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热点城市屡现"一房难求"是库存告急还是捂盘惜售?

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编者按3月之后,全国各地又密集出台了一系列楼市调控政策,内容涉及限购、鼓励和保障公积金贷款、摇号买房、扶持刚需买房等,政策细致而精准,充分体现了2018年政府工作报告中“继续实行差别化调控”的精神。在楼市调控趋严的背景之下,西安、南京和杭州等热点城市的房地产市场却出现“一房难求”的现象,“买不到房”也成为挂在购房者嘴边的热词。为什么“一房难求”现象日益突出?造成“一房难求”现状的基本原因何在?各地楼盘又是否存在捂盘惜售现象?为此,记者选取几座强二线城市进行了实地调查。

每日经济新闻记者 吴若凡

近几月以来,西安、南京、杭州等热点城市的房地产市场,新开楼盘频现“认筹人数远超房源数”现象,造成的直接结果便是市场上“一房难求”。

值得注意的是,进入2018年,各地频频出台或升级楼市调控政策,目前各地发布的调控政策数量超百个。与此同时,各城市的“人才争夺战”也不断升级,加入“人才争夺战”的城市也在持续增加。

那么,在楼市调控趋严的背景之下,为何热点城市会出现“一房难求”现象?原因何在?新城控股高级副总裁欧阳捷对《每日经济新闻》记者表示,抢夺人才的城市并没有做好增加住房供应的准备,而摇号购房更加剧了供求失衡的市场预期,住房短缺已成为人口净流入城市房地产市场的长期矛盾。

多城“一房难求”买房犹如买彩票

易居研究院最新数据显示,截至2018年3月底,全国范围受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米,环比减少1.0%,同比减少8.7%。

观察历史数据可以发现,当前全国百城库存规模相当于2013年3月的水平,即库存规模回落到了五年前水平,全国去库存“战役”可谓效果明显。

但不少城市的房地产市场却出现这样一个有趣的现象:远郊盘比近郊盘贵,毛坯房比精装房贵,二手房比一手房贵。

例如杭州楼市,“3·29”新政出台前,倒卖房号现象较为普遍,其中最为火爆的钱江新城板块,房号已经叫到50万元起,较为偏远的萧山板块,房号也要10万元到20万元。

究其原因,杭州市场分析人士认为,部分房企惜售情况严重,限价政策导致一二手房产生严重的价格倒挂,进一步推高了一手房市场,同时滋生关系户、“号子费”“一手房更名”等楼市乱象。

而楼市持续火热的长沙也如此,许多购房者“一房难求”,部分开发商捂盘惜售,尤其是高额认筹金也让许多刚需购房者叫苦不迭。据腾讯房产报道,长沙较热门楼盘认筹金10万元起收,这给刚需购房者增加了不小的压力。不少刚需无奈转向老小区,二手房价也顺势上涨。

而西安则得益于人才落户政策。4月16日,西安市公安局在官方微博高调宣布,西安迎来2018年第300000位“新西安人”。

但随之而来的问题是,西安当地有些楼盘一开盘就出现千人“抢房”现象,部分区域还出现了开发商要求全款优先、捆绑销售、捂盘惜售以及故意营造紧张气氛的情况。

“类似杭州最新摇号中签率仅为6%这样的事情,已是见怪不怪了,这也意味着供需比已接近20:1。”欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,虽然新房价格低于二手房,但买新房犹如中彩票,而摇号购房使得本来无需买房的人也倾巢而出了,从而导致供求失衡加剧。

人口激增供应缓慢“房荒”引发多重效应

这些热点城市为何会出现“一房难求”现象?欧阳捷认为,抢夺人才的城市并没有做好增加住房供应的准备。相反,实行摇号购房的城市会越来越多,更加剧了供求失衡的市场预期,住房短缺已成为人口净流入城市房地产市场的长期矛盾。

58安居客房产研究院首席分析师张波则对《每日经济新闻》记者表示,多地出现的所谓“一房难求”现象,反映了在“人才争夺战”的背景下,短期内新增需求的急剧扩大,楼市供应承压。他认为,在人才政策的吸引下,市场对优质地段优质房源的需求进一步扩大,个别在售商品住宅项目短时间内出现了一定程度的供需矛盾。

“从去年以来的成交走势来看,一线城市新房市场供需持续低位徘徊,房价稳中有落,房住不炒的调控效果明显。与此同时,二线城市的房地产调控也不断处于收紧过程中,多地市场呈现理性回归趋势。”张波告诉记者,近期多个二线城市楼市出现的趋热成交行情,很大程度上与当地的人才引进政策有关。相对一线城市而言,二线城市相对具有较低的房价水平和购房门槛,加上人才政策为购房需求的转移创造了可能性,新增购买力急剧涌入,催热了二线城市的房地产市场。

人才集中释放购房需求,对城市竞争也会产生影响。欧阳捷指出,一二线城市依仗其发展潜力、就业机会、生活环境、财政优势,把大专人才甚至中专、技校人才一网打尽,必然导致不均衡的发展态势在不同等级城市之间进一步加剧。

缓解“一房难求”增加土供是关键

实际上,由于户籍人口快速增长,多城新房市场刚性购买需求持续攀升,这对地方楼市的供应水平提出了更高的要求。

欧阳捷表示,要解决“一房难求”,只有增加土地。城市的发展土地资源不可或缺,用于居住生活的土地资源还可通过产业用地转换,或通过农村集体建设用地进入可售住宅市场等办法来增加住宅用地。

但无法忽视的一点是,激增的人口会客观推增住宅用地的供应,一定程度上使所在区域的城市教育、医疗、体育、文化等公建配套也将面临用地不足。这也就意味着上学难、就医难、健身难等问题会出现,具体到房地产市场,排队、摇号、涨价便在所难免。

“城市土地有限、耕地永久保护、用地指标不足,有限的可建设用地更多用来拉开城市框架、改善交通条件、吸引产业进驻。这些原因,也会制约城市住宅用地的供应。”欧阳捷直言。

但令人欣慰的是,日前国务院办公厅印发的《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》,为一些城市增加住宅用地供应打开了希望之门。

该办法明确:“耕地后备资源严重匮乏的直辖市,占用耕地、新开垦耕地不足以补充所占耕地,或者资源环境条件严重约束、补充耕地能力严重不足的省,由于实施重大建设项目造成补充耕地缺口,经国务院批准,在耕地后备资源丰富省份落实补充耕地任务的行为”。

以上海为例,可以调整基本农田保护规划,增加城市建设用地,重新调整人口规模上限,利用上海的集约建设经验打造集约型城市,在不大幅增加建设用地的同时,容纳更多的人口和产业。

另外,租赁住房用地供应的聚焦,虽然一定程度上将加剧新建商品住宅的供需矛盾,但市场上绝对的有效供给能够被提升。而着力提升租赁住房的供应能力,有助于利用“租购并举”的住房制度,满足越来越强盛的居住需求。

目前执行此类策略的城市已经不少。例如杭州将租赁住房用地纳入年度土地供应计划,并计划在未来3年内,新增租赁住房占新增商品房总量的30%;南京将建设或筹集的租赁性住房不低于50万平方米;武汉表示将选取符合住房租赁市场需求的新建商品房项目,按照一定比例(约为10%~20%)和相关要求配建租赁住房。

“未来,随着人才新政吸引力的不断释放,加之租赁住房的批量推出,热点城市房地产市场供需的矛盾将逐步得以缓解。在调控趋严的背景下,楼市的稳步健康发展仍是主旋律。”张波表示,在未来的调控方向上,坚持做好分类调控,遏制投机炒作的同时,支持和满足群众的刚性居住需求。

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