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浙江首个商地使用权续期方案:续期费用不到房价1成

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前不久,钱江晚报独家报道了杭州首宗商业用地使用权到期,引起广泛关注。无独有偶,海宁也有宗商地遇到了同样的问题。海宁龙祥大厦20年土地使用权到期,且涉及到不少公寓业主。

近日,海宁市国土资源局发布公告:只要海宁龙祥大厦的业主提出申请,补缴3137元/平方米的土地出让金后,土地使用权就可再续20年。

据了解,这也是浙江出台的首个商地使用权续期方案。对于浙江其他城市,尤其是杭州的广大酒店式公寓业主来说,显然具有借鉴意义。

当年的海宁第一高楼,土地使用权只有20年

灰暗的外墙,过时的瓷砖,在海宁老城区海昌路和西山路交叉口,一幢24层建筑显得有些老旧,这就是龙祥大厦。与龙祥大厦相连的是一幢11层高的副楼,这就是很多海宁人耳熟能详的龙祥大酒店,目前对外正常营业。

“别看这幢房子现在不怎么样,当年可是海宁第一高楼。这里是老城区,离火车站只有几百米,这个地段很繁华的。”1月7日,一名土生土长的海宁人指着龙祥大厦对钱报记者说。

走进龙祥大厦,一眼就能看到电梯口的墙壁上挂着公司楼层指引牌,看得出有不少公司在这里办公。“这幢大楼公司办公的居多,也有少数人居住。这里的办公环境不能跟新城区的写字楼比,但是价格很实惠,一间六七十平方米的房子月租金只要1000元。”在龙祥大厦上班的一家广告公司员工沈女士说。

电梯口,张贴了一份海宁市国土资源局的公告:“土地使用权已于2018年5月12日到期……见到本公告后一个月内向我局提出续期申请。”落款时间为2018年11月28日。

资料显示,龙祥大厦拿地时间为1998年5月,土地性质为商业,土地使用权仅为20年。

“龙祥大厦的开发商为海宁龙祥大酒店有限公司,这家公司刚成立时是一家中外合资企业,当时核准的经营期限为20年。按照当时规定,中外合资企业的开发项目土地使用权不得超过其经营期限,所以土地出让年限也就只有20年。”知情人向记者介绍了其中的原委。

土地使用权到期后,房子无法交易过户

据悉,龙祥大厦项目开发完成后,一部分由开发商自持,用于经营酒店,即现在的龙祥大酒店,另一部分则对外销售。

大约是在2000年前后,龙祥大厦正式开售。虽然土地使用权只有20年,但是作为当地最早的电梯房之一,既能居住又能办公,也算是个新生事物,故而售价并不低,卖到了2200元/平方米左右。这个价格,当年完全可以在海宁买到一套地段还不错的住宅。

记者从海宁市国土资源局了解到,龙祥大厦先后卖出70多套房子。购房者中,既有个人也有公司。

房子的土地使用权到期,对业主而言意味着什么?

“一旦土地使用权到期,房子既不能向银行抵押贷款,也不能交易过户。”海宁市国土资源局审批科科长陈云海告诉记者,目前海宁市不动产登记服务中心已无法办理龙祥大厦二手房过户。业主无论是公司还是个人,都会受到很大影响。

海宁当地一位二手房经纪人告诉记者,如果不是因为土地使用权到期,龙祥大厦六七十平方米户型,单价卖到五六千元应该问题不大。

续期要补缴土地出让金,约为房子市值的7.5%

土地使用权到期之后如何续期,续期该交多少钱,这个问题困扰了龙祥大厦的众多业主。近日,这个问题终于有了明确答案。

2018年12月30日,海宁市国土资源局发布建设用地项目批前公示,龙祥大厦(含龙祥大酒店)土地协议出让,续期20年,按照3137元/平方米的标准补缴土地出让金,总补缴款将近2200万元。

“平摊到每一个业主身上,其实补缴得并不多。龙祥大厦的个人业主,以67.21平方米和77.38平方米这两种户型为主,分摊到的土地面积分别是8.08平方米和9.3平方米。按照3137元/平方米的标准,分别需要补缴25347元和29174元,相当于房子市值的7.5%左右。应该说,这个金额相对还是合理的。”海宁市国土资源局相关负责人告诉记者说。

3137元/平方米的标准从何而来?对此,相关人士向记者解释说,2018年9月海宁市出台国有建设用地使用权到期土地处置管理办法,其中包含商地,这在全省尚属首次。办法规定,商地使用权续期最长20年,且原出让年限与续期出让年限之和不得超过40年,并按办理时土地市场评估价的50%缴纳土地出让金。

“我已经接到国土局的电话通知,我家需要补缴2万多元,相当于2年的房租。”龙祥大厦业主秦女士说,之前有些业主希望无偿续期,如今看来这个愿望落空了,好在交的钱也不算太多。

如果一切顺利,龙祥大厦的业主或许还能赶在春节前,拿到一张新的不动产证,土地使用权到期日为2038年5月12日。

商地宅地到期处置有别

《中华人民共和国物权法》规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定:土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

从各地操作的实际来看,对宅地和商地使用权到期的处置方式,存在一定的差别。

2004年,深圳市就颁发了《深圳市到期房产续期若干规定》,规定商业用地有偿续期。根据这个规定,早在2006年,深圳国商大厦(商住楼)成为国内第一个续期土地使用权的案例。当然,业主须补缴相应的土地出让金。

2016年,温州在全国率先对使用权到期的宅地进行了处置,共涉及600多套住宅。最后的处置结果是:业主不需要提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续。

(原题:《浙江首个商地使用权续期方案出炉》)

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