中央政策鼓励租房市场 北广推进集体土地租赁房

住房租赁市场再度获得中央政策上的鼓励。

《中共中央国务院关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》(下称《意见》)20日公布，要求大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。总结推广住房租赁试点经验，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。

发展租赁市场，房源多寡是一个重要环节，也直接影响整个租赁市场的供需格局。为了增加租赁房源供应，除了挖掘城市存量房源外，多个热点城市也在加快推进集体土地建租赁房试点。

北京市住建委20日表示，为多渠道增加租赁房源供应，北京将加快集体土地租赁住房建设，今年将完成39个项目、321万平方米的集体土地租赁住房供地、开工，其中丰台区成寿寺、石景山区古城2个集体土地租赁住房项目已经开工，可提供房源1300套。

稍早前的9月10日，广州市利用集体土地建租赁房试点开始正式启动。经过广州市规委会审议通过，番禺钟村街谢村、花都狮岭镇旗新村、白云钟落潭镇长腰岭村、花都花山镇小布村成首批试点，将建设42 。4万平方米、共计约6400套租赁住房。

2017年8月28日，原国土资源部、住房和城乡建设部对外发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

此举主要有两个目的，一是增加租赁住房供应，缓解热点城市的住房供需矛盾，尤其是帮助缓解租房供需紧张局面；二是有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道。

上述13个城市基本都属于一、二线城市，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。

在推进集体土地建设租赁房工作上，北京力度相对较大。2017年北京供应了203公顷的集体土地用于建设集体租赁住房。按照计划，今后4年，北京仍将供应约800公顷集体，平均每年供地任务量约200公顷。

除了京广在推进集体土地建租赁房试点工作上有了实际动作外，今年年初，其他一些试点城市也相继提出过较为具体的建设目标。

合肥试点实施方案中称，2017年至2020年完成试点目标5000套，建设面积约45万平方米，其中：2017年底启动试点项目，2018年完成1000套，2019年完成2000套，2020年完成2000套。

南京试点实施方案中提出的总体目标是，到2020年底建成一批利用集体建设用地建设租赁住房试点项目，建设集体租赁住房总建筑面积30万平方米左右。

建设在集体土地上的租赁住房如何进入市场？ 北京住建委曾表示，北京市利用集体土地建设的租赁住房，可由区政府按市场价格整体趸租作为公共租赁住房，再向中低收入家庭按公租房价格出租，差价由政府补贴，入住项目统一设置租赁管理服务站，提升服务管理水平，提高广大承租家庭的归属感和生活质量。

如唐家岭租赁住房项目已由海淀区住房保障事务中心整体趸租，租期10年，统一进行出租、运营和管理。

外界之所以关注集体土地建租赁房，还有部分原因在于此举与利用国有土地建租赁房有很大区别。

集体土地与国有土地所有权有所不同，属于农村集体所有。按国家法律规定，农村集体建设用地上建房的主体是村集体经济组织，房屋产权也属于农村集体经济组织，不能转让，不能改变性质。

在集体土地上建租赁房，业界一度有疑虑，此举是否会造成新的小产权房问题？

北京市规土委此前表示，利用集体土地建设租赁住房，是北京市农村土地制度改革的重要内容。目前，在项目选址、户型设计、居住配套、租金与租期、不动产权管理、租赁运营等方面进行了规范，鼓励引入银行等金融机构的资金支持，同时明确集体土租赁住房只租不售，坚决杜绝变相开发建设小产权房。

广州市规委会委员周剑云也表示，对于农村集体用地建租赁房，关键要有配套措施，明确能不能转租，租金有没有市场管理。如果没有对租赁有严格的法规管理，很容易变成小产权房。

而在2017年8月两部委发布的《方案》中已经强调，集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。