库存创三年新高的北京市场这类平层产品更具c位价值

2018-11-07 16:42:06　来源: 网易房产

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楼市“入秋”之际，在阵阵喧嚣声中房地产传统的“金九银十”正式落空。虽然还在秋季，但是属于楼市的寒冬期却提前到来了。

十年一个周期，历史也总是这样出奇的相似。2008年，大洋彼岸的金融海啸呼啸而来，国人还在畅想“股市飙上10000点”时，牛市变熊市；楼市坠入极寒，王石提出“拐点论”，消费者砸盘，房企融资受限。一眨眼岁月再逢8。上证指数一度跌破2500；又遇房地产寒冬，房企大佬万科也高呼“活下去”；“金九银十”不在，房闹、砸盘再现，土地流拍超800宗，唯一不同的可能就是不见得再有“开闸放水”，楼市的拐点可能是真的到来了。从行业大趋势聚焦到北京一地的楼市，提前到来的寒冬具体的表现就是在库存增加、去化不佳。

今年以来，限房价限目供应进入井喷，大批房源入市。据中原地产研究中心统计数据显示，截至10月31日，今年北京合计入市限房价项目共26个15982套，而网签累计只有2581套，累计网签比例仅16%。虽然网签数据有所滞后，但统计实际销售也只有3成。

目前，限房价项目出现区域供应扎堆现象，部分区域入市超过3000套，这使得一些区域市场出现供大于求的局面，项目分化明显，一些项目接近售罄，而部分项目去化不足两成。由于供给量增加，尤其是限竞房品类的井喷与去化效果的不理想，导致北京累计库存增加。

数据显示，截至10月31日北京新房库存套数达到66107套，为三年内最高峰。

楼市的寒冬，是良币产品驱逐劣币产品的最佳温度

楼市冷暖与货币政策紧密相关，在美国加息的大背景下，从上海到香港、从温哥华到纽约洛杉矶，众多经济首屈一指，楼市位列全球最高的大都市，房价无一例外熄火、楼市巨轮不约而同转向。环球同此凉热，背后正是大放水时代一去不复返、全球加息周期同步到来的信号。在加息时代，谁都无法独善其身。但楼市泡沫程度有别、基本面良莠不齐，楼市的未来，也会出现巨大差异。

不过，楼市寒冬对于房地产长期健康发展来说也未必是个坏事。回望高歌猛进的楼市“黄金”期，当市场的主导在卖方时，买房的过程就像打新股一样需要点运气成分，即便到处托人最后可选择的余地也十分狭小，这种“挖坑便能赚钱”的模式，直接促成了良币、劣币共生，甚至劣币驱逐良币的现象。但楼市寒冬的温度，却可以让房地产回归到买房市场，购房者用脚投票的现象，自然可以驱动良币驱逐劣币的良性循环。

那么在寒冬期中：谁是高位盘整，谁是下一次暴涨的中场休息？什么样的项目能在寒冬中够独善其身，甚至是C位出道呢？关于这个问题，不仅是开发商再思考，购房者其实也在询问。

高库存内中场休息的C位产品，必须需具备的稀缺属性

将目光聚焦到限竞房主导的、高库存的北京市场。限竞房在土地出让初期就有多个方面的严格规定，其中最重要的一点就是“70/90”的规定。这一规定使得大部分开发商必须把七成限竞房项目做成90平方米以下的中小户型。

数据显示北京每新推10套新房，其中就有5套是限竞房，4套是7090政策房，只有一套是改善房。这就意味着，在未来一段时期限竞房成为市场主导的市场中，超过90平方米以上的改善型楼盘将会变得越来越稀缺。不仅如此，在限价下的限竞房，开发商因利润考量使得减配越来越多，如车位不送不租只卖，绿化设施减配，看不见的还有工程减配，在水泥、砂浆、电线品牌等等做文章。

那么在当下北京市场之中，优质产品的出位靠的不再是传统的金融杠杆老路，而是自身价值的“稀缺属性”。而要想成为有资格中场休息的C类项目，必须要具备六大稀缺属性，单一一个都是不够的。这六个维度分别是：稀缺产品+稀缺资源+稀缺板块+稀缺服务+稀缺品牌+稀缺现房。

六大维度逐一细化来看：首先，供应层面上，在中小户型主导的市场大环境中，具备改善型要素的平层产品是尤为稀缺；第二，项目与项目之间去同质化的一大秘方在于，人无我有、人有我精的稀缺资源优势；第三，房地产作为一种特殊商品而言，地段价值在任何节点、任何市场环境中都是核心价值要素，高成长性的地段是实现“中场休息“的保证；第四，在房住不炒的政策指导下，房地产将会逐渐剥离金融属性回归到使用本身，这就要求社区具有优质的服务配套；第五，寒冬期良币驱逐劣币的过程，也是品牌力凸显的过程。而寒冬过后，品牌也是实现价值再度领航核心因素之一；最后就是现房属性，从政策走向分析，现房销售是未来的一大趋势，但去杠杆是个不断深入的过程，短期北京市场无法也不会实现现房销售一刀切。但政策是购房的指引，购房者可以打好提前量，来躲避具有资金风险的期房选择现房。

想占全这六大维度其实很难，但市场上在售的现房产品并非没有，位于国家创新产业S线上的尚峯壹號就是一个中场休息期的C位项目。

从社区湖园到改善平层，尚峯壹號的六维稀缺属性

位于赵全营板块的尚峯壹號，是由以极致产品主义者为理念的和裕地产规划建造而成。提到和裕地产，人们的第一印象就是“极致的产品主义者”。诚然，从林肯公园到尚峯壹號，再到北京庄园，和裕地产更多的是将精力放在匠心引导下的产品研磨之上。其中，作为亦庄“门面担当”项目的林肯公园，在过去的十年中更是经受住了市场、业主以及时间的三重考验，足见其匠心成果。

而位于国家创新产业“S”线上的尚峯壹號，更是将“极致产品主义”理念发挥的淋淋尽致。对于当下市场而言，尚峯壹號具备的品牌、资源两点的稀缺属性集合点，就体现在项目的社区园林上。和裕地产历经四年、耗资四亿，在社区内精心打造而出20万平米的海德公园，并人工开凿相当于四个足球场大小的千亩的维多利亚湖。这一面积相当于四分之一个北海公园的大小，占用整个项目近一半的土地。

据悉，尚峯壹號在规划园之初，设计团队就多次远赴欧洲考察，在英国皇家海德公园中汲取设计灵感，他们用脚步丈量英国海德公园的土地，亲手画下公园各个角落的设计素写，再经过近百个不眠之夜的设计与反复修调，在牺牲了一千多种设计方案之后，找到了最佳的景观方案。

稀缺的产品维度上，尚峯壹號0.8容积率超低密度社区内，是当下限竞房主导的市场中，少有的107—201平米的现房观湖平层。产品3.5 米的层高、 270° 的落地采光视野，可拥揽山河、俯视园林极致的满足高品质必备的空间尺度、充足阳光、绝佳视野以及多维景观。同时会所制的商业配套，更为社区提供了标准泳池、乒乓球室、棋牌室、形体房、老人活动中心等多维生活配套服务。

记述完尚峯壹號湖园资源、产品形态、社区服务、现房属性及品牌价值这五大稀缺性优势外，最后来看该项目的地段价值。根据新城市规划，北京未来不再是攥紧所有资源的聚合型城市。强化郊区、副中心以及卫星城绑定的协同效应，会让北京进阶成为一个复合发展型的新城。在这座新城之中，由望京—空港—未来科学城—怀柔科学城这四个重要区域，连接形成的S线，将以创新产业为依托引领北京未来二十年的财富发展方向。而位于这条新城市肌理要塞地带的尚峯壹號，伴随新兴产与创新人才的聚合，中场休息过后的未来价值自然不言而喻。

阿基米德说，给我一个支点，就能撬动地球。2300年过去，科学家还没找到能撬动地球的支点，但经济学家却发现撬动房价的杠杆。但伴随着楼市寒冬的拐点出现，给我一个杠杆随时就能撬动房价的逻辑将不再适用，取而代之的是中场休息的C位良币。在这种转变之下，购房者更需要擦亮自己的眼睛，去寻找对于自己来说不可替的优质项目。