房企去杠杆降样本：佳兆业释放旧改或出售资产

因为拥有粤港澳大湾区大量的旧改储备，加之过去两年市场不错，佳兆业从债务危机中恢复了元气。但截至2018年中报，公司的净负债率仍然高达200%以上，降负债仍然是公司全年的主要任务。

半年报显示，上半年佳兆业实现合约销售金额253亿元人民币，同比增长约13%；集团总收益同比增长75%达150亿元；净利润同比增长24%至22亿元；核心净利润同比增加66%达19亿元。

近两年来，致力于降负债、去杠杆的佳兆业已有所成效。上半年净负债率较2017年下降约42个百分点，但258%的负债率仍处于业内较高水平。

下半年，房企仍面临融资环境紧缩的压力，佳兆业表示，将通过出售资产、加大销售回款等多渠道持续降负债。值得关注的是，今年下半年，佳兆业的诸多旧改项目将大幅释放，这成为缓解公司债务压力的关键因素。

多渠道降负债

佳兆业可说是房企中另类、悲情的企业。受前两年锁盘风波、债务危机影响，佳兆业的各项业务尽管已恢复正常，但负债水平仍处高位。管理层也坦言，降负债是公司最重要的任务之一。

截至中报，佳兆业总借款约为人民币1096.21亿元，其中183.05亿元须于一年内偿还、约231.53亿元须于一年至两年内偿还、约450.09亿元须于两年至五年内偿还，及约231.545亿元须于五年以后偿还。

佳兆业2016年、2017年的净负债率分别为308%、300%。今年上半年，佳兆业通过在公开市场回购总计1.76亿美元的2022年及2024年优先票据，使得净负债率下降约42个百分点。克而瑞地产研究中心分析，虽佳兆业财务杠杆偏高，但从债务结构来看，现金短债比为1.44，手持现金262.87亿，基本覆盖短期债务；长短债务比上升至4.99，长短期债务比例较为合理。

另据半年报显示，佳兆业销售回款率达85%。同时，反映短期偿债能力的速动比率，由去年底的1倍上升至1.4倍，资金周转效率有所提升。

下半年，佳兆业仍将视“降负债”为重中之重。“十九大后，宏观政策一直在提去杠杆、降负债，作为企业，也要跟随国家政策走。”郭英成表示，公司非常重视债务问题，希望下半年经过销售回笼资金和多方合作，以及卖掉一些非核心的资产，来继续降低负债。

郭英成称，公司会通过在项目层面进行股权合作和出售非核心资产两个手段助力降负债。“资产合作和资产买卖方面，估值合理的我们就会做。”郭英成透露，目前已收到许多合作意向。

佳兆业财务部总经理吴建新表示，集团将加快沉淀资产以及大宗资产的销售，以达到资金的高速周转。财报显示，其上半年内就有出售附属公司而取得的临时收益约19.95亿元。

佳兆业首席财务官刘富强称，佳兆业净负债率的理想目标是200%以下。但降负债是个长期工作，公司无法给出具体时间预期。

面对持续收紧的融资环境，佳兆业对目前8.4%的融资成本持有信心。刘富强透露，佳兆业于5月获得AA+的中诚信的评级，打开了多渠道的融资空间。

近期，佳兆业因有意举债购买如意岛而备受关注。对此，郭英成回应称，在债权人同意、政府支持、城市规划支持的三个基本条件符合情况下，才会向中弘股份提出收购交易，短期来看不明朗因素仍较多。

释放旧改货值

对佳兆业而言，加快销售进度“自我造血”、促进现金回笼，仍是偿还债务、降低负债率的核心。

从上半年来看，佳兆业并未大发力，实现合约销售金额253亿元人民币，同比增长仅12.7%，与同行相比略显缓慢；与年度700亿的业绩目标相比，完成率仅36.17%。

“这首先是因为上半年新货不多，其次是一线城市销售受到了限价限贷的影响，进展缓慢。下半年推货量会比较大一些，特别是从9月份开始，希望能够把今年销售的目标补回来。”郭英成表示。

管理层强调，上半年，集团致力于加快销售款项回笼，强化资金及预算管理，回款率达85%。

公司更寄望于下半年多个旧改项目的推盘；同时加大回款力度、工程建设速度以及存货去化速度，以完成现金的迅速回笼、回款率的提升。

佳兆业执行董事兼集团总裁麦帆表示，公司旧改将步入收获期，今年下半年的可售货值为831亿元，将集中在三季度末和四季度推出。如深圳百灵达项目、广州旧改项目、上海徐行振项目合计能提供394亿元的货值。此外，深圳主力在售旧改项目总货值逾440亿。

截至2018年6月底，佳兆业在全国共有建筑面积约2216万平方米的土地储备，其中87%位于一线及重点二线城市。目前集团在大湾区的土地储备近1261万平米，占整体土地储备57%；集团土地储备的货值近3800亿元，其中大湾区的土储货值近2500亿元。

此外，集团整体的旧改项目占地面积已提升至近2700万平米，比去年同比增长91%。其中深圳旧改项目储备占面积近1000万平米，占37%；广州接近600万平米，占22%；中山接近700万平米，占26%，这些项目预计可以为集团提供逾万亿的货值。

克而瑞地产研究中心表明，按照2.5容积率测算，旧改土地未来可供的总建筑面积达到6700万平方米，足以支撑公司未来的拓展。

这也是投资者和机构最为看重的佳兆业的核心竞争力。但从目前情况来看，能转化为可售货值的项目还是主要来源于一线城市，克而瑞地产研究预计，2019年只有深圳可供货，旧改项目在二三线城市的转化存在风险，一线城市的经验能否推广还需观察。