苏州流拍地块“咸鱼翻身” 业内认为市场仍未转暖

与2018年下半年土拍市场频现流拍的情况不同，2019年以来，苏州土地市场看起来回暖明显：继新年首场土拍成功实现“开门红”之后，1月11日，苏州市4宗城镇住宅用地也均成功出让。尤为值得一提的是，其中一幅去年流拍的地块此次受到热捧，由龙湖、首开经过81轮竞价、以总价40.6亿竞得，成功“翻身”。

尽管土地市场被认为是楼市的风向标，但目前对于土拍市场是否会继续“热下去”、以及对楼市会产生怎样的影响，苏州业内人士依然显得很谨慎。

“很难说。刚刚开年还只是2场土拍，目前不好轻易判断土地市场未来的状况。”苏州房地产协会秘书长兼副会长倪峻告诉记者，“我感觉与2018年相比是热了一点，但从整个局势来看，中央对地方的要求还是稳字当头，我本人认为还是要观察一段时间看看。触底反弹的说法可能并不妥当。”而近日刚刚拿下苏州地块的龙湖沪苏公司总经理温介邦也表示，“现在的预期，包括政策的方向，其实是逐渐向好，但是也要客观看待”。

流拍地块加价重拍

底价成交、流拍是2018年尤其是下半年来苏州土地市场的常态之一。公开资料显示，2018年7月23日，苏州首场土拍推出5幅地块，其中3幅流拍、2幅底价成交，这被视作苏州楼市下行的信号。而据苏州克而瑞房产测评数据，2018年，苏州市区共计供应78宗涉宅用地(含商住)，供地面积387万平米，同比下滑25%，成交宅地81宗，总成交土地面积达378万平米，同比2017年下滑7%，总揽金819亿，同比2017年下跌9%。土地供应成交双双下滑，量价齐跌。

不过，今年年初以来，苏州土地市场一扫此前的颓势。1月4日，苏州第一场土拍实现“开门红”，10宗地块（其中包括7宗宅地）以129亿元全部成功出让。其中，园区青剑湖地块开拍后1分钟便已有48轮报价。最终，经过175轮报价，首次进入苏州市场的首创以总价25亿竞得该地块，成交楼面价23202元/平米，溢价率49.69%。

时隔一周，苏州楼市的第二场土拍依旧延续了这样的热度。而从整体成交情况来看，火热程度甚至超过第一场土拍：4宗地块皆为多轮成交，未出现流拍和底价成交的情况，其中一宗去年流拍的地块更被报价81轮，接近市场的指导价。

1月11日，苏州市国土资源局出让编号为苏地2018-WG-40号至43号的4宗城镇住宅用地，总出让面积为23.87万平米，总建筑面积为49.9万平米，总起始价64.5亿元。其中，苏地2018-WG-40号地块为4宗地块中面积最大的一宗，总出让面积为10.33万平米；苏地2018-WG-42号地块则为起拍价最高的一宗地块，起拍价为11.72亿元，起拍楼面价为1.68万元/平米。

最终，4宗地块均成功出让，总揽金78.83亿元。其中，地块编号为苏地2018-WG-40号地块由龙湖+首开联合体以40.62亿元的总价斩获，折合楼面价17868元/平米，溢价率28.87%；金辉旗下的苏州京弘源企业管理咨询有限公司以12.52亿元总价摘得苏地2018-WG-42号地块，折合楼面价17946元/平米，溢价率6.82%。

旭辉旗下的旭能（香港）有限公司以14.56亿元竞得苏地2018-WG-41号地块，折合楼面价14194元/平米，溢价率18.28%；旭辉旗下另一子公司旭辉地产201805（香港）有限公司以11.13亿元总价摘得苏地2018-WG-43号地块，折合楼面价11217元/平米，溢价率24.63%。

值得一提的是，此次龙湖+首开拿下的地块曾于2018年10月16日拍卖出让，彼时该地块因无房企报价遭遇流拍。而在此次土拍中，该地块由龙湖、首开经过81轮竞价竞得，成功实现“咸鱼翻身”。

地价并非“触底反弹”

谈及此次土拍火热的原因，克而瑞苏州房产测评分析指出，这主要在于出让的土地本身：“本次出让的4宗地块，多为热门板块优质地块。除万业西地块存量稀缺，少有竞品外，其余3宗地块周边均有不少存量，未来入市压力并不小。但从起拍价来看整体不高，尚有一定的溢价空间。”与此同时，本次竞拍的宅地，指导价空间设置较大，竞价空间足且不会较容易达到现房标准，一定程度上提高房企拿地意愿，而“年初房企的资金环境有所宽松，正是拿地好时机，且早拿地早开发早入市销售，利于尽快回款”。

“两场土拍的表现也说明了一点，即很多企业还是愿意去拿地，对于苏州的人才政策和潜在的购房需求等都是持看好心态的。所以回暖还是有机会的，类似机会也预示着市场未来的投资力度会强化，很多房企还是愿意去拿地的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，苏州楼市在2018年半年度的时候其实是有所反弹的，所以市场需求其实还是很强劲的，短期的市场交易下行不改大趋势，即此类市场后续还是会有很多新的表现的。

作为楼市风向标，土拍的回暖往往被视为房企对市场环境的信心、以及市场回暖的可能。易居房地产研究院副院长杨红旭就直言，苏州去年流拍的地块在此次出现多家房企抢拍、且成交价明显高于去年流拍价的情况，“由此可见少数地市有所回暧”。

不过，仍有不少业内人士显得很谨慎。即使是认为“有所回暖”的杨红旭，也认为“苏州地价反弹，但此处大概率不是底，因为房价没见底”。

“很难说。刚刚开年还只是2场土拍，目前不好轻易判断土地市场未来的状况。”倪峻认为，“我感觉与2018年相比是热了一点，但从整个局势来看，中央对地方的要求还是稳字当头，我本人认为还是要观察一段时间看看。触底反弹的说法可能并不妥当。”苏州本地一位不愿具名的业内人士也表示，连续两次土拍热度较高，不是楼市转暖的信号，只是之前溢价太低、部分潜力区域罕见供地共同作用的结果。而苏州房产测评中心首席分析师戈文问判断，苏州土地市场2019年不会大起大落，以稳为主，分化还会继续延续。

至于2019年的苏州楼市走势，戈文问直言，苏州城市关注度高，政策调控看齐一线，2019年难言放松。或将延续供求量继续双降态势，楼市难言春天。