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中海地产：践行社会责任品质服务为先

2019-01-08 19:36:59　来源: 网易房产

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2018年，在坚决遏制房价上涨的基调下，北京房地产市场持续呈高压的调控态势。发布公积金新政、约谈房企及中介机构、制定新版产业禁限目录……稳字当头、因城施策，一系列调控手段促进了房地产市场健康平稳发展。

体现在市场层面，2018年北京住宅市场成交量整体出现下跌趋势，即便下半年随着大量“限竞房”的推出，供应量出现井喷，却因部分区域扎堆入市、产品同质化严重，同样表现冷热不均。

在市场趋冷、消费回归理性、行业整合加剧的大背景下，对企业的综合运营能力提出了严峻考验。而纵观整个市场，以“工科之王”著称的中海地产凭借着对市场的精准研判和身为央企的社会责任感，不断强化产品竞争力，逆势而上，交出了一张张优异的答卷。

在北京市场今年成为主流的“限竞房”产品中，已经入市的39个项目中，中海开发的多个项目位于销售业绩前10名，集中体现了市场和客户对公司品牌和项目运营的认可。

北京楼市遇冷

2018年3月，政府工作报告再次强调“房住不炒”，要求建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

随后，全国各地纷纷加码调控政策。如北京推出公积金新政，将贷款额度与借款申请人住房公积金缴存年限挂钩，更改判定“二套房”的标准，实行“认房又认贷”政策，同时还下调了二套房最高贷款额度，由80万元下调为60万元等等。

多重政策加码之下，2018年北京住宅市场成交量整体出现下跌趋势。中原地产研究中心统计数据显示，2018年北京楼市入市的商品房住宅套数达44841套，为最近四年最高值，同比涨幅高达65%。但是，在供应量井喷的同时，全年成交套数仅有25052套，刷新年度最低记录。

而基于2018年供应井喷的情况，成交量萎缩带来了库存的大幅度上涨，当下北京楼市商品房住宅库存已近七万套，更是刷新了最近三年的最高点。对此，有分析指出，大量限竞房和共有产权房项目的入市，或是北京楼市供应井喷的最主要原因。

事实上，2018年，即被称为北京楼市的限竞房元年。自2018年6月，第一批限竞房推出后，北京迎来了限竞房的入市高峰。据机构统计数据显示，在今年成交的63宗地块中，40宗为限竞房地块，占比约63.5%。

限竞房的推出无疑稳定了房地产市场的发展，给刚需购房者提供了“上车”的机会。但是，由于限竞房成交均价受到限制，压缩了开发商获利空间，产品品质一般、同质化严重的现象逐渐显露。

而随着限竞房供应量大幅增加，市场供大于求，购房者观望情绪日益浓厚，造成了市场整体去化率缓慢。统计数据显示，2018年北京入市限竞房项目38个，合计入市53期，供应住宅24767套。但是网签数据仅为4530套，占比只有18.3%。

严峻的市场环境下，北京房地产市场整体表现低迷，各个项目出现冷热不均的状况。作为“房住不炒”政策的落脚点之一，为市场提供高性价比、高品质的限竞房产品和服务成为了各大房企践行社会责任的应有之义。

工科之王逆势而上

2018年，北京楼市承压，但是作为央企代表的中海地产，却积极承担社会责任，逆势而上，凭借高质量的产品和服务，实现了多个项目的热销。

据了解，北京中海地产今年多点开花，中海寰宇项目成为北京市全年销冠，中海国际城项目成为顺义区销冠，中海京西里、中海丽春湖墅、中海云筑也在各个区销售排名中名列前茅。

在限竞房项目中，中海地产开发或合作的项目同样表现亮眼。资料显示，中海地产操盘开发的瀛海府项目，为北京首个入市的限竞房项目，开盘即全部售罄。

位于魏善庄的中海云筑项目，打造“一游廊六园十景、两街六巷十二坊”的新中式园林风格，主推全明方正的89平方米三居户型，首推房源296套，去化率也高达80%。

事实上，有着“工科之王”称号的中海地产，始终秉持着“过程精品、楼楼精品”的开发理念，通过运营全流程管控、营销前置，规划设计工作的三级管理，缜密分析项目地块的容积率和土地特点，测算产品组合价值，确保产品经济、社会效益的双赢。将客户需求放在首位，做到设计创新、管理科学、注重细节。

在施工建造环节，中海地产持续推进项目施工建造的系统化、标准化、专业化建设，坚持实测实量质量检查、风险停止点检查，加大飞行质检的频次，严格管控过程质量。

而除了产品和服务，精准的市场研判和区域布局也是中海地产逆势而上的重要原因之一。

如中海地产打造的另一个限竞房项目——中海丽春湖墅。项目位于北五环未来科学城西区TBD核心发展区，地铁沙河站旁，3500亩丽春湖北岸1.05低密温榆河上游墅区。项目本身定位“低总价、小户型”的亲民产品，89㎡三居精装洋房户型设计为7.6米南向面宽，采光充足，通风良好，且公摊面积小，得房率近90%，一揽子圈定刚需、刚改、终改三类客群，是深受购房者青睐的城区墅质洋房产品。

目前“学而思”及“小米”两大巨头相继抢滩入驻TBD，TBD的营商环境及发展前景得到权威认可，丽春湖板块价值陡升。据了解，丽春湖为温榆河发源地，四季水源充沛，且地处北京西北生态带新风资源涵养地，负氧离子高、自然资源丰富，中海丽春湖墅占据了区域未来发展高地及优越的自然资源，是目前北五环区域不可多得的低密三居洋房产品。

业绩持续增长

众所周知，持续稳健有质量的增长是企业践行社会责任的经济基础，而中海地产在追求产品品质和服务的同时，销售业绩的持续增长，更使得二者相辅相成。

2018年12月31日，克而瑞研究中心发布《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，中海地产以2687.9亿元流量金额、2511.6亿元权益金额位列榜单第七位，业绩已完成全年销售目标，并保持了2017年销售排名。

克而瑞研究中心指出，销售权益榜反映了房企的整体投资能力，在一定程度上更能反映企业的资金实力。而在目前项目地块总价较高、房企资金趋紧的背景下，房企销售金额权益比已呈逐年下降趋势，约为80%。

事实上，中海地产在拿地方面一直以来都保持较高的权益比例，其销售规模得以保持，与精准的拿地策略和城市布局不无关系。

2018年，中海地产拿地节奏有所放缓，保证了较为充足的土地收储。据其披露的11月拿地数据，单月新增土地储备项目4个，合计建筑面积为129.4万平方米，其中权益建筑面积为47.5万平方米。截至11月，公司全年共新增土地储备项目53个，合计建筑面积为1378万平方米，权益建筑面积为1126万平方米，权益比例约82%。

而随着投资力度的放缓，中海地产的土地成本也有所降低。据兴业证券研究报告显示，公司前11个月新增土地储备项目总地价投资为1007亿元，占当时销售金额的比例为42%。截至11月的新增平均土地成本为6833元/平方米，较2017年新增平均土地成本下降16.6%。

此外，从新增土地储备的分布上看，按面积划分，中海地产布局一线、二线和其他城市分别占比为25%、65%和10%；按金额划分，则对应占比分别为44%、51%和5%。一、二线城市保持极大的布局力度。

另一方面，中海地产披露的数据显示，2018年上半年，公司毛利率为35.8%，净利润率达27.4%，加权平均借贷成本4.27%，净负债率28.1%，拥有流动资金1297.3亿港元。成本管控方面，上半年，中海地产的销售费用、管理费用和财务费用分别占营收的1.24%、1.9%和0.78%，均处于行业最低区间。

对此，有分析指出，中海地产融资优势显著，财务水平稳健，派息稳定。经营方面，盈利能力较强，利润率常年保持业内领先。尽管土地储备略呈降低趋势，但依然维持行业内领先的权益比例，同时公司自身运营操盘能力强，这为其较高的利润率奠定了一定基础。