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地产系酒店系中介系混战 长租公寓盈利模式成迷

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在租售并举的政策主导下,长租公寓无疑是这一年多来最火热的产业风口之一。不过,直至目前,还没有一家长租公寓运营服务商敢称盈利。况且,长租公寓的舞台上不断有人进场,也不断有人离场。整体市场是蓝海,运营管理是红海——这个新兴的市场,充满挑战。

前20强房企15家加入争夺

几年前,最早涉足长租公寓的是轻资产运营公司、互联网公司。从2015年开始,规模房企强势进入,形成了群雄逐鹿局面。随着万科、龙湖、保利、碧桂园等房企涉足长租公寓市场,目前,前20强房企已有15家进入这一市场。

时至今日,长租公寓成为房企发展新趋势。“物业持有,租售并举”的政策导向,意味着房地产进入下半场,开发商持有运营物业的盈利能力将成为下半场胜出的关键指数。

这些房企都准备大干一场。龙湖地产计划布局16个一二线城市,未来公寓将达5万间,进入行业前三名。万科泊寓业务已覆盖21个一二线城市,明年万科长租公寓规模将达15万间。旭辉领寓的目标是未来五年达到20万间,进入行业前五,完成国际化布局,同时实现IPO上市。

记者注意到,目前,布局长租公寓市场的主要是开发商、机构投资者、创业团队等,大致形成几个流派:地产系,以知名房企为代表;创业公司系,以魔方、优客逸家为代表;酒店系,以雅诗阁为代表;中介系,以世联为代表。

过去两年间,地产商拿下了供应量在8万套左右的全自持用地。与过去短平快的销售模式相比,这些全自持用地不得不承受一个漫长的回报周期。

做“轻”生意还是“重”生意?

“地产商做公寓,任重而道远,因为回报率低,回报周期长,融资成本也高,ABS、类REITs产品未来走向并不明朗。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,房企做长租公寓,规模效应是必须的,长租社区至少1000套房源以上,才能产生额外的商业消费氛围。在他看来,长租公寓应“轻”“重”结合,重是指资产并购、整体包租、资产增值、租金价差;轻是指资产托管、品牌加盟、管理收益、运营增效,单纯的运营风险太大。

据了解,较早进入长租公寓的运营公司,通常要从业主处将房屋租赁过来,租期一般为6—8年,由运营公司对房子装修改造,配齐家具家电,以单间或者整租形式出租。有人将其称为“二房东”模式。

不过,这批在长租公寓市场做“轻”生意的早期创业公司,有一部分已相继退出。如深圳的Color公寓、V客青年公寓,西安的好熙家公寓等公司,纷纷在2017年退出市场。它们的离场,或因经营不善,或是资金链断裂,或被更大的玩家收购。

有行家指出,轻、重资产模式都可能跑通,关键看运营。租赁行业的核心竞争力是运营能力。

尽管租赁市场前景广阔,但盈利模式仍是困扰所有企业的最大问题。“三年内不考虑盈利问题。”旭辉领寓主要负责人认为,对于盈利“要有一定的容忍度”,赚的是未来的钱。但,这种毕竟是少数。

长江证券一份报告指出,中国一线城市的租金回报率大多只有1.5%,而企业的资金成本大多都在5%以上,这意味着短期来看大多企业都不赚钱,SOHO中国董事长潘石屹还给出了对长租公寓盈利与否这一问题的答案:房地产开发商做长租公寓不亏本,几乎是不可能的。地产市场的现状是,住宅的租售比不足1%,银行贷款利率是5%,显然,“账算不过来”。

业内人士坦言,长租公寓的盈利点就在于:租金差价+金融杠杆+持有物业溢价。而商业模式的建立就在于组合相关产业要素,形成闭环的优势产业链。

一家地产系长租公寓公司负责人告诉记者,土地价格仍是限制长租盈利模式的重要因素。碧桂园等地产商在探索旧村改造、旧城改造等多种模式。

“微改造”成功模式或可复制

值得注意的是,已有成功案例让市场看到有超出租金差之外的毛利。在广州市金沙洲向南街小区,由世联行投资改造的广州世联金沙里,就是企业通过“长租公寓+商业综合体”的“世联里”模式,从格局、功能及业态进行重新整合适配,让城中村物业经过升级改造后,由旧住宅仓库变成了年轻人的时尚街坊、城中村的“会客厅”,商业整体出租面积率由近五成提升至90%。

在业界看来,其为城市城中村改造升级这一课题研究提供了有价值的答卷。“我们对村集体用地进行微改造,与房企的大拆大建不同,我们是一家轻资产公司,我们不改变城市的肌理,微改造花的成本并不大,但是却给城市带来新的活力。”世联集团董事、集团副总经理袁鸿昌说。

年报显示,这种模式已成其转型抓手。2017年,世联行新业务营收占比从去年的44%提升至53%。目前,公司在长租公寓上的投入已超10亿元。2017年,其旗下长租公寓品牌红璞公寓全国签约间数突破10万间。

记者获悉,目前世联行在广州的商业布局已快速启动,金沙里、永泰里、茶园里、人和里、江夏里,已全面进入筹备期。微改造模式可否继续成功复制,仍需拭目以待。

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