<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易北京房产 > 新闻 > 正文

京雄城际旁 一步北京城

0
分享至

(原标题:行业下行期 房企的粮草储备战)

点击继续查看

使用安卓和iPhone最新版本客户端可获得更流畅体验,下载地址:

安卓用户点这里

iPhone用户点这里

土储是房企的命根子,也是其谋求行业位次的底气。在现金流周转顺畅的前提下,房企间的排位竞争大多围绕土储量展开。不过2018年房地产行业调控持续,短期内为防范市场风险,企业发展总体战略性放缓,以谨慎投资、加紧去化为主基调,不仅整体拿地金额及面积出现双降,不同规模及类型的房企在拿地投资战略上分化渐显。多项指标均反映出,房企在后市销售谨慎的预期之下,于2018年内投资拿地的积极性显著转淡,其中多家龙头房企明确表态控制拿地收支,放缓拿地节奏。

尽管身处下行期的房地产市场让绝大多数房企捂紧了钱包,但企业们深知唯有土储丰富,才能让其追逐业绩目标以及实现更好行业位次的路径变得清晰。包括融创在内的大型房企在新年度表态“拿地要小心一点”的同时,仍在伺机拿地。有分析称,2018年企业在拿地方面的理性回归将继续蔓延至2019年,只要楼市、地市以及金融市场方面没有大幅度放宽的政策或利好,土地市场在价格方面仍将以较低位水平持续运行,对现金流能力较强的企业来说是比较适合增加土储的时机。不过另有专家提示,抄底需谨慎。

拿地金额及面积双降

身处行业下行期,房子不好卖、缺钱不好找,渐成业内房企的普遍共识。此外,出让土地的多条件限制,也使得土地市场“晴转多云”。第三方统计机构数据显示,2018年房企整体拿地金额与拿地面积双双下降。

根据中国指数研究院数据,2018年,销售金额TOP 50房企拿地总金额16763亿元,同比下降25.5%,拿地总面积43168.1万平方米,同比下降19.7%,拿地均价4409元/平方米,同比下降7.2%。

其中,各阵营拿地金额持续分化,销售额500亿-1000亿元企业阵营拿地金额有所增长,其余各阵营企业拿地金额均有所减少。具体来看,销售额5000亿元以上企业2017年积极囤地,2018年拿地节奏放缓,拿地金额同比下降51.9%;1000亿-5000亿元阵营企业拿地金额同比下降22.41%;500亿-1000亿企业为保证规模化发展,仍保持积极拿地趋势,拿地金额同比增长34%;500亿元以下企业拿地金额同比下降12%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2018年以来房企拿地渐趋谨慎,源于行业下行及调控持续。在宏观经济形势不景气之外,2018年国内重点城市市场整顿力度不减,对于土地提出更为苛刻的条件,比如配建规模增多、限价条款严格,这在很大程度上限制了企业的拿地能力。

严跃进指出,从2018年出让土地溢价率持续走低、土地市场流拍增多中,可见房企拿地渐趋谨慎。据了解,2018年,全国300个城市土地平均溢价率13%,较去年同期下降16个百分点。从20家代表房企来看,其2018年新增土地储备的溢价率均值为15.7%,同比下降21个百分点,土地溢价率大幅回落。而从土地流拍角度来看,据机构统计,2018年全国重点城市共流拍土地1808宗,同比增长93%。

投资战略现分化

北京商报记者梳理2018年房企拿地情况发现,在房企2018年度拿地金额及面积双降之外,不同规模、不同类型房企的拿地投资战略出现分化,整体投资力度趋缓。

如2018年三季度之后,包括碧桂园、恒大、中海、保利在内的部分TOP 10房企投资节奏表现出了明显放缓的趋势。而与之对应的是,在房地产市场调整期,仍有部分房企投资力度不减:在2018年9-11月新增土地投资相对积极的五家房企中,有四家属于央企、国企;此外,一些跻身TOP 50且规模在500亿元左右的新上市房企拿地踊跃,如正荣地产、弘阳地产、大发地产等。

克而瑞研究中心分析称,新上市房企拿地热度不减,一方面由于新上市房企短期内资金压力迅速缓解,为其战略性投资扩张提供了有力支撑;另一方面,随着上市后市场关注的提升,助力融资渠道的拓宽,这些房企的规模发展需求进一步被满足。

事实上,随着行业“马太效应”的加剧,2019年为保证市场规模与“活下去”,房企在放缓投资动作的同时,仍在积极补仓过程中。其中龙头房企获取土地资源优势不减,行业集中度明显。

中国指数研究院数据显示,2019年1-3月,TOP 100房企拿地总额5418亿元,同比上升8.4%,实现微涨;TOP 10企业1-3月拿地总额1904亿元,占TOP 100企业的35.2%。而从拿地金额来看,万科、融创、绿地占据2019年一季度房企拿地榜单前三位,拿地金额分别为311亿元、309亿元以及225亿元。

来自该机构2018年一季度的拿地数据显示,房企2019年拿地节奏确已放缓。2018年1-3月,TOP 10房企1-3月拿地总额2293亿元,占TOP 50企业的46.5%。再看当年拿地排行榜三甲,碧桂园以365亿元拿地总额稳坐头把交椅,龙湖凭借341亿元紧随其后,万科则以294亿元位居第三位。

抄底需谨慎

值得一提的是,后市择机置地,成为众房企2019年储备粮仓的关键词。近年来扩张势头迅猛、2018年稳坐房企销售排行榜第四名的融创中国,便是其中突出一例。

在3月29日召开的2018年业绩会上,融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌曾公开表态,融创中国2019年拿地会非常小心,一方面2019年楼市相关政策大幅放松的可能性不大,稳定房价还是政府的核心诉求,另一方面当前很多城市都偏热,土地溢价率较高。彼时孙宏斌还表示, “我们在拿地上并没有明确的目标,还是要踏准节奏”。

融创中国的节奏是“把握好地”。据统计数据,3月融创中国共拿地27宗,其中以二线城市和中西部地区为主,拿地金额为267.08亿元,成交规划建筑面积431.11万平方米,荣登拿地金额和面积排行榜双料冠军宝座。而4月伊始,融创中国便斥资60亿元于长三角区域先后揽入5宗用地(无锡3宗、上海2宗)。

严跃进指出,尽管已经言明2019年市场风险,但是基于融创中国新年度5500亿元的销售目标以及企业长远的规模发展与持续,融创中国在拿地上便也屡现动作。“事实上,对于如融创中国一类对新年度销售目标有着明确计划,以及对规模扩张极度渴求的中小房企而言,其在粮草储备上仍存野心。”

不过据业内人士透露,在市场回归理性、房企投资节奏普遍放缓的背景下,不少企业已在内部提高了拿地前测算阶段的投资回报率。基于当前资本市场环境走弱的预期依旧,2019年土地整体价格预计将持续走稳,市场也将迎来适合仔细甄别、抄底拿地的新一轮战略发展周期。而2019年企业业绩规模的增长,也将主要依靠供货增长来实现。

“今年还是要谨慎一点!”张宏伟如是说。并分析称,首先,当前市场整体价格的上涨预期其实并没有那么明显,从新盘角度来讲,现在卖得好的项目基本上是跌价的。在价格预期未见明显好转的情况下,拿地过于激进的话,也很难赚钱。其次,虽然部分城市限价有所松动,但是限价和限签在大多数核心城市仍在执行,这也会影响到整体市场价格的表现。第三,根据房企内部拿地测算,其评估的净利润大多在3%-5%,稍微控制不当就会亏。“今年如果要卖房的话,很大程度上是不赚钱的。而一些企业积极拿地,其实也是在博弈明年、后年市场会好。”

张宏伟认为,在拿地方面,2019年房企应重点在二线及强三线储备粮草。一线城市机会虽好,但进入门槛较高且竞争压力较大;普通的三四线城市一方面去库存压力仍存,另一方面市场增长空间有限,因而企业布局还需谨慎。“部分三四线城市机会型进入,跑跑量还可以,但若想长期战略布局还要更加审慎一些。”

北京商报记者 孟凡霞 荣蕾

相关推荐
热点推荐
俄罗斯再提“和平十条” 乌克兰有退让余地吗?

俄罗斯再提“和平十条” 乌克兰有退让余地吗?

看看新闻Knews
2023-03-31 14:30:26
风向变了:煤矿污染断水不提了,开始给孙国友罗列罪状了

风向变了:煤矿污染断水不提了,开始给孙国友罗列罪状了

猎罪探长
2023-03-31 18:03:28
文章爆料:如果我当时没喝大,没有睡在那,马伊琍演不了《奋斗》

文章爆料:如果我当时没喝大,没有睡在那,马伊琍演不了《奋斗》

八卦物语yu
2023-03-28 08:56:39
1-0!中国队赢了,2连胜+进4球,不惧死亡之组,杨晨:进世界杯

1-0!中国队赢了,2连胜+进4球,不惧死亡之组,杨晨:进世界杯

足球慢镜头
2023-03-30 21:43:15
全新大众CC实车亮相,前脸酷似奥迪,新增3.0T引擎,气场豪华了

全新大众CC实车亮相,前脸酷似奥迪,新增3.0T引擎,气场豪华了

金哥说新能源车
2023-03-30 19:23:31
人工智能:搭上顺风车!未来可能涨10倍的5家“人工智能”企业!

人工智能:搭上顺风车!未来可能涨10倍的5家“人工智能”企业!

网络一线牵
2023-03-31 10:03:07
四校合并,筹建“新大学”!

四校合并,筹建“新大学”!

学界资讯
2023-03-29 22:06:01
刘德华闪耀人民大会堂!寸头西装帅气逼人,与同龄人同框像隔代人

刘德华闪耀人民大会堂!寸头西装帅气逼人,与同龄人同框像隔代人

小黄帽说娱乐
2023-03-30 17:17:04
徐帆坐飞机忘带身份证,冯小刚大骂:你是猪啊!我早就提醒过你了

徐帆坐飞机忘带身份证,冯小刚大骂:你是猪啊!我早就提醒过你了

娱乐领头君
2023-03-30 12:48:47
被曝涉赌,被疑移民,带人群殴,娱乐圈一天5个瓜,个个劲爆生猛

被曝涉赌,被疑移民,带人群殴,娱乐圈一天5个瓜,个个劲爆生猛

王珍一的自留地
2023-03-31 00:23:16
研究表明,挖鼻孔和老年痴呆症之间存在着惊人的联系

研究表明,挖鼻孔和老年痴呆症之间存在着惊人的联系

百科派
2023-03-30 21:46:26
女子坐车10多个小时见男友,发现自己来生理期,男友将其拒之门外

女子坐车10多个小时见男友,发现自己来生理期,男友将其拒之门外

秋秋情感漫谈
2023-03-25 21:28:59
刘邓大军被围,毛泽东3次拿笔掉落,见一人进屋,大喊:我没有病

刘邓大军被围,毛泽东3次拿笔掉落,见一人进屋,大喊:我没有病

正史观察
2023-03-31 09:51:46
沙特访问陕飞,是中沙联合研制预警机?还是为最坏情况做准备?

沙特访问陕飞,是中沙联合研制预警机?还是为最坏情况做准备?

阿哥说军事
2023-03-31 15:16:20
女子带孩子坐高铁包下商务座车厢:让他舒服点,花多少钱都值得!

女子带孩子坐高铁包下商务座车厢:让他舒服点,花多少钱都值得!

作家张梅英
2023-03-30 19:32:02
辽宁男篮发布讣告:教练张健因病不幸辞世 享年43岁

辽宁男篮发布讣告:教练张健因病不幸辞世 享年43岁

雷速体育
2023-03-30 17:21:19
以色列与美国,就这么杠上了!

以色列与美国,就这么杠上了!

新民周刊
2023-03-31 09:38:59
警察扫黄,男子加速嫖娼,被警察扯下

警察扫黄,男子加速嫖娼,被警察扯下

毛球成长记
2023-03-31 18:04:13
正式任命!63岁郎平出山,铁榔头走上新岗位,中国女排球迷欢呼

正式任命!63岁郎平出山,铁榔头走上新岗位,中国女排球迷欢呼

胖周聊球
2023-03-28 14:02:16
钧正平:拿军装当“流量密码”?这种风气必须刹住!

钧正平:拿军装当“流量密码”?这种风气必须刹住!

环球网资讯
2023-03-31 10:58:17
2023-03-31 21:22:44

北京房产

我国将全面推进房产“带押过户”

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

世卫向美索要新冠报告和数据 美方至今未提供 中方回应

头条要闻

世卫向美索要新冠报告和数据 美方至今未提供 中方回应

财经要闻

体育要闻

国王归来!"面包"造历史最强进攻大队

娱乐要闻

林心如和霍建华"婚变风波"再升级!

科技要闻

孟晚舟:华为向死而生 怎能不成仁?

汽车要闻

MG7一下推出六款车 要我肯定果断选2.0T

态度原创

本地
游戏
健康
时尚
家居

本地新闻

专访|田鹏:经营非遗是为了更好传承非遗

海外网友热议RNG击败TT

喝水都胖?建议改掉三个坏习惯

新晋小白花和男顶流疑似恋爱?细节线索好多!

家居要闻

跳跃色彩点亮空间,呈现灵动的生命力

无障碍浏览 进入关怀版