融信中国：3年进阶千亿 荣耀与负债率忧患并存

中房报记者 付珊珊 上海报道

一家房企的规模从百亿发展到千亿需要多久？融信中国的答案是：3年。

2018年12月2日，融信中国发布2018年11月销售月报公告，数据显示，融信2018年前11个月累计合约销售金额达1082.17亿元人民币，这也意味着融信中国仅以3年时间成为房企千亿阵容的新军中的一员。

3年是什么概念？对比一下如今的房地产行业三大巨头，碧桂园从百亿到千亿用了6年时间，万科和恒大从百亿销售额到突破千亿销售额均用了5年时间。对比之下，融信从百亿到千亿只用了3年，是30家千亿房企中达成规模耗时最短的企业。

3年来，融信已经成为行业内发展最快的房企之一。回顾融信3年从百亿到千亿之路，虽然业界对其高周转、高杠杆、高负债率的质疑不断，但在融信集团方面看来，能否踩准周期进行前瞻性布局，进一步决定了一家企业能否在竞争中“弯道超车”。寻求规模、利润、杠杆三者的平衡发展，是其“撞线”千亿的重要秘诀。

重仓潜力长三角城市

3或许是融信的幸运数字，因为融信重仓布局的、且于2018年为集团贡献了最大比例销售业绩的杭州市就归属于融信第三事业部。据融信集团内部人士向中国房地产报记者透露，“目前第三事业部在整个集团业绩中占的销售比重最大，除了杭州，第三事业部还包括有浙江、长沙、南昌等省市。”仅2018年上半年，杭州的合约销售额就占集团总合约销售额约32.79%。

融信有很深的杭州情结。2014年，融信正式进入杭州市场，2016年，融信内部来了一场豪赌，即押注杭州土地市场。融信的决定基于看好杭州市场未来的发展。据融信中国第三事业部总裁余丽娟介绍，融信在2016年初在杭州还仅有3个项目，从2016年3月开始，半年时间里，融信参与了杭州所有的土拍，尽可能的拿地。从2014年入杭以来，融信坚定的看好杭州市场并在杭州深耕。5年多的时间，融信在杭州的布局从最早的学院路3个楼盘，到全面布局模式，如今在杭州已经布局了超过26个项目。

随着长三角板块周期性的轮动，融信也于2018年步入杭州市场的收获期，而销售额便是杭州市场对融信的最大回报。2018年前10月，杭州所属的融信第三事业部销售额达到429亿元人民币，占到同期全集团数据的45.3%；权益销售金额位列所有在杭房企第一位。2018年全年，融信在杭州的权益销售金额193.13亿元，位列第二，仅次于万科地产。

融信在杭州的布局逻辑仅是其企业布局战略的一个缩影。

“2015年至2017年该公司房地产销售合约收入和资产规模复合增速超过100%。销售规模的快速扩展得益于其踩对了板块周期时点，先于周期上行前重仓潜力长三角城市。”海通证券地产分析师涂力磊表示。

降杠杆 求稳健

基于前期对潜力市场的研判和布局，融信在短期内实现突破千亿规模的目标。但是，这种高速发展也为企业埋下了一些隐患，比如高周转、高杠杆之下导致的高负债率。2018年，为了解决资金之渴，融信中国多次发行美元优先票据，且利率均在7%至11%。

“一般企业在达到一定规模之后，就会开始不再一味追逐规模做大，而是转向规模和利润二者的平衡发展。”一位房地产行业研究员对中国房地产报记者说道。

“千亿不是终点，而是起点。”对于规模化引发的荣耀与争议，融信中国方面如是表示。实际上，突破千亿后的融信也开始关注规模之外的东西。2018年初，融信中国主动提出降杠杆，通过审慎拿地、少举债等方式积极管理负债水平。昔日激进的“黑马”开始走稳健之路。“更加重视利润和现金流、持续降负债、优化财务结构，实现稳健而有质量的增长，是融信2019年的主题。”

截至2018年报告期末，融信中国的净债务为463.09亿元，较2017年末下降5.37%；净负债率较2017年末下降了19个百分点。此外，现金及银行余额达203.08亿元，未使用银行授信700亿元，利息覆盖倍数在2017年2.32的基础上增至2.4。不难看出，要完成其在2018年年初提出的1倍降债目标，融信方面仍需进一步推进降债措施。

此外，随着销售规模跨越千亿，未来融信在产品品质、社区营造、平衡发展上也将迎来新的机遇与挑战，不仅要持续提升产品能力,也要不断优化财务结构，提升企业经营的安全边际。