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新城控股欧阳捷: 传统房地产业 还有8-10年的“美好时光”

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本报记者 张敏 三亚报道

“今年的市场到底怎么看?我们给出的观点叫做‘大稳小乱’,楼市将回归零增长。大稳就是不突破上限,也不突破下限。这种情况下,个别区域市场会有波动,但楼市整体不会大起也不会大落。”近日,博鳌21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚隆重举行,新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷在演讲中表示。

欧阳捷对未来房地产市场的走势颇有信心,认为在监管层的稳健调控措施下,市场将维持平稳走势。

但未来的行业竞争格局却日趋激烈。欧阳捷在接受21世纪经济报道专访时表示,现有的市场规模还会维持一段时间,但未来无论行业还是企业,都会面临发展的“天花板”。综合来看,传统房地产业还有8-10年的“美好时光”。

争夺现金流或引发降价

近期,中美贸易战不断升级,并引发人民币汇率发生波动。这一变化对国内房地产市场的影响,成为业内关注的焦点。

欧阳捷认为,随着中国经济的发展,中美的贸易对抗及冲突是不可避免的,中美贸易战打响了世界经济不稳定性的前哨战,其背后的逻辑在于压制中国的发展速度,保持美国的领先优势。

对于国内形势,他指出,目前中国面临的问题是维持信贷、楼市、股市、债市、汇市的稳定。目前中国房价泡沫破裂的风险挥之不去,市场经济下出现债务违约十分正常,一二线城市供应不足,房价受限三四线城市需求透支,后续乏力。

就房地产市场的风险而言,欧阳捷指出,房企风险在于现金流而非负债,只要现金流能够覆盖运营支出和还本付息,企业就没有风险。为了争夺现金流,势必会有更多的房企竞相竞争,导致更大面积的房价下降。

“现在的债务到底有多少?今年上半年百强房企的销售额是4.59万亿元,同期公开市场募集的债只有3700多亿,除了已经还的,还有2600亿。平均每天还252亿元,只要11天的销售额就可以将债务全部覆盖掉。”

欧阳捷指出,百强房企的风险非常的低,几乎没有太大的风险。但不代表个别房企没有风险,如果个别房企为争夺现金流而降价销售,就可能导致更大面积的房价下降。因此,“市场最大的风险在于恐慌性的抛盘。”

但他认为,政策比预想的要好,央行的预见性走在市场的前面。再叠加房地产专项调控政策的影响,下半年,棚改的进程会进一步放缓。在资金来源不充分的条件下,楼市将回归“零增长”区间。

但地方政府出现了很多不一样的动作,会使得市场出现一定的“小乱”。欧阳捷认为,调控政策已经从城市细分到各个区域,“有的收紧,有的打压,有的放松,有的刺激”。在这种情况下,部分区域市场难免会出现小幅波动,但并不影响大局。

行业最终走向“高度寡头”

在外部环境不断变化、市场保持微妙平衡的同时,行业的竞争态势势必会加剧。“这几年,行业内的人员流动很大,但越是人员活跃,越说明行业不太好。”欧阳捷向21世纪经济报道表示。

他指出,就整体市场规模而言,房地产市场还没到停止发展或下行的时段,而是在现有的规模上维持相当长的时间。但无论行业整体还是企业个体,都会面临增长的“天花板”。

其中,行业的“天花板”在于,总体规模很难再进一步扩大,增量市场面临瓶颈。企业的“天花板”则体现在,随着竞争的加剧,不同规模的企业会面临不同的增长瓶颈。

欧阳捷说,房地产市场的格局有着明显的“寡头化”趋势。其中分为四个竞争阶段:分散竞争、集中竞争、一般寡头、高度寡头。

他认为,目前行业处在集中竞争的阶段,其特征在于,8强房企的市占率在20%-40%之间。到2020年,市场可能进入一般寡头阶段,8强房企的市占率达到40%-60%。

欧阳捷表示,直到进入高度寡头阶段,即8强房企市占率超过70%,市场才会趋于稳定,传统房企的天花板则真正到来。但还需要8-10年的时间,行业才能进入这一阶段。

按照易居克而瑞的数据,今年上半年,TOP100房企总体销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%。其中,TOP10房企的市场占有率为29.9%,TOP30房企的市占率则达到48.5%,均比2017年有明显提高。

欧阳捷认为,当行业进入高度寡头阶段时,格局在于:70%的市场被大型房企占据,剩余30%的市场,则会留给“小而美”的开发商。

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