两宗大兴宅地出让 前两月北京土地出让收入有望创五年新高

昨日下午，两宗分别位于大兴区黄村镇、瀛海镇的地块顺利出让。其中大兴黄村镇地块由金地商置摘得，土地总价款为24.6亿元，大兴瀛海镇地块则由中海以44.4亿元代价摘下。

至此，2019年开局，北京已出让28宗地块的土地出让总金额为577亿元，如果正在挂牌的平谷区金海湖镇地块能够在2月27日顺利出让，今年前两月，北京土地市场有望揽金589亿元，土地出让收入将创下近五年新高。

合硕机构首席分析师郭毅分析，当前全国楼市面临新一轮分化，三四线城市因棚改降温导致市场不确定性明显增加，一二线城市虽然处于调控深化的压力影响下，但一些城市通过积分落户计划的实施招揽人才，对楼市产生了一定的利好拉动。特别是以北京为代表的一线城市，产业基础坚实，楼市需求基数较大，市场基本面稳健，且近期推出地块的综合条件较为理想，因此在土地市场竞争局势趋于缓和的背景下，继龙头房企之后，又吸引了众多谋求在北京占据一席之地的中型房企参与竞地，土地市场也保持着相对稳定的交易热度。

今日出让的两宗地块有颇多相似之处。

首先均为F1用地，规划建面的70%为住宅，剩余30%为公建性质用地；

其次，两地块中均配建教育设施，对于地块未来的市场去化形成一定助力；

第三，两地块均设定了“9070”的规划条件限制，且限定了商品住宅售价。

但有所不同的是，大兴黄村镇地块与2018年相近位置推出，由招商和永同昌联合开发的招商雍合府项目的限售价格一致，均价限定为55580元／平方米，最高不超过58500元／平方米。而大兴瀛海镇地块则相比2017年相近位置摘地的瀛海府、万和斐丽项目的限售均价上调了5个百分点。

合硕机构首席分析师郭毅分析，两地块位于大兴区五至六环位置，其中黄村作为大兴传统城区，周边交通发达，配套成熟，瀛海也是大兴重点发展的区域，地铁8号线在此设立了起始站，板块内也规划了大性商业综合体，随着区域配套的发展，瀛海地块适当调整限售价格，既能体现出在售项目的价值，也契合区域发展的趋势，相隔近两年，限售价5%的价格涨幅偏于保守，对购房者的影响也相对有限。

此外，本次出让的两宗地块虽然配建30%的公建，对于开发商而言增加了开发、销售难度，但包含住宅、商业办公、教育的综合性用地，业态功能间相互辅助支撑，形成有机的良性循环，能够在一定程度上对于住宅销售产生提振作用，因此吸引到包括招商、金地、保利、中海等在内的一线房企的积极竞地。

最终，大兴瀛海镇地块被中海以44.4亿摘得，溢价率21.6%，商品住宅部分的土地楼面价格为30204元／平方米，与相比55128元／平方米的限售均价相比，价差为24924元／平方米。

大兴黄村镇地块被金地商置以24.6亿摘得，溢价率17.1%，商品住宅部分的土地楼面价格为30678元／平方米，相比55580元／平方米的限售均价尚保留了25122元／平方米的价差。

相比2017年和2018年同区域地块，本次出让两宗地块的溢价率明显走低。合硕机构首席分析师郭毅认为，大兴区受益于三个阶段城南发展计划的利好拉动，基础设施和生活配套得到全面升级，今年大兴国际机场即将通航，还将为区域发展再添产业助力。产业向好有助精英人口的聚集，配套利于增加常住人口基数，再加上众多品牌房企进军城南，带来品质宜居的居住环境，北京城南楼市发展已经迈上新台阶。除传统的大兴黄村、亦庄等板块外，瀛海、旧宫等新兴板块也崭露头角，赢得购房者认同。

然而，与此同时，大兴出让地块数量过多，楼盘位置相对集中，也造成区域内竞品扎堆，各个在售项目均面临着巨大的销售压力。正是因此，大兴地块既获得房企追捧，又未竞出高地价，房企为后期项目入市营销保留了一定的价格工具。由此也可看出，调控背景下，房企对楼市判断趋于客观，拿地投资也回归理性。