浙江首个商地使用权续期方案:续期费用不到房价1成

前不久，钱江晚报独家报道了杭州首宗商业用地使用权到期，引起广泛关注。无独有偶，海宁也有宗商地遇到了同样的问题。海宁龙祥大厦20年土地使用权到期，且涉及到不少公寓业主。

近日，海宁市国土资源局发布公告：只要海宁龙祥大厦的业主提出申请，补缴3137元/平方米的土地出让金后，土地使用权就可再续20年。

据了解，这也是浙江出台的首个商地使用权续期方案。对于浙江其他城市，尤其是杭州的广大酒店式公寓业主来说，显然具有借鉴意义。

当年的海宁第一高楼，土地使用权只有20年

灰暗的外墙，过时的瓷砖，在海宁老城区海昌路和西山路交叉口，一幢24层建筑显得有些老旧，这就是龙祥大厦。与龙祥大厦相连的是一幢11层高的副楼，这就是很多海宁人耳熟能详的龙祥大酒店，目前对外正常营业。

“别看这幢房子现在不怎么样，当年可是海宁第一高楼。这里是老城区，离火车站只有几百米，这个地段很繁华的。”1月7日，一名土生土长的海宁人指着龙祥大厦对钱报记者说。

走进龙祥大厦，一眼就能看到电梯口的墙壁上挂着公司楼层指引牌，看得出有不少公司在这里办公。“这幢大楼公司办公的居多，也有少数人居住。这里的办公环境不能跟新城区的写字楼比，但是价格很实惠，一间六七十平方米的房子月租金只要1000元。”在龙祥大厦上班的一家广告公司员工沈女士说。

电梯口，张贴了一份海宁市国土资源局的公告：“土地使用权已于2018年5月12日到期……见到本公告后一个月内向我局提出续期申请。”落款时间为2018年11月28日。

资料显示，龙祥大厦拿地时间为1998年5月，土地性质为商业，土地使用权仅为20年。

“龙祥大厦的开发商为海宁龙祥大酒店有限公司，这家公司刚成立时是一家中外合资企业，当时核准的经营期限为20年。按照当时规定，中外合资企业的开发项目土地使用权不得超过其经营期限，所以土地出让年限也就只有20年。”知情人向记者介绍了其中的原委。

土地使用权到期后，房子无法交易过户

据悉，龙祥大厦项目开发完成后，一部分由开发商自持，用于经营酒店，即现在的龙祥大酒店，另一部分则对外销售。

大约是在2000年前后，龙祥大厦正式开售。虽然土地使用权只有20年，但是作为当地最早的电梯房之一，既能居住又能办公，也算是个新生事物，故而售价并不低，卖到了2200元/平方米左右。这个价格，当年完全可以在海宁买到一套地段还不错的住宅。

记者从海宁市国土资源局了解到，龙祥大厦先后卖出70多套房子。购房者中，既有个人也有公司。

房子的土地使用权到期，对业主而言意味着什么？

“一旦土地使用权到期，房子既不能向银行抵押贷款，也不能交易过户。”海宁市国土资源局审批科科长陈云海告诉记者，目前海宁市不动产登记服务中心已无法办理龙祥大厦二手房过户。业主无论是公司还是个人，都会受到很大影响。

海宁当地一位二手房经纪人告诉记者，如果不是因为土地使用权到期，龙祥大厦六七十平方米户型，单价卖到五六千元应该问题不大。

续期要补缴土地出让金，约为房子市值的7.5%

土地使用权到期之后如何续期，续期该交多少钱，这个问题困扰了龙祥大厦的众多业主。近日，这个问题终于有了明确答案。

2018年12月30日，海宁市国土资源局发布建设用地项目批前公示，龙祥大厦（含龙祥大酒店）土地协议出让，续期20年，按照3137元/平方米的标准补缴土地出让金，总补缴款将近2200万元。

“平摊到每一个业主身上，其实补缴得并不多。龙祥大厦的个人业主，以67.21平方米和77.38平方米这两种户型为主，分摊到的土地面积分别是8.08平方米和9.3平方米。按照3137元/平方米的标准，分别需要补缴25347元和29174元，相当于房子市值的7.5%左右。应该说，这个金额相对还是合理的。”海宁市国土资源局相关负责人告诉记者说。

3137元/平方米的标准从何而来？对此，相关人士向记者解释说，2018年9月海宁市出台国有建设用地使用权到期土地处置管理办法，其中包含商地，这在全省尚属首次。办法规定，商地使用权续期最长20年，且原出让年限与续期出让年限之和不得超过40年，并按办理时土地市场评估价的50%缴纳土地出让金。

“我已经接到国土局的电话通知，我家需要补缴2万多元，相当于2年的房租。”龙祥大厦业主秦女士说，之前有些业主希望无偿续期，如今看来这个愿望落空了，好在交的钱也不算太多。

如果一切顺利，龙祥大厦的业主或许还能赶在春节前，拿到一张新的不动产证，土地使用权到期日为2038年5月12日。

商地宅地到期处置有别

《中华人民共和国物权法》规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

从各地操作的实际来看，对宅地和商地使用权到期的处置方式，存在一定的差别。

2004年，深圳市就颁发了《深圳市到期房产续期若干规定》，规定商业用地有偿续期。根据这个规定，早在2006年，深圳国商大厦（商住楼）成为国内第一个续期土地使用权的案例。当然，业主须补缴相应的土地出让金。

2016年，温州在全国率先对使用权到期的宅地进行了处置，共涉及600多套住宅。最后的处置结果是：业主不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。

（原题：《浙江首个商地使用权续期方案出炉》）