"长三角"土地市场躁动 融创和金地溢价超100%抢地

一直以来，土地市场都被称之为房产市场变化的风向标与晴雨表，高价地频出时，楼市狂热，土地市场流拍不断，楼市亦处于下行渠道。

今年3月，关于土地市场回暖的声音渐出，包括杭州、苏州、合肥宁波等在内的部分城市出现房企抢地现象，土地溢价率甚至超过100%。这是个案还是具有市场共性？会发展成趋势吗？让我们一探土地市场回暖真相。

溢价率过百，疯狂抢地重现

4月2日上午，苏州吴江区太湖新城WJ-J-2019-001号地块以16.77亿元的总价成交，楼面价在17295元/平方米左右。值得关注的是，该地块在竞拍过程中设置了市场指导价，总价约为14.6亿元，也就是说，该地块的最终成交价已超过了市场指导价的14.8%。根据苏州市土地竞拍规定，超过10%，项目工程竣工验收后方可申请预售许可。不惜以现房销售，房企抢下该地块，可见对于土地资源如此饥渴。

无独有偶，同在长三角区域的杭州，土地市场也热了起来。3月29日，杭州出让5宗宅地，其中萧山市北地块共有20多家企业参与竞拍，整个举牌过程达95轮，绿城最终以总价19.7亿元、溢价率49.8%以及22%自持的代价拿下，地块楼面价为25768元/平方米左右。萧山戴村恒达路宅地竞拍时间更是长达4个小时，经历了190轮报价，德信以45.8%的溢价率摘得，余杭塘栖宅地地块也经历超过百轮的竞拍，溢价封顶（49.8%），自持比率达2%。

徐州出现了抢地热潮。3月27日，徐州新城区两宗地吸引了包括保利、万科、碧桂园在内的18家房企参与竞拍，在经过近5个小时、共435轮竞价后，最终由新城以18.26亿元竞得，溢价率达114%。

作为2015年-2016年楼市狂飙中诞生的楼市四小龙之一的合肥，土地市场更显“疯狂“。3月21日，合肥出让6宗地块，金地、融创和禹州分别以140%、132%和121%的溢价率摘得包河区S1902号、滨湖区BH2018-02号和包河区S1901号地块。其余三宗地块的溢价率也在91%、63%、42%。

还有宁波，3月5日，金地以总价16.11亿元、溢价率57.63%摘得一宗地块，地块共经历200多轮竞价，时间持续约3个半小时。说起宁波土地市场的回暖，当地一位知名房企的营销总表示，“宁波的房地产市场比较活跃，现在很多企业手里都没地了，出现抢地现象。”

对于部分城市土地市场的升温，中原地产首席分析师张大伟分析认为， 2018年土地市场因为持续的调控明显降温，部分企业拿地较少，而在最近降准、融资压力有所缓解的情况下，部分企业再次进入土地市场抢地，特别是部分热点城市，土地市场最近明显开始活跃，溢价率上升迅速。

据中国指数研究院数据显示，在2019年3月25日-2019年3月31日这一周，住宅用地成交总价top10中，长三角占据榜单半壁江山。在楼面价排行榜中，长三角宅地交易活跃，共占据榜单半数。3月份，杭州平均溢价率达到36%，明显高于其他城市。

是个案还是市场共性？

今年3月以来的这一波土地市场升温，是个别城市的个案还是具有市场共性和趋势性？

与热点城市热点地块被抢不同，2019年以来，全国土地市场热度依旧不高，房企在经过春节假期低迷的土拍后，3月成交金额略有回升，市场表现向暖。

中国指数研究院监测的全国300城市土地成交数据显示，2019年1月-3月，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）共成交1503宗，同比减少13%；成交面积7521万平方米，同比减少11%；出让金总额为6950亿元，同比减少11%；平均溢价率15%，同比下降了8个百分点。

而具体到3月单月，住宅类用地共成交439宗，成交面积2368万平方米，环比增加32%，同比减少30%；出让金总额为2458亿元，环比增加41%，同比减少3%。值得关注的是，平均溢价率24%，较上月上升13个百分点，较去年同期上升3个百分点。

其中分城市来看，一线和三线城市无论是成交额、成交面积还是溢价率数据都有不同程度的下降。但是二线城市土地市场回暖明显，3月份，土地出让金为1843亿元，环比增加79%，同比增加26%；成交楼面价为3722元/平方米，环比增加55%，同比增加46%；土地平均溢价率为24%，较上月上升13个百分点，较去年同期上升11个百分点。

张大伟表示，从全国来看，土地市场依然处于平稳中，多城市土地成交今年开年依然处于调整中，特别是一线城市。不过，虽然一二线城市调控政策严格，对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。