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上海楼市年底集中推盘加速价格调整

2018-12-22 08:04:00　来源: 21世纪经济报道举报

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上海楼市的胶着，或在年底破局。据不完全统计，12月上海有超过40个楼盘获取预售证，包括中海建国里、万科天空之城、中骏天珑在内的多个楼盘均有新房源推出，其中全新开盘的项目不少。

竞争激烈下或许会打破目前的价格格局。多名业内人士指出，目前市场环境并没有本质变化，供应相对过剩、购房者观望情绪依然存在。

对此，不少业内人士认为，投资客撤退对楼市成交影响较大。同策咨询研究院首席分析师张宏伟分析认为，由于限价，市区盘基本开盘售罄；但上海郊区盘的压力尤其大，推盘量增加会加剧价格的调整。

下降的认筹率

业内人士指出，就楼市而言，近郊区和市区都是安全区域，楼市上涨时近郊区表现最佳。

这与张宏伟提出的“投资客褪去，远郊盘客户结构发生明显的变化导致去化率下调”一致。张宏伟指出，郊区楼盘一般去化率已经降为20-30%，而市中心有些楼盘开盘，比如龙湖、保利项目，基本可售罄。从二手房价格来看，郊区二手房价格回落达到15-20%，由于远郊的供应量大，整个市场仍然不太好。

反观此次上海的调控周期变化，可以看到远郊楼盘在楼市上升过程中受地价影响较大。2016年8月、9月，浦东祝桥新场高价地、青浦朱家角高价地的出现完全改变了上海远郊的价格行情。两年后，在限购限贷下，跌得最快的正是远郊区楼盘。业内人士指出，这也是国内大部分城市的远郊区住房销售遇阻的原因，因为周边没有足够的购买力接盘，有价无市。

以上海北郊的嘉定新城板块为例，阳光里一期开盘均价4.1万-4.5万元/平方米，一个多月前该盘二期开盘，均价为3.5万元-3.8万元/平方米；据业内人士透露，西郊金茂府原计划均价5.5万元/平方米，预售证审批也一直没下来。

又如，深圳楼市前段时间进入回调周期，光明、坪山的二手房出售周期拉长到了10个月，而南山、宝安、福田却成交活跃，笋盘出一套卖一套。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，投资客当前相对是减少的，但还是有一些投资客蠢蠢欲动，若是把过去的二手房进行抛售，可能类似投资客当前还是会在近期积极入市。

2018楼市即将收官，各个房企都开始最后销量的冲刺。自11月中旬以来，新房大量上市，尽管开发商推出了各种各样的变相降价活动，但大部分新盘认筹率仍然不甚理想。

数据显示，截至11月26日，11月份上海累计新开7个楼盘，但其中有5个楼盘的认筹率不足五成。12月16日，万科天空之城第三次开盘，均价仍为5.8万元。然而此次推出的722套房源，仅有302人参与认筹，认筹率刚过四成，跌幅超过50%，再加上部分购房者可能会放弃购买，最终去化率可能不足三成。而该盘在今年3月份开盘时认筹率高达96%。

房企回款压力

据国家统计局公布的数据显示，截至2017年末，全国的人均住房面积已经达到了40.8平米。虽然房产供应有所回升，但购房者更加理性和谨慎，购买力实际处于下滑状态。

与此同时，房企去化压力可从库存上升看出端倪。截至2018年11月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为44791万平方米，环比增长2.5%，同比下降0.7%。从2015年1月以来，全国100城库存规模就呈现出持续的下跌态势。而今年9月库存规模明显增长，10-11月继续保持增长态势。总体上看，库存走势迎来拐点，四季度正步入上行通道。

根据龙头房企11月经营月报显示，核心开发商销售额环比显著回升，销售额、销售面积自8月实现由降转升，11月增速再次提高，同比维持高速增长。单月销售总额达3455.69亿元，环比上升20.9%，同比增速下降15.21个百分点。销售面积2346.11万平，环比下降1.04%，同比增长12.49%，增速相对上月下降24.71个百分点。

从11月单月房企销售情况来看，趋势出现分化，一线龙头增速下滑，二三线龙头房企销售同比在维持较快增长。其中，TOP5房企实现销售金额1901.95亿元，同比增加3.09%，销售面积1332.01万平，同比下降8.23%，低于龙头增速整体水平。

就完成度来看，11月龙头房企销售完成度相比有较大幅度的增长，全年目标业绩压力显著减缓。其中，新城控股、世茂房地产、华润置地三家2018年合约销售目标分别为1800亿元、1400亿元和1830亿元，1-11月目标完成度分别为110.31%、110.80%和106.29%，均已提前完成全年业绩目标。

就融资情况来看，11月房企共进行境内融资61.45亿元，境外融资10亿美元，相比8月境内融资160亿元的高峰下滑，同时利率走势出现分化。

“做强放在第一位，把规模放在适当的位置。”12月21日，杭州滨江集团（002244.SZ）董事长戚金兴在与媒体沟通时表示，滨江的资金安全稳健，今年增加了150亿的贷款额度，包括公司债、短融，但公司不想提高负债水平，目前尚有很多项目贷款还没有做。

据了解，滨江集团手上还有将近三四十亿的中票和公司债额度未用，此外，今年获审批通过的短融65亿，目前也只用了18亿。

戚金兴透露，尽管今年集团在杭州开盘数量最多，但面对市场也进行了调整：针对供应量多的区域，今后溢价可能性小的项目，公司会尽快去化；对于城市人口不断流入的，经济发达的，会择机进入。戚金兴称之为区域与城市的“腾笼换鸟”战略。