“法拍房”降价1000万！一套北京四合院“双11”流拍

总价4800万元、单价19万元、降价1000万元挂出的老北京四合院流拍了。

今年“双11”，阿里和京东司法拍卖平台共挂出了29套住宅用房（北京区域），竞拍周期1天。从截至11月12日12:00的最终成绩单来看，成交16套，流拍13套，多为7.5~8.5折，最高接近9.5折，最低以起拍价成交，四合院大户流拍，近2万网友围观。

京东阿里法拍在京成交16套

截至11月12日上午10点，阿里司法平台的9套房屋成交4套（含延期成交），流拍5套。但是，在成交的房屋中有1套已接近9.5折（成交价为369万元，评估价为390万元），另有1套昌平区别墅出现了138次竞价，最终以市场价的7.5折成交。

而在京东司法平台的20套房源中，《每日经济新闻》记者注意到，起拍价最低的是一套位于房山区燕山富燕新村的住宅，建筑面积为95.37平方米，评估价为142.5万元，起拍价为91.2万元，相当于6.4折。而起拍价最高的，则是一处位于东城区沙井胡同的四合院，建筑面积为253.1平方米，评估价为4750.7万元，起拍价为3800万元，相当于8折。

截至11月12日上午10点，这20套房源成交12套（包括延期成交），大部分为7.5~8.5折；流拍8套。其中，2套房屋以起拍价成交，1套加价1万元即成交；上述起拍价最低的燕山富燕新村住宅，成交价为109.7万元，相当于市场价的7.6折。值得注意的是，有1套二拍房的竞争异常激烈，出现了117次竞价记录。最终，这套房产以市场价的约8.9折成交。

前文所述起拍价最高的四合院，不出意外地流拍。

《每日经济新闻》记者实探发现，起拍价最高的沙井胡同四合院为一进式，紧邻什刹海、南锣鼓巷，4室3厅1卫。尽管评估报告中的使用性质是住宅，但从实际情况来看，似乎更像一家茶室。根据北京华信房地产评估有限公司的评估报告，该四合院的楼面单价约187700元/平方米。在被北京市房山区人民法院查封后，11月11日上午10点，京东司法平台以3800万元，低于市场价近1000万元起拍该房源。截至流拍，有近2万网友围观此次拍卖。

据记者了解，一般情况下，法院会对被执行人名下最优质的房产予以查封，作为拍卖品，用于偿还债务。就北京而言，在市场上很少出现的东/西城区四合院、重点学区住宅、独栋别墅、顶级公寓、五环周边土地厂房等，都是优质的稀缺拍品。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，今年下半年，北京法拍市场只在9月28日成交了一处四合院，且为二拍。

记者了解到，这套建于1949年的四合院位于东城区寿比胡同15号，东临交道口南大街，西临南锣鼓巷，为三进式院落，建筑面积为458.9平方米。根据北京百成首信房地产评估有限公司的评估报告，楼面单价约为226560元/平方米。

8月15日，这套四合院首次在阿里法拍平台上线，起拍价为8317万元，市场评估价为1.04亿元，约相当于8折，吸引了超过3万人次围观，475人设置提醒，但报名者只有2位。

记者从北京市第二中级人民法院获悉，该四合院首拍时尚有租户，并且是在法院查封之后和业主办理抵押之后租赁的。按照法律规定，租户不能对抗法院的强制执行和抵押权人行使抵押权。

据悉，该四合院已经过改造，类似小型会所，原业主隶属于一家资源管理公司，担保物抵押范围为1.4亿美元，借款本金为1.16亿美元，借款到期后这家公司无力还款，银行便申请强制执行，法院裁定拍卖，履行担保责任。

9月28日，这套四合院降价800余万元，以7486万元起拍价（保证金为740万元，增价幅度为35万元）被二度拍卖，经历17轮竞价后，以8046万元成交，相当于市场评估价的约7.7折，尚不及首次拍卖的起拍价。

三拍捡漏也填不起“贷款坑”

“法拍房归属于银行，房主不参与房屋出售，但销售法拍房不是通过银行来进行的，是以信托拍卖的形式在当地法院进行。”有司法拍卖机构招商总监告诉《每日经济新闻》记者：“房产（不动产）按规定可以拍卖三次，而只要流拍一次，价格就会降到原来的8折，所以到了三拍，经过几次折扣，价格已经十分优惠了。”

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，人民法院委托拍卖动产或不动产时应当确定保留价，如果第一次出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

“不动产或者其他财产权，只能拍卖三次。而如果三次均流拍，法院则会以更低的折扣进行变卖，届时价格会更低。”上述总监表示：“寿比胡同这套四合院就是个例子。”

北京市盈科律师事务所合伙人律师胡文友向《每日经济新闻》记者指出，产权和税费是购买法拍房时最需注意的问题，“产权是否清晰，税费是否超预期，必须提前明确，因为法院是不管这个事情的。法拍房税费的特殊性在于，转让和受让两家的税费都是由买受人承担，所以和买二手房一样，你得搞懂该房屋是否满五唯一，否则除契税外，要支付个税。”

对于法拍四合院中尚有租户或业主的情形，买到毛坯或者是空置房还好，如果还有人住，就需要清场才能交付。胡文友表示，很多司法拍卖公告里明确“法院不负责清场和交付（腾房）”，即便是法院承诺负责腾房，也是困难重重。

记者注意到，阿里和京东法拍平台的房产多数在醒目位置打出了“可贷款”字眼。对此，胡文友表示，在实际操作中，由法院指定的贷款银行会设置诸多附加条件，并且基本是办理抵押贷。

比如，有些首付要提高到五成，利率上浮。而银行要贷款给你，就得先办理房产抵押；而你去住建委办抵押，就得先办理过户；而你去法院办过户，得先付清尾款。

“所以最后的结局是，好不容易凑齐了全款房款，再去找银行办理抵押贷。名义上可贷款，但实际操作都是‘坑’。”有法拍房从业者如是感慨。