万科喊话“活下去” 但郁亮也曾说市场规模仍很大

活下去”，是万科9月28、29日2018年秋季例会的主题。在严调控去杠杆的当下，房地产行业风声鹤唳、草木皆兵，任何一丝悲观情绪都可能蔓延。

房地产行业进入了新的发展关头，这是业界共识。融资的收紧叠加调控的趋严，一些中小房企出现债务违约，部分前期过热的城市出现回调，都让这个行业的从业者感受到了一丝寒意。

万科对市场的反应向来敏感，2008年，正是万科首先按照市场逻辑全线调价；2012年，也是万科率先提出行业将进入“白银时代”；这一次喊话“活下去”，会是房地产行业的又一次转折吗？

万科的忧思

一位接近万科的人士告诉《每日经济新闻》记者，这次例会强调的是收敛、聚焦，与9月南方区域例会上所谈到的内容没有太大区别。万科向来有忧患意识，早在2012年就已经提出了“白银时代”，这一次也是对内强调要保持危机感。

在9月万科南方区域例会上，万科董事会主席郁亮指出，尽管万科在2012年就判断行业进入“白银时代”，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天，我们可以说转折实实在在到来了。

郁亮当时提出，之前我们对开发业务一直很有信心，但现在看来并非如此，因为我们中大多数人没有经历过2008年的政策调控，很多人对最基本的市场信号没有反应。在政策调控后，我们发现自己失去了发现客户的能力，产品力也在不断削弱，管理动作根本没有考虑如何应对政策调控，因此四个区域需要对开发业务进行梳理。

郁亮定下的目标是，2018年坚决完成6300亿元年度回款。而目前6300亿元回款完成仅不到一半，今年任务还很艰巨。万科今年上半年的回款率表现的确有提升空间：即时回款率64.8%，而中国海外发展的数据则是89%。

郁亮说，万科要收敛和聚焦，这是应对转折点的最好方法。“只有收敛和聚焦，我们才能应对正在发生的转折；没有收敛和聚焦，我们就很容易在转折点中被淘汰。这么做有可能会失去机会、错判形势，但这是我们的选择。”

对于万科的开发业务而言，或许还没有到最坏的时候。截至2018年6月底，万科持有的货币资金为1595.5亿元，且万科今年拿地的步伐仍然相当坚决：克尔瑞数据显示，今年首8个月，万科斥资1067亿元拿地，仅次于碧桂园；而就在昨日，深高速还披露了万科增资29亿元，介入梅林关城市更新项目的投资、开发和经营。

行业的大势

房地产行业告别了高速发展的时代，这是行业共识。事实上，不仅仅是万科对行业发出忧思，碧桂园、恒大等企业也有所动作。

《每日经济新闻》曾报道，近日，碧桂园各区域将会对部分去化不佳、未达正负零的项目减少开工。在此之前，碧桂园就明确提出调整发展策略，控制发展速度。通过减少非操盘项目，提高良性权益占比，同时在拿地方面将更加慎重，聚焦现有项目运营。

恒大则吹响了降价打折的号角。据媒体报道，自8月30日至10月8日，恒大针对旗下280个城市646个楼盘推出了特惠活动，全国住宅楼盘全部8.9折、全国商铺6折起。首付款可以分期，最低首付仅需5%。

“为了回款，为了现金流，适当降价并不是坏事，毕竟只有卖房子的钱是不需要利息的。”一名房企策略分析师如是告诉《每日经济新闻》记者。

大环境的确在变，但站在理性的角度，我们应该如何去看待这个时代？《每日经济新闻》记者采访了多名大型房企、中型房企的投资岗和营销岗人士，比较折中的意见是，这个行业还能活下去，而且对于大型房企，“这或许还是最好的时代”。

“它们还是能够借到钱，而且一些大型房企仍在逆周期拿地。”一名中型房企投资岗人士指出。

可以观察到的是，2018年8月，华润置地在南昌、广州、东莞、肇庆、沈阳、青岛、上海、阜阳、惠州、哈尔滨、南宁及泰安等地收购了15幅地块，总楼面面积约427.29万平方米。集团就相关土地收购应付的权益土地出让金约为人民币155.12亿元，这家长期徘徊在十名左右的房企正在重金揽地。

而事实上，也不仅仅是华润一家，今年龙头房企除了万科、碧桂园，保利、中海还有龙湖等，拿地的步伐也十分迅猛。

再回到万科的角度去审视这个行业——2018年万科中期业绩推介会上，万科总裁、首席执行官祝九胜在回答《每日经济新闻》记者提问时指出，城镇化进程还没有完成，这个行业的空间还有，容量仍然很大。我们在衣食住行或城市中关于空间、关于不动产的各种服务的需求还是非常大，所以我们对整个市场、对我们自己的业务前景还是有基本信心。

叠加万科的投资动作，我们不难看出万科对这个行业的预判——行业处于调整期，但还能有所作为。“未来市场有可能不会増长，总体市场规模仍然很大，靠什么让消费者选择你？要靠性价比、产品和服务的能力。”这是郁亮在那场南方例会上所谈到的一个方面，只不过都被选择性忽略了。