千亿之痛 旭辉“权益低”和阳光城 “盈利难”

近日，旭辉、阳光城这两家千亿民营房企纷纷公布了2018年财报。由于销售规模接近，阳光城和旭辉在克而瑞发布的《中国房地产企业销售排行榜》流量金额的排行中位列第14位和第15位。

虽然旭辉和阳光城发展路径不同，但是，在达到千亿规模后，两者纷纷减速，降低销售目标增速。这也意味着两家民营房企开始了“换闸”，寻求自身的调整和突破。

旭辉、阳光城下调销售增速

千亿之后，旭辉和阳光城纷纷踩了刹车。

从2012年上市到2019年，旭辉的销售额从不足百亿元上升至1520亿元，规模翻了约15倍，被业内认为是房地产行业的一匹黑马。

但是，从近两年来看，旭辉的业绩增速明显放缓，2017年、2018年旭辉的业绩增速分别为96%、46%，增速下滑2倍之多。根据旭辉公布的2019年1900亿元销售目标，今年的目标增速只有25%。

进入千亿军团之后，旭辉下调了销售增速。同时，旭辉管理层的销售策略也在主动的改变，从“冲千亿”到“规模和质量并重”，这也反映出千亿之后旭辉力求在规模和质量上取得平衡。

同样，去年首次冲击千亿的阳光城，已经达到了其规模增速的高峰。在这一阶段中，“规模上台阶”是“双斌”来到阳光城之后的首要任务。2018年，阳光城实现销售金额1628.56亿元，同比增长约78%，增速位于百强企业前列，已经在规模上超越旭辉。

在登千亿之顶后，阳光城将2019年的销售目标定为1800亿元，同比2018年仅仅增长10.53%。阳光城执行董事长朱荣斌表示在“规模上台阶”之后下一步就要重点完成“品质树标杆”，希望阳光城在规模“做大一点点”后，能够“做强一点点。”

旭辉“增权益”VS阳光城“增盈利”

一般来说，房企在规模增长时很难平衡负债和利润，龙头房企恒大、融创等也是在追求规模时负债攀升，规模做大后再降低负债。但是，从财务报表来看，旭辉在发展中却实现了规模、负债、利润的相对均衡，即旭辉所称“铁三角”。

另一方面，对旭辉而言，其规模扩张得益于“增土储、降权益”的做法，虽然权益占比的降低能有效降低风险提升规模，但是，旭辉的权益销售额增长却相对迟缓，也被业内指为销售额“含金量低”。

据中信建投证券的报告，2014年-2017年旭辉权益销售金额占合同销售额的比重逐年下降，分别为77%、66%、55%和53%。

值得注意的是，旭辉并未在业绩会上公布2018年权益销售金额。但是，根据克而瑞的数据，旭辉2018年的权益销售额为861.4亿元，尚不足千亿元，且排名仅仅位于第26位。据此推算，2018年，旭辉权益销售额占比为56.67%。虽然2018年百强房企权益比例下降至80%，但是，旭辉56.67%的权益比例仍处于行业较低水平。

反观阳光城千亿的成长路径，其明显的特征是“规模上台阶”时，牺牲了负债和盈利等财务指标。根据财报披露，2018年，阳光城有效降低扣除预收账款的资产负债率至60.84%，同比减少6个百分点，有息资产负债率降至42.75%，同比减少10个百分点，净负债率降至182.22%，同比减少70个百分点。虽然净负债率已经大幅降低，但是仍然处于同行业的较高水平。

与此同时，阳光城的净利润率一直处于低谷。2018年，阳光城的净利润率6.9%，相比于同等规模房企较低，“增收不增利”的情况凸显。

所以，在千亿之后，旭辉选择了降速“增权益”，阳光城选择了降速，“降负债、增利润”。旭辉在业绩报告上公布，目前拿地权益比例已经增长至54%。而阳光城也表示：“2019年公司净负债率将争取回到150%，希望在2020年净负债率可以降到100%之内。”

新京报记者 徐倩