房企年报观察：债务承压 当代置业增速放缓

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实习记者 李贝贝 华夏时报记者李未来 上海报道

在“规模即话语权”的大环境下，作为中型房企的当代置业（中国）有限公司不断以吞噬利润的代价加速扩张。也正因为如此，尽管当代置业“踩线”完成了2018年定下的320亿元目标，但年报显示盈利表现不佳，公司净利润、归属股东净利润双双下滑，且高息发债也引发了投资人对于当代置业财务的担忧。

进入2019年，当代置业表现出了更多的谨慎，保守地将今年的销售目标定为390亿元，销售增速较2018年明显放缓。在3月12日于香港举行的业绩会上，当代置业执行董事兼总裁张鹏强调，将把握和控制公司的债务结构，同时未来的增长速度也不会发生太大的变化，综合维持在30%左右，“在这个发展过程当中，我们一定要保证公司的安全。”

尽管如此，在业内人士看来，当代置业想要在2020年达到500亿目标或许很难实现。

收益下滑、成本攀升

3月11日晚间，当代置业发布了上年业绩公告。

年报显示，2018年，公司实现销售额约321.57亿元，完成320亿元的年度目标，按年增长44.9%；收益增加约9.8%至约93.38亿元；毛利增加约21.2%至约21.71亿元；毛利率增加2.3个百分点至23.3%，物业销售毛利率较2017年同期的19.7%上升至21.8%；资产总值为536.29亿元，较上年增长约18.7%。

但与此同时，当代置业的盈利表现不佳，全年实现净利润6.62亿元，同比下降19.9%；归属股东净利润5.24亿元，同比降幅25.7%；销售成本则同比上升6.7%至71.67亿元。

截至2018年末，当代置业的净负债率依然高居不下，达到81.9%，2016年与2017年分别为68.9%和83.1%。

事实上，当代置业收益下滑、成本攀升并不令人意外。在行业集中度日益提升的大环境下，中小房企对规模的诉求愈发强烈。2017年，当代置业执行董事兼总裁张鹏提出“3年内完成500亿销售规模”的愿景，为此当代置业在2018年加速扩张。

2017年全年，当代置业仅有7.05亿元的净利润。但2018年当代置业获取土地的总货值为347亿元。仅在2018年的9、10月间，当代置业就相继收购了一幅天津地块100%权益、一幅苏州地块80%的权益及加拿大一间公司的全部股权，总计出资约19.24亿元。

土地之外，当代置业对于资金的渴求同样强烈，在短期内发行了多笔债券，其中最为引人瞩目的则是这两笔：2018年12月21日，当代置业宣布发行1.5亿美元2020年到期的优先票据，利率15.5%；2019年2月21日，当代置业额外发行2020年到期的2亿美元15.5%绿色优先票据。而值得一提的是，截至2018年底，当代置业优先票据为56.1亿元，其中一年内需偿还部分为32.9亿元。同时当代置业总计159.3亿元的借款内还包括92.8亿元的银行及其他贷款，且一年内或按要求偿还部分达55.5亿元。

在3月13日于香港举行的业绩发布会上，当地置业副总裁王强表示，汇兑损失、溢价兼并税负以及公司规模扩张是影响公司利润下滑的三大主因。至于利率高达15.5%的票据，当代置业管理层解释称，“这是特定环境下的一笔（融资）??对整个公司利润的影响是非常小的。”

但尽管如此，高息融资能为当代置业带来多少助力，未来能否如约偿债，依然是摆在当代置业面前不得不思考的问题。

惠誉下调其评级

“我们将谨慎积极地看好2019年。”执行董事兼总裁张鹏在业绩会上表示，面对不断变化的市场，公司提出投资要更加聚焦回款、加快速度，降低公司的融资成本，优化债务结构、控制负债总额，持续创新的产品，建立起坚强的护城河，这在未来的发展异常的重要。

张鹏透露，2019年当代置业的销售目标为400亿元，其中约360亿元为项目销售金额，约30亿元为代建业务的销售额，且2020年500亿元的目标保持不变。张鹏坦言“增速比之前提的35%要略低了一点”，但其称未来当代置业的增长速度不会发生太大的变化，综合维持在30%左右。“在这个发展过程当中，我们一定要保证公司的安全”。

对于备受关注的负债问题，王强表示，2018年一年内到期的负债是88亿元，年底时已经优化美元债，足够偿还今年10月份需要的债务，另外还有三个亿的贷款额度，资金较为充足。其透露目前当代置业已经在提前准备资金，并且已经安排了还款计划，接下来全年的融资计划具体也将根据实际情况做调整。

张鹏同时强调，公司长期、中期、短期的债务结构，一定要把握和控制到适度的程度，同时，要保障销售额、回款额、资产负债、利润之前的平衡，“2019年当代置业一定是现金流第一，保证公司整体的负债率(处于合理水平)。”

但值得注意的是，尽管主动降速、强调稳健发展，但当代置业能否安全实现“3年内实现500亿”的业绩目标依然不被业内人士看好。

“今年的融资环境并没有比去年有所好转多少，房企要想顺利‘活下去’，需要高度警惕因为融资困难导致的资金面紧张等诸多问题。”著名经济学家宋清辉告诉《华夏时报》记者，在此背景下，对于当代置业而言，2019年拟获取近400亿土地货值，2020年达到500亿业绩目标，这个目标对于当代置业来说很难实现，首先需要克服的就是融资上的困难。整体来看，目前房企融资难度依然比较大，建议当代置业的发展步伐适当放慢，稳扎稳打。

易居研究院智库中心研究总监严跃进直言，债务的压力肯定会影响投资人的态度，也会给当代置业带来很多问题，所以债务问题一定要减少。对于500亿元的业绩目标，其认为应该可以完成，但建议当代置业要抓紧获取低成本土地的机会，保持高周转，尤其是抓住2019年当下还未遇冷的市场机会。

而受现金流压力增大影响，国际评级机构惠誉早在去年9月就已将当代置业长期发行人评级由“B+”改为“B”；将当代置业高级无担保评级从“B+”下调为“B”。惠誉预期，当代置业未来三年在补充优质土地储备以保持增长方面仍面临压力。