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供需两旺 二线城市渐成房企主战场

2019-03-31 09:55:32 来源: 华夏时报 举报
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最近一段时间以来,二线城市土地回温明显,热点城市例如武汉、成都、合肥、重庆等地的土地呈现出供求两旺局面。例如,3月21日,合肥主城区与肥西县6宗涉宅地块吸引了近50家房企竞拍,经过多达800轮的出价,最终6宗地块均成功出让,其中4宗的溢价率超过100%,一扫此前市场上已经持续数月的凉意。

分析人士认为,一线城市受土地供应有限,三四线城市则受市场走冷、土地市场归于沉寂的影响,地价已经回归合理水平的二线城市已经迎来拿地良机,而二线城市今年也将是众多房企的重要战场。

不过,对于竞争愈发激烈的二线城市,业内人士提醒房企,需要“顺势而为,守住安全底线”。浙报传媒研究院院长丁建刚指出,在激烈竞争的城市,盈利非常艰难。更多要靠产品准确定位,甚至产品创新,才能获得利润空间。

二线城市土地市场明显回暖

3月21日,合肥出让主城区与肥西县6宗涉宅地块,总出让面积935.69亩,吸引了融创、金地、旭辉、禹洲等近50家房企竞拍。经过多达800轮的出价,最终6宗地块均成功出让,共揽金124.47亿元。其中,6宗地块中有4宗的溢价率超过100%,最高溢价率达140%。

事实上,合肥6宗参拍地块全部高溢价成交的盛况并不太出人意料:节后以来,类似的火爆场景已经在苏州、杭州、武汉等热点二线城市陆续出现,二线城市土地市场“回暖”已是不争的事实。

例如,2月22日,春节过后的苏州首场土拍中,就有超过40家房企参拍,出让的6幅地块中有四幅土地溢价率均在25%以上;而杭州开年第一次土拍,四幅地块中就有两块溢价率超过10%,分别为11%和20.1%;2月27日,杭州余杭区又出让四宗地块,德信中国旗下的浙江润楠投资管理有限公司拿下其中一宗住宅地块,溢价达30.55%。

东方证券于3月26日发布的研报显示,近日土地市场活跃程度增加,尤其是二线城市土地市场出现了量价齐升的情况,这反映出二线城市的市场已出现复苏信号。

从58安居客房产研究院跟踪监测的数据来看,截至3月25日,3月份一线城市出让的住宅地块仅15块,而二线城市达到了244块,年后二线城市土地回温明显,热点城市例如武汉、成都、合肥、重庆等地的土地也呈现供求两旺局面;而克而瑞研究中心近日发布的研究报告也显示,截至3月13日,通过对2019年一二线城市成交的近千宗土地进行统计分析发现,土地成交集中在中西部、京津冀和长三角区域的二线城市。

东北证券研究部解释说,一方面,目前土地出让价格回归理性,部分土地之前经历流拍后放松条件重新入市;其次,一二线市场年后回暖,销售有所增加,迎来楼市“小阳春”;最后,房企在手现金较为宽裕,且融资方面较2018年有所宽松,使得房企回归一二线城市补货,因而部分热点二线城市近日频频出现高溢价率地块。

主战场上仍需“顺势而为”

综合近日多家上市房企发布的年报及业绩会上公布的信息,《华夏时报》记者注意到,尽管不少房企出于对调控政策等的考虑主动降低了业绩增速,但在行业规模竞争的要求下,房企对于土地储备这一核心资产的支出依然在不断提高。与此同时,除了恒大、碧桂园等下沉幅度较深的大型房企及部分区域性房企外,多数大中型房企的布局重心都以一二线城市及核心城市圈为主。

中原集团创始人、中原集团主席兼总裁施永青告诉记者,房企聚焦一二线城市非常正常,因为一二线城市能更合理地反映房地产市场的合理需求,对稳住信心也有好处。而值得注意的是,包括克而瑞研究中心、58安居客房产研究院、东方证券等在内的数家机构强调,部分房企的回归一二线战略正在得到体现,二线城市也将成为房企的重要战场。

东方证券分析师竺劲认为,二线城市楼市的回暖,为已提前在二线城市布局的房企奠定了良好的销售基础。一线房企的销售规模已接近天花板,二线龙头则仍能借助结构性机会实现规模的跨越,具备更高的业绩释放潜力。克而瑞研究报告直言,“总的来看,受一线城市土地供应有限,三四线城市则受市场走冷、土地市场归于沉寂的影响,二线城市逐渐成为土地市场的主战场。”

与上述观点类似,浙报传媒研究院院长丁建刚也向记者解释说,开发商要寻求未来的市场空间。一线城市由于管制较为严厉,政治色彩也比较浓,所以大多数开发商把目光投向了优质二线城市。而众所周知,三四线城市的人口和产业导入能力比较弱,过去几年中主要是靠棚改货币化安置,因此开发商对这些城市比较谨慎。中国指数研究院执行院长陈晟也认为,强二线城市的土地未来是有一定的增值的可能性的,而且会成为重要关注的地方。

“在当前地价回归比较合理水平的局面下,不失为拿地良机。”克而瑞研究报告指出,从当前土地供应情况来看,三月底大概率将迎来一波集中供应潮,在地价较为合理、楼市频现“回暖”迹象的当前,抓住机会抢夺优质地块是当务之急。

但在被视作房企主战场的同时,二线土地市场的竞争自然也更为激烈。克而瑞研究报告认为,可重点考虑人口、产业支撑能力较强的城市,譬如杭州、西安、郑州等人口流入较多的城市。而那些目前供求关系平衡、房价已经过度透支的城市,虽然存在一定的投资机会,但这个时候拿地的投资回报率也会明显下滑,建议仍需谨慎处之。

对于想要积极拿地的房企,丁建刚则给出了“顺势而为,守住安全底线”的建议。其认为,在激烈竞争的城市,盈利非常艰难。更多要靠产品准确定位,甚至产品创新,才能获得利润空间。

58安居客房产研究院首席分析师张波则表示,做好两个平衡更为重要:“一是平衡好规模化速度和负债水平,过于追求规模化易导致负债水平过高,并伴随着极大风险;二是平衡好选择各类城市的覆盖面和深度,不同类型企业选择进入城市的级别、城市的深耕度存在较大差异,不应过分追求向头部房企的拿地模式靠拢。”

陈晟坦言,在竞争激烈的土地市场中,开发商的土地策略需要发生变化:“在一线城市主要要以城市更新构建产业赋能的模式,二线城市主要的是产城融合的方式,当然还有在都市圈里面的一些三四线城市,主要的就是特色小镇,包括一些综合体,乡村振兴等模式。”

王旭杰 本文来源:华夏时报 责任编辑:王旭杰_NO5107

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2020-08-04 23:12:49
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