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楼市调控将以稳为主 一二线城市或率先探底

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(原标题:房地产蓝皮书:楼市调控将以稳为主 一二线城市或率先探底)

从城市层级来看,由于房地产紧缩调控政策不放松,一线和热点二线城市会率先探底,三四线城市市场的调整,预计将于2018年下半年出现。

5月14日,由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.15(2018)》给出了上述预测。

 楼市调控将以稳为主

展望2018年,蓝皮书称,楼市调控将以“稳”为主,为住房制度改革和房地产长效调控机制建设营造稳定的市场环境,楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖。

一方面,尽管热点一二线城市房地产市场明显降温,但供不应求的市场格局并未发生实质性转向,房价仍存在一定上涨压力,需要维持现有政策调控力度不变,部分热点城市不排除进一步出台更为严厉的调控政策;另一方面,由于三四线城市市场热度持续提升,房价、地价快速上涨,市场已经被充分“激活”,前期刺激政策需要淡出甚至转变为紧缩调控,以维持房地产市场平稳健康发展。

蓝皮书认为,在供给侧,一线和热点二线城市为缓解库存危机,土地供应量有望进一步提升。但限价政策很难有所放松,热点城市供应量将持续偏紧;在需求侧,“房住不炒”的政策基调不会发生变化,加上银行信贷收紧也使得购房成本显著上升,故而成交规模也会受到一定程度的限制。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响,将出现回调。销售萎缩和融资渠道受阻给房企造成的资金压力,一定程度上影响了房企新开工意愿,新开工面积增速仍将维持低位运行。

从城市层级来看,由于房地产紧缩调控政策不放松,一线和热点二线城市会率先探底,而三四线城市调整将明显滞后于一线城市,政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定的热度,但随着去库存刺激政策逐渐退出,转变为紧缩调控,预计2018年下半年三四线城市市场调整将会出现。

 个人住房贷款利率仍有上行可能

去年底,国家有关部门定调2018年楼市调控时提出要坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性。蓝皮书预计,2018年房地产调控政策将维持平稳,出现过热势头的城市政策将适时收紧。

总体而言,房地产市场在经历了过去几年的大幅上涨后将进入调整期,个人住房贷款业务增长也将随之继续放缓。同时,在市场化资金成本上升的推动下,贷款利率将继续上行。

从信用风险来看,个人住房贷款仍是商业银行优质的资产。然而,受制于市场需求萎缩和监管政策趋严影响,2018年个人住房贷款增速将继续放缓。

蓝皮书还分析,个人住房贷款利率仍有上升空间。

当前,美国、欧洲等主要经济体正在逐渐收紧货币政策,包括实施加息和缩减资产负债表,对我国货币政策形成一定制约。蓝皮书称,从稳定汇率的角度考虑,未来人民银行将跟随美联储上调公开市场利率,甚至上调存贷款基准利率水平,这些操作都将逐步传导或直接影响到信贷业务的定价水平。

对于2018年总体的房地产市场的形势,在发布会后举行的房地产高峰论坛上,中国社会科学院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞称,当前一是要妥善管理预期,包括推出一些重大政策或重大制度,都要在市场提前消化,使不确定的预期得以适应。二是要持续保持调控政策的人性化和机制化,既要坚持原则又要有些韧性,并且维持政策的持续性,建立更敏感、更灵活的机制。此外,在租售并举的框架下,在土地和金融税收等方面大胆改革。

在论坛上,中国人民大学汉青经济与金融高级研究院副院长陶然建议,可以打破集体建设用地不准进入城市房地产市场的限制,建立由高中低端构成的房地产市场,既有出租屋,也有商品房。

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