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地产大佬的战略游戏:融创“外出”与万科回归

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真正打出多元化筹码的,都是在规模体量上远超同行的头部房企。

巨人转身慢。随着地产行业集中度上升,头部房企竞争更加激烈。众多房企寻求战略转型,在地产主业之外发力多元化布局。

然而赛道竞争中,各方信号却略有不同。3月25日,融创中国(01918.HK,下称“融创”)宣布战略升级,摇身一变成为“中国家庭美好生活整合服务商”,满足中国家庭对美好生活的需求。

对于这艘巨轮未来的行驶轨迹,融创中国行政总裁汪孟德称,融创未来会有两个聚焦,即保持地产的核心主业地位,沿着地产+的方向,为中国家庭的美好生活服务,其中主要聚焦文旅和文化。

一边是主业之外发力文旅,一边却在回归基本盘。此前,万科(000002.SZ)董事会主席郁亮表示,“基本盘”将是2019年最重要的词汇,要先求得根基的稳固,才能更好地开枝散叶。

不同的论调,相同的焦虑。在未来行业充满不确定时,多元化与回归都是为了生存。正如融创强调地产+、万科聚焦主业,房企在谋求多元发展时,均是在自身实力基础上进行升级,盲目发散只会沦为“折戟”案例。

转型“整合服务商”

随着房地产行业黄金时代落幕,房企转型势在必行。如何突破地产开发天花板,跟上社会需求变化的脉搏,成为每个房企必须面对的命题。

融创选择在坚持地产为核心主业的基础上,布局文旅与文化板块,致力于成为“中国家庭美好生活整合服务商”,围绕地产主业来布局消费升级方向。

汪孟德对外表示,随着居民可支配收入持续增长,人们追求美好生活的愿望更加强烈,中国家庭消费升级的趋势更加明显。这也意味着当下市场环境与消费需求正在发生变化,物质满足之外,丰富的精神文化生活与美好的情感体验,都是美好生活的重要内涵。

“这种变化对我们来说,既是挑战,也是机遇。”汪孟德说。在融创的愿景中,继此前的高端精品战略后,融创要为中国家庭提供好房子,提供好社区;随着消费升级,要提供更多的旅游、度假、文化、娱乐业务。

至此,融创四大战略板块全新布局,包括作为“中国高端精品生活创领者”的融创地产,作为“品质生活服务专家”的融创服务,作为“中国家庭欢乐供应商”的融创文旅,以及聚焦内容环节、布局文化行业全产业链的融创文化。

四大板块将发挥联动协同效应,将融创打造成一个综合性集团。例如,对于文化板块而言,其制作的内容可以在文旅项目落地;对于物业板块而言,以此接管了大面积的非住宅项目,有利于提高其业务拓展的能力;对于地产板块来说,文旅城等项目有利于强化综合开发和运营能力,提前锁定回报期。

而地产板块作为融创的核心主业,未来仍将是战略重点。汪孟德称,过去十几年的发展,融创在打造高端优质产品、提供优质服务方面,积累了很多行业能力。未来融创将围绕客户不断提升的需求,继续提供更多的产品与服务。

文旅板块正式独立

自去年成立以来,融创文旅集团便一直备受关注。业内观点看,融创文旅集团的成立其实是融创中国战略升级的前兆。第一财经记者注意到,2019年春节前后,除青岛东方影都外,其他万达文旅城全部完成更名,统一叫做融创文旅城。

更名背后,在于融创文旅板块被集团寄予厚望。汪孟德表示,未来融创文旅将成为融创新的价值增长点。

不过,文旅项目投资大、运营难、投资回报周期长。融创将如何打好这手牌?毕竟此前,万达也并未提供可供参考的成功经验。

汪孟德称,融创文旅将布局城市核心区域,已覆盖中国一、二线核心城市,无论人口基础,还是交通便捷性,都具备基础。

目前,融创文旅旗下有10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇,涵盖39个乐园、24个商业、约70家星级酒店。广州、无锡两座融创文旅城也将于6月开业。

此番资产规模源于融创对万达文旅项目的收购。2017年7月,融创以438.44亿元现金收购万达13个文化旅游项目91%的股权。2018年10月,融创又以约62.81亿元收购万达文化管理100%股权,成为13个文旅项目的实际管理者。目前为止,融创文旅团队约7000人,其中有5000人来自万达文旅。

汪孟德认为,通过长期投入和运营,融创文旅价值会在5~10年后逐步显现。

出走与聚焦的悖论

不过,文旅是一个长期的产业,十年甚至二十年才能形成,因此,融创会坚持长期运营的思路,不会看短期的收益回报。

汪孟德也表示,未来融创的“地产+”会为融创贡献大量的现金流。言外之意便是,集团的盈利仍需依赖地产主业。

值得注意的是,自去年下半年开始,融创就放缓了销售步调。

2018年12月单月,融创合同销售金额446.0亿元,合同销售面积约295.8万平方米,对比2017年12月,分别减少30.49%、32.70%。这也是融创2018年全年首次出现销售同比下降。

在房地产持续下行的阶段,房企都在寻求转型的道路。而随着文旅地产的市场需求不断增长,其日益成为房企快速加码的领域。融创发力文旅布局,也无可厚非。

但头部房企释放的声音总是耐人寻味。在3月26日万科年度业绩发布会上,万科总裁兼首席执行官祝九胜直言:“没有一个大企业转型容易。”此前,郁亮表示“基本盘”将是2019年最重要的词汇,要先求得根基的稳固。

有开发商人士评价,企业发展与创新之本来源于“规模优先,回归核心”,回归核心之后,才能由此出发,向外扩张。而房企真正的多元化,是在实力基础上进行业务再造和升级,否则产业只是沦为延续地产开发业务的手段而已。

而行业的现实逻辑也是如此。真正打出多元化筹码的,都是在规模体量上远超同行的头部房企。过去一年,TOP10房企门槛超2000亿,千亿房企数量达到30家、TOP50门槛近550亿元。

克而瑞研究认为,千亿房企的数量在达到30家之后,未来规模的扩容进程将放缓。龙头房企将延续2018年的平稳发展,以追求有质量增长为主,多元化布局自然成为谋求新发展的筹码。对于成长中的中小房企而言,多元化仍旧艰难,业绩规模才是目前的战略主位。

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