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在城市肌理上“绣花”:房企微改造下的旧城新生

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城市往往承载着一个时代、多个群体的记忆。

中国轰轰烈烈的城市化行至中盘,风向已非大拆大建,而转为城市内涵的提升和城市文化的修复,业内称之为城市微改造。陆续喊出“美好生活服务商”、“城市综合运营商”口号的万科、华润、绿地、招商蛇口等房企,已在这方面发力。

不同于以前拆后重建的城市更新,微改造的难点在于,如何合理修缮古建筑、如何传承传统文化,以及如何做好居民协调工作。

怎样赋予老街、老城新的生命?目前房企多采用建筑外立面更新、保留本地特色风貌,同时内部重整装修装饰、引进多元商业、办公及创意产业,让“旧”和“新”充分地有机结合。

“修旧如旧”

提到房企城市微改造的鼻祖,不得不说到香港瑞安集团。

雕花的门窗边爬满黄金葛,斑驳的砖墙上映着夕阳,人们在铺着榉木板的屋内细说吴侬软语,这是老上海的模样。

瑞安集团的微改造实践之路,正是上海这座城市变迁的缩影。

1996年,瑞安集团取得虹口区瑞虹新城的发展权,1999年启动上海新天地项目,距今已近20年。

彼时,上海地区建筑风貌绝大部分为旧式里弄,住宅大多是相当陈旧、房龄在七八十年的石库门房子。据了解,因为没有卫生设备,多户人家甚至不得不合用各种公共设施。

在国内没有案例可借鉴的情况下,瑞安集团主席罗康瑞认为,石库门是上海独特的建筑群体,如果把石库门里弄的外貌形态保留下来,内部增添现代化的配套设施,那么上海的城市文脉记忆与城市未来生活得以精彩呈现。

“昨天、明天相会在今天。”上海新天地的设计规划遵循了罗康瑞的这一思路,以上海近代建筑的标志石库门建筑旧区为基础,首次改变了石库门原有的居住功能,赋予其商业经营功能,成为反映上海历史和文化的老街区和时尚、休闲文化娱乐中心。

“文化是城市发展最重要的因素之一,需要尊重城市的人文遗产。”罗康瑞如此总结。倘若要寻找上海滩的两个地标,陆家嘴代表着飞速发展、蓬勃向上,新天地则传承着历史温度、文化厚度。

此后,瑞安又来到了佛山。位处佛山市中心禅城区的核心位置─祖庙片区,毗邻全国有名的国家级文保单位东华里。

沿袭上海新天地的思路,瑞安集团启动了“佛山岭南天地”工程。祖庙东华里整个古建筑群以“修旧如旧”的方式进行修葺、利用,同时运用现代手法,把整个片区打造成集文化、旅游、居住、商业为一体的综合街区。

深圳也是现代与传统、光鲜与破败并存的地方。自去年深圳市“城中村”综合治理行动开展以来,介入企业更多采用了微改造这种“绣花”功夫。

万科担当了综改排头兵的角色,“万村”的生长宛如一部电影。

在深圳的无数个城中村中,人们生活在这个“城市折叠”的空间里,为生计忙碌奔波却无暇顾及生活品质。万科的城中村改造模式并非大拆大建,而是提升城中村的环境、减少消防隐患、改善居住条件。

同时,这样的微改造也提高了租房的供应量,通过充分利用空间,改造出的户型更为合理,增加了房源的供给量,为缓解居住问题提供了新的思路。

多位业内人士认为,采用综合整治而不是推倒重来的办法,同时让低收入人群有一个居住的地方,这样的微改造是有利的探索。

目前在深圳,除了万科,华润、招商蛇口、金地、佳兆业、深业、龙光等房企,均介入了城市更新和微改造,探索在逐步深入。

有机更新

瑞安之后,直到近两年,内地企业在微改造上才更着力,在这个过程中,保留文化脉络、注入人文关怀成为应有之义。

如华侨城集团处于苏河湾窗口位置的“上海总商会”项目,是苏河湾区域保护与提升的标杆性工程,它的微改造实践具有点状保护的意义,除了保护历史文脉和留存文化记忆之外,还传承、提炼和升级中国元素。

位于深圳市南山区的南头古城(又名新安古城)历史可以追溯到千年前,这里不仅是古城遗址所在地,还是深圳最有名的“城中村”之一。

深圳市政府选择了开放性的思路来改造这里,网易严选作为一支民间力量进行了软装微改造的探索。

万科近几年非常注重城市更新和微改造。在2018中期业绩会上,万科集团副总裁、首席运营官张旭指出,城市更新不是简单把它拆了再盖,而是必须把老城里的文化、历史有机结合起来,才能焕发更多的活力。

张旭表示,城市更新要赋予时代的意义和内涵,老建筑承载的都是历史的记忆,万科的逻辑不是把它开发、拆除掉,而是把原来建筑风格、风貌保护下来,在新旧交替过程中保留城市独特的风貌和风格。

在今年7月25日华润置地华南大区的战略发布会上,华南大区副总经理赵荣也将其改造路径分为“以华润中心为代表的1.0时代,以大冲旧改为代表的2.0时代,以及正在进入的湖贝3.0时代” 三个阶段。

他提及,相比1.0阶段的拆除重建、2.0阶段城市产业及形象升级,3.0阶段是更加尊重人文,满足人们的精神需求。

“不是对城市过往的颠覆,而是对城市生命力的延续。”华润置地表示,城市更新不是简单的拆除重建,它需要创造城市价值,协调产业资源,实现经济转型,提升城市形象。微改造正是这一逻辑的有力实践。

“中国许多城市拥有悠久的历史和有特色的文化艺术,这些元素都是值得保留的,”西班牙建筑大师Lluis Bravo Farré参观深圳旧改项目时表示,在原始旧城区的改建中,应当结合当代设计理念进行再生,完成城市历史文化艺术的保留与更新。

Lluis提到,当今城市面临越来越多的拥堵以及污染问题,未来城市的更新和改造将不再以完善城市干道为优先,而是采用可持续设计的观点,更注重城市居民对城市空间的需要和城市文化与特色的保留。

世界范围内,许多国家和地区都秉持“修旧如旧”的思路、以及对文化传承的坚守,贯穿于现代城市发展、变迁的脉络之中;而“微改造”带来的“微幸福”,也正渗透进人们的生活。

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