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燕郊香河二手房市场冷清,有开发商“垫资”现象

2019-02-28 08:27:54 来源: 中国证券报·中证网 举报
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(原标题:燕郊香河二手房市场冷清)

中国证券报记者近日对燕郊、香河等北三县楼盘调研发现,燕郊、香河部分不限购的商住新楼盘,销售延续春节前夕升温态势。但相比2017年火爆场面,销售量仍处于低位。按照此前相关部门的规定,两地商住楼盘的首付比例不能低于50%。但为了促销,有的楼盘出现首付分期现象,个别开发商找自然人帮忙垫资或直接垫资。住宅类二手房市场则不景气。

看房者较多

中国证券报记者近日对燕郊楼市进行了实地调研,从北京乘地铁再换乘大巴车到达燕郊镇用了近两个小时。在燕郊镇燕灵路口附近的“售楼处一条街”下车,记者就被车站附近拿着宣传单页的一位大妈堵住。“来看房子的吧,燕郊、大厂的都有,让销售给你好好讲讲。”

走访燕郊几家中介门店发现,每家门店摆着的沙盘模型不同,但所售项目大致相同。“沙盘项目早已售罄。看好哪个盘?燕郊目前在售的商住房新楼盘就两三个。二手房交易成本太高不划算,建议买新盘。”中介门店工作人员称。

记者发现,进店看商住房的多数是从北京赶过来的,进店前没想好买一手房还是二手房,不少人被销售人员引导到了一手房楼盘实地。全镇房屋中介上百家,代理的基本都是燕达、汇福、福成等本地开发商项目。

“燕郊房地产市场变化快,二手房待售业主的情绪不太稳定。不少业主看到近期楼市回暖,就想调高之前的挂牌价。春节过后,有些业主把挂牌价调高了10%。”在燕郊多年从事房产经纪人的老吴对中国证券报记者说,“二手房最近看的人多,能否成交还得看具体房源。”

同为北三县的香河县,春节假期虽已过去,多数房地产中介门店还处在休假中。“现在香河房地产不好做,外地人限购买不了普通住宅,全县商住房就两三个项目。这两年生意只能做给本地人,不少销售人员转行了。现在顶级住宅项目价格不超过1.5万元/平方米,普通商住房1万元/平方米左右。”香河一中介销售人员对中国证券报记者表示。

2017年当地楼市火爆时,房价一度飙升至2.8万元/平方米。彼时,一处楼盘周围聚集数十家中介门店。

出现“垫资”现象

中国证券报记者跟随销售人员来到一商住楼盘现场。与中介门店人员稀少不同,部分新楼盘样板间挤满了人,开发商销售、房产中介、看房者挤作一团。有的销售人员拿出手机拍视频发给潜在客户:“今天又是这么多人,再不来就没了。”

为了促销,上述新楼盘推出了不同程度的优惠政策。有的新楼盘首付可以分期,甚至出现开发商找自然人帮忙垫资或直接垫资的情况。

以位于燕郊诸葛店附近某新楼盘为例,开发商推出“首付8万、分期付款”的活动,交完2万元订金后,一周以内交清8万元,就可以与开发商签订购房合同,拿到总房款50%的银行住房贷款。其余款项则由开发商提供自然人与购房者签订无息借款合同。据销售人员介绍,提供借款的自然人与开发商签订了协议,从中可以获利。

而记者春节前夕走访该楼盘时,销售人员彼时表示:“就要放假了,这个活动到放假就截止。”然而,时间已经过去一个月,这个活动仍在进行。

香河商住楼盘销售过程中的垫资问题与燕郊操作环节有所不同。该处楼盘开发商直接参与垫资。“首付只需6万元。其中,3.5万元订金可以抵5万元用。剩下的首付款和开发商签订借款合同,交房之前还清。”

诸葛找房首席分析师陈雷对中国证券报记者表示,开发商垫资属于违规行为。如果被查处,对购房者不利。北京市京师律师事务所创始合伙人王光英律师则表示,如果开发商不是借款合同主体,只是帮忙介绍借款人,对开发商进行处罚没有直接法律依据。如果确定是开发商垫资,那肯定是禁止的。属于变相骗取银行贷款。本来购房者没有能力交足首付拿到银行贷款,开发商用垫资加大杠杆,致使不具备购买能力的人增加负债购买商品房埋下了隐患。如果购房者还款出现问题,可能出现连锁反应。

香河地区部分楼盘则宣称已放开限购。销售人员对中国证券报记者表示,楼盘是开发商和北京某学校联合做的配套项目,从幼儿园到高中都有,可以拿到正常房本,避开限购。目前该项目销售单价在1.2万元/平方米左右。

存销比居高不下

“在北三县买房投资的居多。购买用于自住,在北京国贸工作的上班族比较常见。以后通了地铁就更方便了。”多位销售人员对中国证券报记者说。

贝壳研究院RealData数据显示,燕郊二手房市场于2018年三季度触底,11月市场成交量开始好转,均价于11月开始回升。2019年1月,燕郊二手房成交量同比增长14.6%,环比下滑6.8%。1月均价达到1.88万元/平方米,环比上涨4.9%,同比下跌10.5%。从春节假期后两周数据看,燕郊二手房成交量出现一定回升。

但二手房具体的成交套数,各大机构说法不一。“属于商业机密,不便透露。”销售人员称。

从记者获取的一手房成交数据看,今年1月份燕郊一手房成交一百套左右。业内人士推测,二手房成交套数比一手房要少。一方面,新房交易流程较为简单,且购房者多喜欢购买新房。另一方面,二手房房源以普通住宅为主,商住二手房源比例较低,外地人无法购买普通住宅。

中国百城住宅库存数据显示,截至2018年底,燕郊库存量为75万平方米,同比下降23%;香河为138万平方米,同比下降15%;大厂为63万平方米,同比下降7%。按照100平方米/套计算,目前北三县库存量合计在3万套左右。

截至2018年底,燕郊存销比为23.7个月,同比下降51%;香河为40.4个月,同比上升14%;大厂为34.7个月,同比增长2%。

陈雷表示,通常存销比在10个月左右比较安全,超过10个月需要一定程度去库存。

“毕竟只是个镇,驱车15分钟就能横穿整个燕郊。未来发展如何要看政策调控情况。”经纪人老吴对中国证券报记者说。陈雷则表示,通州定位北京城市副中心后,很多产业会相应转移,通州及周边地区产业会发展更快。预计其整体居住属性会进一步加强。北三县存销比高是因为目前受调控影响。如果放开限购,相关需求还是存在的。

林开浩 本文来源:中国证券报·中证网 责任编辑:林开浩_NBJ11198

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2020-08-12 12:20:59
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