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长租市场迎来国家队:银行进场能解决痛点吗?

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近期租房市场可谓处在风口浪尖……细心观察,租房市场一系列尖锐矛盾的背后都离不开资本这把双刃剑。那么,当最擅长资本游戏的银行亲自披挂上阵,深度参与房屋租赁交易时,租客和业主们又会迎来怎样一番景象呢?

要租房找银行

白领丽人小叶在北京参加工作已有四年,目前在一家央企工作。入职以来,她屡屡听同事说单位要搬到河北,所以迟迟没有下决心在北京买房。最近,一直租房居住的她又因为房东要卖房不得不搬家,这几天为了找新房跟各路中介打交道,身心疲惫不堪。小叶远在武汉的同学小文建议她可以试试建设银行推出的“建融家园”APP,上面有不少房源,还可以方便获取贷款。小文就是通过“建融家园”APP在武汉租到了理想的房子。小叶听后颇为心动。

她进入手机下载中心,发现有“CCB建融家园”和“CCB建融公寓”两款软件,前者有个人房源也有品牌公寓,后者主要是各种精品公寓。粗略看来,公寓房源远远多于个人房源。个人房源基本上都是与中介合作的,发布信息上都标注“政府验真”,北京地区三个月内只有36套。相比之下,品牌公寓的房源数量多、质量高,三个月内有1446套,大多来自金融街公寓、创业公社37度公寓、华贸公寓、丽都壹号、国贸世纪公寓、通泰文园、利锦新苑等。与其他房产中介APP一样,建融家园支持在线预约看房,不同的是租客可以直接在建融家园上签约租房,还可以利用该软件记录水电表度数、在线报修、下载智能门锁。

小叶想在西城区找个1室1厅的房子。输入搜索条件后,她发现最贵的是长安兴融中心,100平方米的北向1室1厅,月租金5万元起。价格比较适中的有荣丰小区、一铭公寓等,1室1厅面积在40平方米左右,月租金3000元至4000元。小叶很快就选中了一套价格、户型、位置都很理想的房子,预约这周末去看房。小叶不禁感慨:“没想到银行还开发了租房软件,而且有这么多好房源,比房产中介给我推荐的性价比都高。”

能存款也能存房

相比北京地区,建融家园在南方城市的房源更加丰富。比如其官网9月6日公布的租房数据显示,上海地区最近三个月发布的房源是24988套,成都9574套,南京11578套,武汉9087套。同北京地区一样,建行在其他城市的房源也是品牌公寓的数量远远多于个人房源。

为进一步拓展个人房源供给,今年1月,建行在广东地区首创推出了“家庭不动产财富管理”业务,亦称“存房”业务。所谓“存房”,简单地说,就是业主向银行提出把空置房屋“存”在银行下辖的住房金融服务中心,银行会对该房产未来3-10年内的租金收益进行评估。双方认可租金以后,银行将会撮合业主与第三方公司达成住房长租权转让交易。后期,将由第三方公司向业主一次性或分期支付租金,并负责出租与后续管理。当租赁期满后,第三方租赁公司会将房产归还给房主。通过“存房”,业主可将闲置的房子交给银行打理,一次性获取未来几年的租金,无需担心中介或租户不诚、租金难收等问题。同时,租客也不用担心租期内房屋会被提前收回、租金突然上涨等问题。

据记者了解,这项业务很有可能将于年内在北京地区推出。届时建行将不再与第三方租赁机构进行合作,而由房东、建行、建信信托以及今年6月份成立的建信住房服务有限责任公司共同开展。业主签约后,建信住房服务公司将承担“房屋管家”职责,而非由建行二次委托给房屋中介公司。建信信托将负责资产打包和租金支付。正因为这项极具创新性的业务,建行被业内称为“银行中的链家”。对此,建行并不回避,还大大方方地打出了“要租房,找建行”的广告语。

北京地区银行未开展租房贷

作为国内最大的个人住房按揭贷款银行,建行在去年12月,在业内发布首款个人住房租赁贷款产品——“按居贷”,对符合条件、有长租需求的个人发放,用于一次性支付租金等租房相关费用。对于资质良好的借款人,建行会采用“信用+保证”的形式批准借款人的贷款申请,贷款额度期限最长10年,额度最高100万元。借款人具体能够申请到多少贷款会由建行根据借款人的工作年限、收入情况、公积金缴存、央行征信记录、贷款记录等多方面进行评估,借款人再按月还贷款。“按居贷”之后,建行又推出了“租客贷”和“业主贷”两款产品,实质上都是个人综合消费贷款,最高额度不超过30万。

“按居贷”、“租客贷”和“业主贷”的年利率均为最低6.3%。规模较小的租房平台的分期利率更高,且计算方式不透明,有些租房分期的费率高达13%以上。除了费率暗藏猫腻,租房分期平台还对退租和转租的租客收取违约金。融360分析师介绍,这就意味着,用户一旦使用租房分期,如果中途住得不舒服,或者临时工作变动需要换房,除了要给中介支付至少1个月的房租作为违约金外,还需要另外给租房分期平台支付违约金。因此符合资质的借款人还是愿意直接找银行办理租房贷款。

除建行外,工商银行和中信银行也推出了个人住房租赁贷款,但记者了解到,银行的租房贷在南方城市开展得较多,目前北京地区还没有银行正式推出租房贷业务。“既然市场有实际需求,与其让不正规的机构去做,还不如让银行来做。”中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇认为,不是谁都能买房,这是中国的客观情况。如果银行不做租房贷款,就会有其他现金贷机构填补这一空白。“我们现在花这么大力气整治现金贷,根本原因还是银行对小额贷款需求服务不到位。”

长租市场迎来国家队

从去年年底开始,以国有大行为代表的各家银行纷纷看到租赁性住房业务中蕴含的金融机遇,大举进军住房租赁市场。它们有的与租赁住房建设主体联合推出“租赁住房开发贷款”,融资金额可达项目总投资80%、期限可达25年;有的为个人承租者推出“个人租赁住房贷款”,融资金额可达100万元、期限可达10年;还有的旨在满足企业在租赁住房建设、购买、盘活资产、装修改造、运营等全生命周期的金融需求。无论哪种方式,银行都不约而同地把重点放在了长租房领域。

传统银行切入非传统的长租房业务,究竟是喜是忧?中原地产首席分析师张大伟认为,商业银行利用规模和资本优势去获取房源,扶植市场增量是值得肯定的,但如果想方设法获取存量,与房产中介争房源,就有可能带来问题。“银行应该更多地与开发商合作,比如像建融公寓那样将写字楼改成长租公寓或者支持开发商建设长租公寓,都是很好的尝试。”但是“存房”业务则有可能给业主带来套现的机会。“现在房租比较高,业主把房子存在银行可以一次性拿到几十万,这已经不是小额了,他会拿这笔钱去干什么?很可能是去炒房。”

前我爱我家副总裁胡景晖在不久前的公开场合曾表示,租赁运营商近期的不合理抬价,在房租上涨过程中至少起到三分之一的作用,推波助澜。他表示,资本一半是天使,一半是魔鬼,既可以带来进步,也有背后贪婪性,要解决这一矛盾,国家控股涉入房产中介和租赁行业,立法、建立监管机制是有效的管控办法。

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