开发商也维权!业主打赢精装修官司 开发商上书陈情

听说过买房维权的，你听过卖房维权的吗？

近日，报道称中粮地产南京、南京富力地产和南京雅居乐等9家房地产开发商联名向江苏省高院“陈情”了一份《关于依法维护精装房交易稳定避免恶意诉讼造成群体事件的紧急报告》，一时引爆网络。

记者了解到，集体“上书”事件的确存在。江苏省高院新闻办主任张志平透露，江苏省高院已经留意到该信息，但在进行初步核实后，目前并未收到任何书面报告。

开发商在这份“陈情报告”中称，自2018年以来，南京众多精装修楼盘的业主关注到2017年12月28日江苏中院对富力十号业主精装修房再审判决，纷纷效仿富力业主的诉请，拒绝收房，要求进行装修核价并退还差价。有些楼盘甚至出现上午开盘下午维权的情况。

富力项目有自身特殊性，不能完全参考及照搬；此前的审理对精装修部分的价格计算方法不合理。同时，商品房预售合同是既成事实，不排除有专业“房闹”推波助澜等。

记者联系了富力、新城等涉事房企，相关人士均表示目前不方便发表意见。

江苏省高院新闻办主任张志平认为，我国有健全的维权渠道，这种在网络上散发公开信的形式并不可取。如果南京富力对法院的某些判决不服，他们可以走正常的法律途径。

富力十号装修价差案8起诉讼已获胜

富力十号业主精装修房相关诉讼，是指2017年12月28日，针对一些购房者起诉南京富力退还装修价差案，南京中院在原一审和二审均驳回购房者诉讼请求的基础上，再审改判，要求富力退还每户购房者20万左右的价差。

记者在中国裁判文书网上，相关八起案件均已经挂网，南京中院要求南京富力向每位业主退还16万-26万元不等的价差。

判决书显示，由于各家企业建材报价不同，南京中院实际并未采信业主和南京富力的报价依据，南京中院是依据企业装修过程中应交规费和税金反推出实际装修成本与业主实际支付的装修成本算出了差价。以其中一案为例，南京中院通过反推算出实际装修差价高达18.7万元。

一位律师表示，尽管我国是大陆法系，但相关判例对于后续类似案件仍有参考作用。对装修房质量有异议的购房者可以通过法律途径维护自身的权益。

3月25日，记者来到涉事楼盘——富力十号。作为一个已经交房近5年的小区，富力十号的整体环境良好，户型以花园洋房和别墅为主，小区外观颇为高端。

涉事富力十号小区

记者进入小区，实地探访了几套在售房源。其中一套130平米的花园洋房为开发商精装房源，正是涉及纠纷较多的户型之一。记者在房间内发现，除地板翘起、开关面板滑落等几处问题外，并未发现其他明显问题。

房屋主人告诉记者，最终收房前，房子的装修已经进行过较大幅度的整改，2015年第一次前来验房时，确实存在不少问题。既有厨房门面明显划痕、主卧地板空隙较大、卫生间镜子不稳等诸多细节问题，也有卫生间地漏受堵、卧室不明原因漏水等严重影响生活的重大问题。

据介绍，即便这样，他家在当时已经算不错的了，“听说有的业主家查出100多处问题，验房师都看不下去了，还有的业主家连插座都没有装全，电线就裸露在外面”。同时他也强调，后来随着几次整改，整个小区的大多数问题都得到了解决，并不影响目前居住。

记者在附近几家房屋中介走访得知，富力十号确实曾因“精装修风波”名噪一时。“本来作为所处板桥板块的‘豪宅’，富力十号当时的开盘价就让人关注，结果每平米4500元的精装修质量却如此之差，实在有些说不过去。”链家的一位工作人员表示。

记者还辗转联系到一位曾经参与富力十号验房的验房师，该验房师表示，自己和公司同事验收过富力十号多套房源，几乎每一户都有很多的质量问题，例如卧室吊顶渗水、墙面空鼓、门面掉皮、柜门不平整等等多不胜数。

据其透露，继富力十号之后，富力之后不久在南京又推出新楼盘富力尚悦居，其精装修部分的问题相比富力十号“有过之而无不及”。

2019年1月，南京市住房保障和房产局、城乡建设委员会、物价局三部门联合发布了《关于进一步加强商品住房全装修建设管理的通知》，南京版的“精装修监管新政”正式落地。

新政的一大亮点是，要求交付标准样板间与合同装修标准一致。南京将建立第三方全装修价格评估机构名录库，承担装修价格评估的第三方评估机构，在名录库里随机抽取，建立第三方评估机构名录进入退出制度。

网签价格调控催生“双合同”

中原地产首席分析师张大伟分析认为，这一事件并非南京个案，全国一二线城市在过去一轮楼市上涨中，普遍性存在“双合同”现象。购房者与开发商针对装修价值的纠纷，在最近几个月井喷，核心原因是部分热门楼盘将高价装修作为购房的必须附属，而不是可选，购房者不得不买单。

过去两年，很多城市房价明显上涨，地方政府针对调控，采取了限价政策。但限价只限网签价格，而忽视了购房者的实际支付价格。结果，开发商在装修、家电等方面额外定价，包含了部分房价。

打个比方，为了控制房价上涨，相关部门要求，某某地块的楼盘，网签价格不能高于2.8万/平米，然而多数楼盘已经卖到了42000元/平米-48000元/平米。这个时候怎么办呢？开发商就想出了“双合同”的办法。签一份“购房合同”均价为2.7万/平米，再签一份“装修合同”，均价为2万/平米。“购房合同”没有超过相关部门的规定价格，也就能顺利备案了。

不过这将带来四大风险：首先，高额首付增加资金负担。签订“双合同”捆绑装修，给购房者带来了更大的首付压力。其次，装修由开发商验收，质量难保证。第三，出售房产时将面对更高税费。第四，违反政策，扰乱市场。拆分售房合同和装修合同的形式掩盖了真实的市场数据，会给房地产市场造成的是假象和错误的数据。

张大伟表示，要解决这些问题，需要多方协商解决。从市场发展看，地方政府调控应该回归真实价格，房地产调控是调控市场，而不是调控网签价格。

行业人士揭露精装房“三大陷阱”

近日，中国证券报记者咨询了杭州多位精装房业内人士，发现精装房存在用材以次充好、以假掺真、压缩工期、虚报物料价格等问题，导致部分装修房交房质量与此前展示和业主预期较大，纠纷频发，行业发展亟需规范。

张强(化名)是一位杭州精装房施工队负责人，曾参与过多个精装修楼盘的施工工作。没想到，张强自家购置的精装修房竟然也出现了质量问题，令他颇为苦恼。

他表示，本轮调控以来，不少地方政府出台了新房限价令，导致开发商利润被压缩。于是一些开发商动起了精装修房的“歪脑筋”，出售商品房时附带装修，从装修材料和施工工期上“挤出钱”成了不少开发商的惯用手段。

以假掺真

常见的是在水暖零件上做手脚。在杭州市中心某交付2年多的高档楼盘，一户业主家的卫生间洗手池上的摩恩牌水龙头已生锈。张强告诉记者，“按照精装标准，这个水龙头应该是纯铜的，生锈说明是假的”。

据介绍，有的材料供应商，在向精装房供货时常常是“真假三七分”，即70%的真货加30%的假货，“因为供货商自己就可以出合格证，也能拿出真实的合格证，所以真假三七分的情况在供应商中也常常出现。”

“使用仿制品，也就是假货来代替真品，可以降低成本，这是供应商的潜规则，我们施工方一般也不会点破。”上述业内人士告诉记者。

以次充好

这一点在板材选择上尤为突出。记者走访了解到，木饰材料多的精装房，如果用材较差，极易出现甲醛和苯超标的问题。而甲醛和苯排放超标将对人体健康尤其是婴幼儿产生严重不良影响，精装房中甲醛和苯超标问题频频刺激着购房者的神经。

目前，精装房中使用颗粒板比较多，廉价颗粒板往往使用低质量的胶水粘合，容易造成苯及甲醛超标。记者了解到，现在不少杭州的开发商都把精装修房颗粒板美其名曰生态板，但不少并不“生态”。

一位精装房业内人士告诉记者，“其实没有生态板和非生态板之分，只有甲醛释放量的区别。颗粒板价格一般是实木的1/4甚至1/10。现在精装房基本都是颗粒板。如果颗粒板质量不好，就会导致甲醛和苯超标的问题。”

报价虚高

记者在走访过程中发现，精装房原材料的市场价格与开发商给购房者的报价本身就存在很大的差价。例如，某开发商报价入户门价格为6000元，实际采购价仅为2000元左右，低的甚至只有1500元。墙纸报价200元，实际采购价格仅有40元。大理石、木地板价格“猫腻”也着实不少。

杭州市中心某高档楼盘，业主在门上打猫眼时发现入户门为贴皮密度板复合门，而非开发商宣传的实木门。该入户门市场采购价约1500元，开发商报价为8000元。

不过也有行业人士表示，地产商给施工方付款账期长，施工方需自行垫资承担人工成本和原材料价格波动成本，近年来，建材价格波动大，人工费上升快，整体来看，到了施工方这里，大部分项目都是微利，在这一过程中，主要利润仍然归属于开发商。

眼下，高周转率已成为部分开发商的致胜绝招，某些开发商从拿地到交房甚至只需1年时间。为提高资金周转率，加快项目进度，不少开发商将装修时限大大压缩，偷工减料问题突出，导致后续存在风险。

一位不愿具名的精装房施工队负责人告诉记者，以做卫生间防漏刷防水材料这一工序为例，一般要刷两次，两次刷料间要隔一天，但很多项目为了赶工期，半天之内刷两遍，甚至前一次刷的还没干透就刷第二次。刷完防水涂料后，还应该做养水测试，一般要观察48-72小时，但现在很多项目根本不做养水测试。“这样的施工自然导致房屋防水质量差，业主入住后房子就漏水，楼下邻居受罪，这种问题在杭州的高端楼盘也不少。”