北京豪宅年底扎堆推盘 限竞时代突破8万红线

自十月以来，北京金茂府、泰禾·西府大院、昆仑域、玺萌壹号院等几家准10万+级别的高端楼盘纷纷扎推入市，赶在年底前取得预售许可证，加速回款缓解资金压力也是十月豪宅集中入市的原因。

中房报记者 唐珊珊 北京报道

“泰禾西府大院开盘价11万元，精装，这个价位其实远远低于我们的预料，在西三环位置，这个价格至少应该是15万元以上，开发商对购房者只有一个要求，就是全款。”一位做豪宅销售的人士告诉记者，今年对于开发商来说，不能算一个好年份，融资渠道收紧，融资成本增加，加速回款保证现金流成为开发商的主旋律，而泰禾西府在拖了近两年入市以后却主动下调了预期售价，全款的条件无疑暴露了开发商对现金流的渴望。

自十月以来，北京金茂府、泰禾·西府大院、昆仑域、玺萌壹号院等几家准10万+级别的高端楼盘纷纷扎推入市，赶在年底前取得预售许可证，加速回款缓解资金压力也是十月豪宅集中入市的原因，但是10万的价格显然已经突破“8万”红线，这是否意味着调控的放松呢？随着“限竞房”比例的增加，未来豪宅的生存空间将会如何？

十月豪宅扎堆入市

突破8万红线

自北京调控以来，新房价格不得突破“8万”已经成为一个不成文的规定，近两年，北京商品房新房取得预售证均价一般都在10万以下，但是今年十月，四个均价十万上下的豪宅项目几乎同时拿下预售证，让人不得不猜测限购政策是否有所松动。

有业内人士猜测，加速推盘入市从另一方面反应了地产商对现金流的迫切需求，“钱紧钱贵”已成为今年房企共同面对的问题，融资渠道收紧，融资成本的提高都给房企带来压力，临近年底，如何完成企业的千亿目标，直接关系着明年的生存。而豪宅项目相对于普通住宅销售而言，销售速度则会相对较慢，沉淀资金较多，在今年限购政策趋紧的环境下，无论是普通住宅还是豪宅项目，成交量都开始下行。

“选择在十月入市，其实是想赶一个‘金九银十’的销售旺季，然后配合一些打折促销活动，加速豪宅项目的销售。”泰禾西府大院的一位销售告诉记者。

根据豪宅研究院统计数据显示，2018年截至9月30日，豪宅供应套数为1541套，相比去年同期下降62.24%。10月新房供应大爆发，截至21日，豪宅供应1831套，超越前9个月新房总供应量。

对于为何豪宅项目会选择在十月扎堆入市，诸葛找房首席研究员陈雷告诉记者：“开发商对于后市放开预售价格的判断不乐观，同时豪宅积压较大货值，对于开发商的现金流造成较大压力，因此调整开盘节奏，尽快开盘。”

和硕机构首席分析师郭毅则表示：“豪宅项目选择在这个时间点扎堆入市，大多是因为临近年底，这些豪宅项目大多占据着优势地理位置，房企也投入了很多资源来打造产品货值，从企业角度来说，一块地，拿地越久，每年资金成本越高，如果长期持有，在目前调控趋紧，融资渠道收紧的环境下，会形成较大的资金压力。而房企在三季度又迎来冲击年度业绩的时候，因此调整开盘节奏，尽快推盘以尽快获得现金流。”

对于此次价格为何突破8万红线，依然顺利取得预售证，郭毅表示：今年限竞房等中低价位房源上市量比较大，供应结构发生改变之后，没有必要再采取极致的调控手段。此次北京10万元上下豪宅的集中入市，或是开发商和主管部门双方相互作用的结果。

限竞房挤压豪宅空间

未来豪宅趋向“平民化”

如果说2018年是限竞房之年，那么对于豪宅来说则是尴尬的一年。自2016年北京市实施“限房价、竞地价”政策以来，2016~2017年两年北京限竞房土地供应超500万平方米，这也意味着3000万以上的豪宅用地进一步被压缩。

据中国指数研究院统计：2018年截至9月，豪宅新房供应占比降至4.32%。2018年第三季度北京新供应一手豪宅422套，供应量虽然是第二季度的17.58倍，但仅为去年同期的25.03%。从产品供应类型来看，别墅、公寓供应量分别占56.40%、43.60%。且新供应豪宅均位于五环外，新房供应远郊区化已成为趋势。从价位段来看，仅套均总价1500万~1800万元和3000万元以上2个价位段有一手豪宅供应，分别占比66.35%、33.65%，供应量大幅下降。同样是改善型住宅，限竞房在价格上无疑有着天然的优势，那么是否意味着限竞房降会占据豪宅的市场？从10月限竞房的成交量看，限竞房的成交并不尽如人意，截至上周，正式取证的限竞房项目共19个21期。合计为市场提供了超10000套房源，建筑规划达到了112万平方米（另外，还有超过30万平方米的车位配建）。如此大体量的供应，成交却额外惨淡。这19个已经入市的项目，签约率只有23%，平均去化也才四成。而豪宅的成交量虽然较2017年有所下滑，但从成交情况来看要优于限竞房。根克而瑞数据统计，2018年1~7月北京7万以上价格段普通住宅共实现成交1690套，仅比2017年减少362套，比2016年还要多580套。值得注意的是，今年成交1690套7万+项目，每套价格都在1110万以上。

对此，诸葛找房首席分析师陈雷表示：“豪宅和限竞房的需求方不一样，政策对于豪宅人群的影响较小，本身豪宅项目就少，有新开盘会有短期内的需求集中释放现象，并不代表豪宅市场火热。而限竞房的需求人群受政策影响较大，由于是近期北京公积金新政公布后，部分刚需受到抑制，而限竞房本身位置偏僻等缺点也是市场平平的重要原因。”

然而据记者梳理发现，目前入市的几个项目的售价同楼面价相比，都比较偏低。陈雷判断：2016年之后，由于楼市火热，地块价格涨幅加大，由于销售市场火热，开发商急需要补充土地，同时对于未来市场的乐观判断，所以纷纷高价拿地。但2017年之后，调控持续高压超出了预期，市场持续下行，但为了现金流的健康稳定，房企纷纷低价销售，一方面是拿地时候的高地价，另一方面是推盘时候的市场下行，就导致售价同楼面价相比，还是偏低。”

对于豪宅项目未来的走向，一位业内人士表示：“高端住宅与限竞房的不同，核心区别在于品质。这种“品质”主要体现在：区位的稀缺性、户型的尺度、建筑的外观与材质、园林景观的投入，以及会所配套和物业服务等诸多方面。高端住宅虽然看起来比限竞房价格要高，但其品质更为纯粹，政策上也没有交易障碍，金融属性非常完整，符合一部分高端人群的需求，因为限购政策促使这部分高端人群在购房时倾向于一步到位，所以豪宅项目颇受这部分人群的青睐。”

可以预见的是，随着供地结构的改变，未来豪宅项目在产品定位上也将发生改变。根据豪宅研究院统计的2017~2018年土地供应结构显示，共供应住宅用地95宗，其中限价房供应57宗（其中有33宗受到“90/70”限制），占比为60%；自住房+共有产权房两类保障性住宅供应31宗，占比为32.63%。在2017~2018年土地供应结构的大前提下，加之“90/70”及不低于1容积率要求的限制，未来豪宅市场预计将逐步向2000万元以下产品倾斜，2000万元以上产品供应将越来越少。