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房企年报季:多元战略调整仍需谨慎

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面对逐渐“横盘”的市场,“减增速、降负债、提品质、增效益”成为更多房企下阶段发展策略。在提质降速发展背景下,部分房企将“多元化”上升至战略发展高度,以求在当前行业背景下突破转型。据中房研协发布的最新数据显示,在2018年报TOP30房企中,70%发布了多元化战略;TOP100房企中,97%布局了多元化业务。

房企布局虽广,但多数仍在摸索阶段,盈利仍处低位。对此,业内人士称,2019年房企更需要考虑多元业务的投入产出、风险收益、投资期限及政策等多个层面。尤其是跨界业务,有恒大投资法拉第未来、融创中国投资乐视在前,还需多一份谨慎。

传统业务 盈利模式仍待探索

早在2010年前后,就有房企提出多元化转型。新赛道的开辟,一方面缘于地产开发天花板的约束,开发商纷纷向外看;另一方面,社会需求的变化,促使开发商紧追趋势扩充业务,寻找增量空间。商业、物业、酒店、文旅成为上一轮企业多元化的“宠儿”。然而,随着那一轮资本“大潮”退去,能盈利者少之又少。

时至今日,伴随着“横盘”时代来临,越来越多的房企重视多元业务,发展也趋向于理性、务实,布局主要转移至地产开发+、地产上下游、存量管理以及其他创新业务四大板块,特色小镇、长租公寓、物流、教育、医疗、养老等领域化身房企“新宠”。

一位房企人士称,目前围绕地产上下游布局成为房企相对稳健的拓展方式,企业借此也形成完整的产业链,有效降低成本。

房企多元化轰轰烈烈,能带来多少利润?易居企业集团CEO丁祖昱就告诉记者,房地产多元化的大潮当中,大多数房地产多元化创造的收入和利润和主业相比占比很小。

恒大便放弃了粮油、乳业和矿泉水等业务。恒大集团董事局主席许家印在今年业绩会上就坦言,恒大在多元化战略的实施过程中探索发现,上述产业一年销售几亿或者几十亿,和恒大规模不匹配,因此将这些产业都转出去了。

对此,新城控股高级副总裁欧阳捷在接受记者采访时就表示,有些目前规模不大、但有可能培植市场规模的业务,短期被捧为风口,长期仍有待观察,比如长租公寓、文创娱乐,更多还要取决于政策走势。

跨界业务 投资回报周期较长

房企多元之路铺得火热,实际上却布满荆棘,远没有看上去那么美好。近年来,有些房企多方向、多路径尝试多元化业务、屡试屡挫,有的盲目将多元化探索当作战略方向,既失去了主业的快速成长,也没能真正成功实现多元化。反观行业中另一些企业坚守主业、小心求证、看准方向、稳扎稳打,反而在行业发展中步步为营、颇见成效,在市场波动周期中平稳运行。

以融创为例,此前,因看好大屏运营和内容领域的发展前景,孙宏斌在乐视网陷入资金链危机之时,携150亿元资金入股乐视网、乐视致新和乐视影业三家公司。然而,此番动作给融创带来的是165.5亿元亏损。融创中国董事局主席孙宏斌也直言,乐视是一笔不成功的投资,并将其视作融创转型探索的代价。

以教育产业为例,房企转型同样面临诸多难点。首先,投资回报周期长,多数已小成气候的房企旗下的教育品牌都已运营十几年,如碧桂园、万科都是90年代开始涉足教育领域。

一位业内人士告诉记者,房企真正的多元化,是在实力基础上进行业务再造和升级,否则产业只是沦为延续地产开发业务的手段而已。对于房企来说,在规模、资源、实力之上进行及早试验,也应更加慎重和保持谦虚心态。

丁祖昱则认为,2019年应该是房企多元化进入全新时代的一年,但所有的资本、团队、运作和两三年前相比已经发生了翻天覆地的变化。今天的参与者,应更加理性地看待中国房地产多元化的未来。

融创中国

文化和文旅是未来

对于跨界转型这件事,胆大的融创中国董事会主席孙宏斌却并不感冒,在近日的业绩会上有记者问“是新能源车好,还是机器人好”的时候,孙宏斌不假思索地回答“房地产好”。

然而,不喜欢跨界的融创也有自己的“诗和远方”,孙宏斌曾说“文化是诗,而旅游是远方”。在近日举办的2018年融创业绩会上,融创中国董秘高曦表示,文化和文旅都是其布局未来的业务。

公开资料显示,2018年4月,乐创文娱宣布和融创成立合资公司,取名为乐创文景,进军文旅业务。在去年,乐创文娱出品、发行了春节档电影《熊出没·原始时代》,《流浪地球》和《疯狂的外星人》也在融创文化旗下东方影都融创影视产业园进行拍摄的。融创还将从万达处收购而来的青岛东方影都影视产业园置入融创文化集团中。

文化板块还只是融创多元业务布局中的一小部分,在文旅地产方面,融创显得更加积极和主动。2018年8月,融创成立了自己的文旅集团——“融创文化旅游发展有限公司”,并进行了一连串的收购和签约动作。同年,融创中国陆续收购海航旗下三个子公司,获得海南省内数万方土储;又在10月以62.81亿资金完成了对原万达文旅的收购,接过原万达文旅近5000名员工,组建了融创文旅的核心团队。

在3月25日融创文旅品牌发布会上,融创中国执行董事汪孟德更坦言,融创文旅的使命就是成为融创中国未来新的价值增长点。

富力

酒店营业额增长逾190%

近日,富力集团宣布截至2018年12月31日止年度综合业绩。数据显示,集团2018年协议销售1311亿元,即售出1018万平方米建筑面积,同比增长60%;营业额768.6亿元,同比增长30%,二者均取得大幅增长。

就营业额而言,中南地区、西北地区及华北地区贡献增长最大。“协议销售增长强劲,证明了集团全国销售团队的实力。”富力集团董事长李思廉表示,在艰难的营运环境中仍然能取得理想业绩,是基于集团拥有的丰富土地储备,2019年集团的协议销售目标将初步定为1600亿元。

“虽然集团在2018年不断增加项目数量并扩展至新城市,但整体毛利率依旧增长至36.4%。”富力集团相关负责人表示,集团的项目数量从88个增加到了155个,在一定程度上凸显出了集团在全国日益增长的市场份额。去年,集团额外收购了371亿元的土地储备,建筑面积达1405万平方米。截至2018年底,集团权益土地储备可售总建筑面积达5783万平方米,分布于96个中国不同城市及其他海外项目。

值得一提的是,在2017年收购万达集团74间酒店组合后,酒店营业额超过70亿元,增长逾190%。随着酒店在入住率、住宿服务及酒店成本管理等方面的日渐成熟,酒店数量增至126间,酒店营业额也持续获得了改善。

花样年

彩生活物管面积11.22亿平方米

2018年,花样年合同销售金额超300亿元,同比增长约50%;收入140亿元,同比增长43%;物业服务及其他收入占比近4成,同比增长70%;毛利率维持30%;净负债比率控制在77.4%,较2018年中期下降5.5个百分点。住宅开发板块增长相对缓慢,旗下物业板块却连续多年保持高速增长。

“彩生活正在由一家物业管理企业向一家平台企业转型。”彩生活执行董事及首席执行官唐学斌首称,彩生活目前管理的物业面积已达到了11.22亿平方米。

花样年董事会主席潘军称,2019年彩生活预期从市场新增四至五千万的管理面积,花样年能为彩生活提供的管理面积大约仅10%。但是花样年不会像其他同行一样,地产公司输血至物业管理公司。虽然缺少母公司所提供的帮助,但是核心的逻辑不同在于,看待彩生活,更应该用互联网企业的眼光去审视,而不是用传统物业管理企业的方式。

截至2018年末,彩生活的生态圈注册用户增加到了2640万人,活跃用户活跃度53%;报告期内,彩之云平台成交金额94.48亿元、同比增长24.1%;彩富人生累计成交17.7亿元;彩车位累计销售4150个;彩惠人生累计成交182万单,成交金额7088万元,超过26万个家庭减免了物业管理费。

本报记者 崔陆鹏

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