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房地产销售超预期的2018和滞后的2019

2019-01-02 17:27:35 来源: 华尔街见闻 举报
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来源: 谢皓宇

国泰君安谢皓宇认为,2018年土地供给在2017年基础上继续增长4.5%,而2019年潜在商品房供给也较为充足,但在数据较强的背景下,企业融资和居民行政管控的政策松动概率较低,基本面仍然处于下行区间。

以百城作为重点一二三线城市来看,2018年土地供给在2017年基础上继续增长4.5%,面积达到14.2亿平方米,整体上看,2019年潜在商品房供给较为充足。1)2018年,住宅用地总供给面积17.4亿平方米,同比增长12.7%,总量超市场预期,成交面积14.2亿平方米,同比增长4.5%,年内增速呈现前高后低的走势,楼面价2354元/平方米,较2017年下跌8.4%,是2014年以来首次下跌;2)预计全国2018年全国商品住宅销售面积接近15亿平方米,因此若以百城住宅用地成交14.2亿平方米对比,预计2019年的商品房供给市场较为充足。

从结构上看,40大中城市代表的重点一二线2018年土地出让和销售基本匹配,土地出让强度处于历史较低水平。1)2018年重点一二线城市住宅用地出让6.6亿平,同比增长1%。对应全年销售面积(保守估计12月份维持11月单月增速)5.0亿平,我们假设住宅用地80%用来开发商品房,那么2019年潜在新增供给可以满足6%左右的销售增长;2)从土地出让强度(出让面积*0.8/销售面积)来看,2018年重点一二线城市土地出让强度为1.06,接近2017及2015年的水平,高于2016年的0.91,低于2012-2014年1.7左右的水平。过去五年一二线城市累积土地出让强度为1.11,基本满足销售规模。

根据克而瑞数据,12月TOP50房企销售金额增速反弹2个百分点至24%,再次超预期,反衬三个特性:商品房库存低、开工推盘旺、去化率下行慢于预期。数据依然展现强姿态,12月TOP50房企销售金额反弹,尽管TOP10增速继续下行,但TOP10~50依然表现良好。考虑到今年以来,TOP50房企和全国成交走势相对一致,因此判断12月份的统计局数据依然保持销售金额的正增长。以此进行推断,在11月统计局投资开工销售数据超预期之后,12月将继续超预期,核心的原因在于商品房库存低、因此去化率下行较慢,也就导致开发商存在推盘动力,导致投资开工强。

较好的数据表现,与刺激相关的政策出台将滞后,预计在2019年下半年,此前仍然以托底政策为主,基本面仍处于下行通道。按照我们对政策的分类,以企业融资、和居民行政管控的政策最为有效,但在数据较强的背景下,这两类政策松动的概率仍然较低,基本面仍然处于下行区间。按照目前库存累积速度,预计在2019年年中将达到一定量、并反向传导有实质作用政策的松动预期。

1.2019年潜在商品房供给较为充足

以百城作为重点一二三线城市来看,2018年土地供给在2017年基础上继续增长4.5%,面积达到14.2亿平方米,整体上看,2019年潜在商品房供给较为充足。1)2018年,住宅用地总供给面积17.4亿平方米,同比增长12.7%,总量超市场预期,成交面积14.2亿平方米,同比增长4.5%,年内增速呈现前高后低的走势,楼面价2354元/平方米,较2017年下跌8.4%,是2014年以来首次下跌;2)预计全国2018年全国商品住宅销售面积接近15亿平方米,因此若以百城住宅用地成交14.2亿平方米对比,预计2019年的商品房供给市场较为充足。

2. 重点一二线城市死库存不多,依赖于新的土地出让

从结构上看,40大中城市代表的重点一二线2018年土地出让和销售基本匹配,土地出让强度处于历史较低水平。1)2018年重点一二线城市住宅用地出让6.6亿平,同比增长1%。对应全年销售面积(保守估计12月份维持11月单月增速)5.0亿平,我们假设住宅用地80%用来开发商品房,那么2019年潜在新增供给可以满足6%左右的销售增长;2)从土地出让强度(出让面积*0.8/销售面积)来看,2018年重点一二线城市土地出让强度为1.06,接近2017及2015年的水平,高于2016年的0.91,低于2012-2014年1.7左右的水平。过去五年一二线城市累积土地出让强度为1.11,基本满足销售规模。

3. 12月销售反弹超预期,去化率下行慢于预期

根据克而瑞数据,12月TOP50房企销售金额增速反弹2个百分点至24%,再次超预期,反衬三个特性:商品房库存低、开工推盘旺、去化率下行慢于预期。数据依然展现强姿态,12月TOP50房企销售金额反弹,尽管TOP10增速继续下行,但TOP10~50依然表现良好。考虑到今年以来,TOP50房企和全国成交走势相对一致,因此判断12月份的统计局数据依然保持销售金额的正增长。以此进行推断,在11月统计局投资开工销售数据超预期之后,12月将继续超预期,核心的原因在于商品房库存低、因此去化率下行较慢,也就导致开发商存在推盘动力,导致投资开工强。

4. 基本面持续下行,2019仍然以托底为主

较好的数据表现,与刺激相关的政策出台将滞后,预计在2019年下半年,此前仍然以托底政策为主,基本面仍处于下行通道。按照我们对政策的分类,以企业融资、和居民行政管控的政策最为有效,但在数据较强的背景下,这两类政策松动的概率仍然较低,基本面仍然处于下行区间。按照目前库存累积速度,预计在2019年年中将达到一定量、并反向传导有实质作用政策的松动预期。

林开浩 本文来源:华尔街见闻 责任编辑:林开浩_NBJ11198

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