。
我们这两年进到北京、上海、深圳和天津，也走了不少弯路，我们理解上海、深圳市场，二线城市市场应该怎么做，最后拿物业应该按照巴菲特说的能力圈的原理，就是你理解的市场就拿，你不理解的市场就不要拿。今年的市场肯定是在一线城市的核心商圈去拿物业，是一个机会。
刘天飚：你的企业能真的赚钱，资本会看上你；资本所持有的物业看上你，这可能是未来我们做办公运营这一类人应该关注的。现在存量资产物业量真的很大，大的不得了，一线已经很满，新一线城市，甚至到二线，发现很多新的CBD在建设，很多甲级写字楼，特征特别明显，出现严重的倒挂现象，在同一个位置，甲级写字楼价格是住宅的1/3，甚至有的达到1/4，写字楼土地出让成本、运营成本都是远远高于住宅，可以说因为住宅有泡沫，所以相对来说目前写字楼是价值洼地。
今年前一个季度大量外资进入中国大量并购甲级写字楼，量还不小，当然有国际资本操盘后面的趋势，有很多人是看到了，很多人还没有看到，在这个阶段，资本进来抄了盘以后，拿着这个楼干什么，下一步总是要去溢价的，像纯住宅那样管，空就空着，空着价格也能涨上去，但是B类写字楼和C类住宅还有所不同，B类是提供给企业的，企业使用是由于企业本身支付能力周期有关联，企业赚钱，行政成本预算就会高，赔钱，行政成本就会降低，这时候写字楼收益率会极大的降低。基金持有者很看重的是收益问题，谁能够让他持有这个楼宇时资产回报提升，收益稳定，这就是运营类企业的价值点。
王冰：我们工作当中也会接触到很多评估酒店物业，包括办公楼、综合写字楼这种综合性物业的评估工作，很多时候我们其实非常犯难，因为接到一些评估工作，业主是有要求的，希望我们能够给到他一个他理想的数字，但实际上我们如果是通过纯现金流折现法来计算，很难做到他们要求的数字。
对于酒店来说，因为我们现在遇到很多酒店物业，光看现金流的话，还是不理想的，低于预期的，如果只是看未来十年现金流的话，我们去做评估，远远低于业主的期望。很多时候接到一些case时，往往希望先做评估，帮助他们做出售。对于出售我们比较谨慎，如果每个月找到我们有10个case的话，可能一个都接不了，或者接1-2个给他们做出售代理，因为发现客户的期望值太高，我们自己做完酒店评估之后，可能只值1-2个亿，业主要求可能是4-5个亿，很难卖出去。目前市场当中有这样一个问题，处在核心地段的市中心的位置非常好的酒店也好、办公楼也好，其实业主是不太愿意出售的，愿意持有，去有更稳定的现金流，做一些更多金融的手段，或还有一些其他的用途，因为现金流非常稳定，这对于酒店是非常重要的因素。找到我们更多是处于郊区的或者经营不太好的，位于城市边缘地带的一些物业，像这样的物业我们会比较谨慎去做评估、去做出售。
所选择的城市，我们遇到了很多项目，不管是新一线城市也好，二线城市也好，现在新一线、二线核心地段基本没有太多可开发好的地块，更多都是在一些新兴区域，而新兴区域在写字楼和酒店开发过程中，我们认为还是需要更谨慎一些的，不是每一个新的地块都能建一个奢华的五星级酒店，或者要求建铂金写字楼，其实都是有困难的。我们忠告是要告诉投资者一定要谨慎，而且一定要做好自己前期的调研，了解自己所处的市场，不明白的市场就不要进。
技术背景下的未来办公空间会怎样？
王锴：做空间，千万不要为了技术上技术，没有意义。因为现在我们有一套空间体系，把这些东西先弄清楚了，再去配置整个动线、空间规划和安排，然后才会到技术解决方案，应该用什么是合适的，选哪个形态，而不是找技术团队先把空间做了。
社群也是未来场景。国内有一些众包平台，能够做得不错，但是只能做部分。所以社群这件事情还是要一个社会化整体的提升和升级以后，才有可能去融合，靠我们自己线下带动线上或线上带动社群，起码我的能力做不到。
付阳：说到怎么利用技术，这是燕京里主要的特点，也是我花了六年时间，有中科院心理所专家、古脊椎所生态专家、建筑师、金融学家、哲学家、互联网前沿的人，包括我自己是投高科技TMT行业的投资人，研究这个空间到底什么样，什么技术进去，按照这个设计出一个路线图，几千个节点，走错几个就完蛋。
张剑：科技和办公的结合还是很重要的，因为最后效率、体验，长期来看竞争力很大程度上是在这块，所以我们花了很多精力做纳米系统，实现业务全部线上化和数字化，现在我们在做智能办公的空间，也是怎么把空间数字化的问题，还有基于账户体系的SaaS服务平台，这几个方向我们信得很清楚，有些事情在做，有些事情还在逐渐迭代和改进。
科技这个事情本身也是有成本的，不是为了科技而科技，一定是为了成本、效率和体验而科技化。
刘天飚：我们也提出了新智能、新生态、新体验作为新办公目前比较重视的逻辑，智能本身就是迭代，技术是迭代的，这些技术不是我们自己能开发出来的，我们这个行业想做出来很难，随着整个市场技术水平提高而改变。
王冰：我感觉未来的市场肯定是更加融合的，而且更有活力的，专业的，肯定是专业的人做专业的事情，不管是酒店也好，写字楼也好。
本文来源：网易房产
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