李宇嘉：避免资金违规流入楼市将考验调控效率

李宇嘉

2018年行至过半，从统计数据看，尽管全国楼市成交量连续37个月回升，70个大中城市中有63个城市的房价在上涨，但随着房地产“去杠杆”持续推进，调控政策叠加的效果开始显现，楼市量价涨幅整体有所回落。

下半年，宏观经济依然面临较大下行压力，金融市场违约案例增加，“去杠杆”将转向“结构性去杠杆”。

近日，国务院常务会议提出，积极的财政政策要更加积极，稳健的货币政策要松紧适度，希望通过基建托底和民生“补短板”、疏通货币信贷政策传导渠道，提高宏观管理效率。

今年以来，“降准+MLF组合”成为央行实现流动性投放的主要方式。6~7月，央行通过MLF（中期借贷便利）操作已累计净投放9055亿元，流动性环境适度宽松将持续。

那么，如何防止释放出的资金违规流入楼市？如何防止居民过度加杠杆？如何防止基建托底过程中又一次造成地方对房地产依赖加深？如何防止调控再次陷入周期性的松紧循环，造成新一轮房价上涨？

近期，部分城市甚至包括部分三四线城市楼市回温趋势显现，投资和投机炒作泛起，这对下半年楼市调控和金融政策提出了严峻考验。

对此，近期新华社文章《严格把“房住不炒”落到实处》明确提出，楼市调控正处于向长效机制完善落地的过渡关键期，地方政府要坚定不移地承担调控主体责任，保持政策连续性、稳定性，对工作不力、市场波动大、未实现调控目标的地方，应予以坚决约谈问责。

近期，一线城市纷纷以实际行动，表明继续调控的决心。7月25日，北京市房山区住建委举办了商办项目专项整治工作会，明确不得变相“以租代售”、不得为个人规避限购代办工商注册登记。

此外，广州近期也出台了住房公积金新政，一人多次离婚买房、多人频繁买卖一套房的公积金提取“被叫停”。此外，非户籍地、非缴存地异地购房，非配偶或非直系亲属共同购房等申请公积金提取，各地可结合自身实际情况阶段性停止实施该类型提取政策，继续实施该类型提取政策的地方，要严格审核申请提取住房公积金的资格。

针对贷款购房比例回升，为控制杠杆率，深圳国有大行上调房贷利率，并释放出公司购房限售5年，个人购房限售3年的调控新思路；上海市也表态“限购限贷”不放松。

目前，尽管“因城施策”的框架已形成，但很多地方依赖房地产的格局并未改变，楼市调控权责不平衡，调控效果不尽如人意。由于土地财政和税收对房地产依赖较大，自主调控容易演化为“被动调控”，甚至“边调控、边松绑”。

那些房价上涨过快、市场秩序混乱的城市，尽管出台了限售、限购等调控措施，但人才引进、公积金等政策又消解了部分调控力度。另外，囿于对楼市下滑的担心，限购、限售措施等往往“高举轻落”。

下一步调控，预计将更多强调地方主体责任。近期，国家7部委启动长达半年的楼市乱象专项整顿活动，这是史上力度最大的楼市“严打”，也是“因城施策”框架下夯实地方主体责任的一次重大行动。

目前，无论房地产开发、交易体量还是房价，相比前几年都上了好几个台阶。因此，高位平衡、防范大起大落、防范行业风险是主基调，以“稳”为主是今年楼市调控的目标。在需求端打击投机炒作，抑制房价上涨将是下半年调控的重点。

当前，以“限购、限贷、限价和限售”等为主的需求端调控体系已成型，下半年要做的就是“打补丁”。

首先，限购范围会扩展至单身、未成年人、企业和无社保缴纳记录的一般学历人才等群体，以此堵住以假离婚、子女或企业名义、人才名义等逃避限购的投机炒作。

其次，无住房交易记录或首套房购置等刚需群体，将优先获得买房资格并享受摇号，并在按揭利率、交易税费、保障房分配等方面获得政策倾斜。

现在，楼市最关键的矛盾在于“去库存”后的低库存环境，而严格的“限价令”又催生了新房和二手房价格倒挂的现象。由于新房交易成本较低，价格倒挂进一步助推投机需求泛起，人为助长供需矛盾、恶化市场预期、扰乱交易秩序。

供求错配未解决，楼市乱象将时有发生。笔者认为，下半年供给将进一步释放。首先，三季度开始，楼市将迎来季节性供给高峰；其次，开发商融资环境趋严，终端需求尚在之时，规模“排位赛”叠加降低财务成本的诉求将倒逼供给内生增加，房企将加速推盘以回笼资金。近期，部分房企供货节奏提前，楼市供求失衡得到部分缓解，并迎来适度降价。

下半年，为防止出现资金违规流入楼市和居民过快“加杠杆”的情况，金融政策将进一步趋严。近期，房企海外发债收紧之后，监管层进一步叫停房企公司债与票据互换，紧接着又收紧内地房企在港发行熊猫债的通道。

目前，抢在政策进一步收紧之前，加快出货，加速周转以缩短销售回款周期，降低财务成本，已成为房企共识，前期高价的项目低于预期入市将是常态。

同时，限购、限售、刚需优先摇号等调控措施相继出台，人才及保障性住房、共有产权住房大规模供应，价格和供应两端，都有利于确保合理需求得到满足。夯实“房住不炒”，将逐步降低房价预期，缓解供求矛盾。

在人口继续向大城市涌入的情况下，限售、限购、限贷等措施在中期继续发挥效力，甚至成为热点城市长效机制的一部分。堵住投机炒作的同时，这些措施通过降低交易频率、增加交易程序和成本增强市场摩擦，让虚高溢价逐步消退，这是在守住行业风险底线，防止楼市大起大落等综合因素考虑下，实现泡沫“软着陆”的可行路径。

同时，各地应当借助调控“窗口期”，加大供给侧改革攻坚力度。

首先，热点城市和都市圈都在大力发展轨道交通，目前的问题是都市圈规划、大城市轨交向外延伸已展开，但跨区域土地和公共服务一体化规划仍滞后，无法疏导需求向外有效转移。

其次，对于存量低效的商业办公用地，要加快片区规划和用地属性调整向居住转移，同时公共配套也要跟上，这些商业办公地的用地和空间位置都很好，建设租赁住房、共有产权住房，优先分配给刚需群体，能有效分流需求。

最后，推动房地产税尽快立法和实施，保护首套房需求，压缩投机收益预期，真正实现“房住不炒”。

（作者为资深地产研究人士）