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楼市升温端倪隐现:5月上半月40城住宅交易走高

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本报记者 张敏北京(楼盘)报道

导读

多数分析人士认为,政策和市场的博弈期即将到来。未来房地产市场走势仍将出现区域分化,但将主要取决于政策调控的力度。虽然部分城市房价上涨动力仍在,但在调控压力下,仍将以稳为主。

在二三线城市的推动下,今年房地产市场的“小阳春”迹象隐约浮现。

易居房地产研究院5月18日发布报告显示,5月上半月,40城住宅成交1244万平方米,为今年以来最高水平;环比增加33%,同比减少4%。其中,二线城市和弱调控、未调控三四线城市成交量上升幅度较大。

而据统计局的数据,4月单月,全国商品房成交面积同比和环比双双下滑,同比下滑的情况还是近两年来首次出现。

虽然两组数据的统计口径并不一致,但从很多二线城市排队摇号、人才落户抢房等现象不难看出,需求潜力仍然存在,短期内市场仍有较强的升温动力。易居研究院认为,考虑到房企推盘加速,预计五月成交量将有明显上行,但同比增幅仍将处于负增长区间。

弱调控城市升温

5月上半月,易居研究院监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积为79万平方米,环比4月上半月增加20%,同比减少19%;18个二线城市新房成交827万平方米,环比增加32%,同比减少2%;18个三四线城市新房成交338万平方米,环比增加39%,同比减少4%。

从调控严厉程度来看,7个调控较严的三四线城市(限购限贷)新房成交面积环比增加12%,同比减少14%;11个未调控或弱调控三四线城市(未限购或限贷)该数据环比增加56%,同比增加1%。

整体来看,二线城市和弱调控、未调控三四线城市成交量上升幅度较大。二线城市中,由于成都在5月15日升级了楼市调控政策,仅5月8-12日5天就成交了约20万平方米,相当于4月上半月成交量的1.1倍。

弱调控、未调控三四线城市中,襄阳(楼盘)、徐州(楼盘)、韶关(楼盘)、温州(楼盘)等地环比涨幅较大,均在100%以上。

易居研究院指出,今年前3个月的上半月,40城新房成交量持续回落,受推盘量增加影响,4月上半月成交量小幅上升,5月进一步上升至年内最高水平。

该机构表示,一方面,受开发商中期业绩冲刺影响,4月底以来各地推盘量有所提升;另一方面,在限价环境下,新房性价比相对较高,因此需求并不弱。

根据统计局的数据,4月单月,全国商品房成交面积同比和环比双双下滑,同比下滑的情况还是近两年来首次出现。虽然两组数据的统计口径并不一致,但房企人士普遍认为,很多二三线城市的需求潜力仍然存在。

近期,成都、西安(楼盘)等城市出现万人摇号、排队买房等现象,凸显出短期供需关系的紧张。上海(楼盘)易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,近期释放的购房需求,主要由两部分构成:一是被调控政策压抑,二是落户新政带来的新增。

上述机构还表示,今年初至5月上半月,40城新建商品住宅累计成交面积10256万平方米,同比下降5%,降幅较前4月累计基本持平。一线和二线城市累计成交面积分别下降41%和6%,三四线城市累计成交面积上升13%。

政策博弈期将至

交易量的升温,还有库存不足的因素。据易居研究院统计,截至2018年4月底,100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米,环比减少0.7%,同比减少7.9%。自2015年以来,百城库存规模就呈现出持续性下跌态势。其中,二线城市跌幅最大。

从去化周期来看,4月份,一、二、三四线城市新房存销比分别为12.8、9.9和10.4个月,均低于12-16个月的合理区间。其中,三四线城市的去化周期达到了最近9年的最低值。

据21世纪经济报道了解,在很多实施“限价令”的城市,房企选择暂缓推盘,加剧了短期内的供应紧张。在西安的曲江新区、经济技术开发区、高新技术开发区,成都的高新南区、天府新区等热点区域,开发商普遍向21世纪经济报道反映,预估的去化周期在4个月以下。

中原地产首席分析师张大伟认为,在监管层的督促下,很多热点城市从去年开始加大供地,但由于各种原因,目前尚未形成有效的住宅供应。因此,在这些城市,市场出现了阶段性供应缺口,供需基本面已经发生变化。

正是此类原因,也导致房价出现抬升势头。根据统计局的数据,今年4月,70城新建商品住宅价格平均环比上涨0.59%,涨幅连续两个月扩大;二手房涨幅为0.48%,连续三个月扩大。

对于未来的市场走势,某上市房企负责人给出“中性”的评价。他向21世纪经济报道表示,从各地涌动的需求来看,市场不会太差;从调控政策的扩围和加码来看,市场也不会过于乐观。未来的走势如何,要取决于政策力度。

今年“五一”前后,住建部共两轮约谈了12个热点城市,并再度强调“坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任,因城因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展”。此后,楼市调控政策迎来新一轮加码。被约谈的城市中,已有7个出台了调控政策,其他城市也有强化调控的动作。

多数分析人士认为,政策和市场的博弈期即将到来。未来房地产市场走势仍将出现区域分化,但将主要取决于政策调控的力度。

易居研究院表示,未来政策面仍然是以稳为主,楼市调控政策将保持延续性和稳定性。考虑到房企推盘加速,预计五月成交量将有明显上行,但同比增幅大概率仍处于负区间内。 对于房价变化趋势,多数分析人士认为,虽然部分城市房价上涨动力仍在,但在调控压力下,仍将以稳为主。

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