本报记者 王营 实习生 戚译丹 北京报道
导读
集体建设用地建设租赁住房在融资方面有了实质进展。北京市公布的融资方案中，贷款期限最长可达25-30年并可灵活还款。此外，房企自持长租公寓也获得了银行信贷的大力支持，房企自持长租公寓项目的租户贷款也有了进展。
在租售并举政策倡导下，租赁住房各类主体正逐渐获得银行在信贷方面的支持。从各类试点方案看，银行对于租赁市场的支持有望与购房同步。
值得关注的是，集体建设用地建设租赁住房在融资方面也有了实质进展。5月9日，北京市住建委宣布会同金融管理部门，积极研究支持集体租赁住房的长期贷款政策。目前，北京市首批试点为国家开发银行、农业银行、建设银行、华夏银行，已确定具体融资方案，将向符合银行评级条件的农村集体经济组织、与国企合作的联营公司提供长期、足额贷款。
记者注意到，北京市公布的融资方案中，贷款期限最长可达25-30年并可灵活还款。贷款金额最高可达项目总投资的80%。
21世纪经济报道记者调查了解到，除了政府牵头试点项目以外，房企自持长租公寓也获得了银行信贷的大力支持，房企自持长租公寓项目的租户贷款也有了进展。
银行助力
银行对长租公寓市场的助力作用日益凸显。
2017年8月两部委印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
今年5月9日，北京市住建委对外表示，北京作为试点城市，明确提出在2017-2021年，将新供应各类住房150万套以上，其中租赁住房50万套，主要在集体建设用地上建设。在此基础上，加大对租赁房项目的信贷支持力度，创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。
据北京市住建委公布的方案，前述四大银行提供的贷款期限最长可达25-30年并可灵活还款，设置宽限期，宽限期内只还利息不需还本，且建设期内利息可用贷款偿还。运营期可根据项目出租率情况设置灵活的还本付息计划。贷款利率根据借款人、担保人及项目情况，在基准利率基础上综合确定。
此外，项目取得建设项目用地预审意见、立项批复文件、规划意见、项目占地批复、环评批复等文件后即可申请贷款，申请材料齐全的情况下，20-40个工作日即可获批。项目取得施工许可证后银行放款。各银行均表示可优先安排足够额度。
21世纪经济报道记者注意到，前述银行对这类土地建设租赁住房的融资支持力度很大。国家开发银行北京分行承诺未来5年支持1200亿，其中2018年200亿，可统筹用于棚改项目。农业银行北京分行表示，贷款审批后，按照项目进度优先安排相应贷款额度。建设银行北京分行承诺未来5年500亿元，其中2018年50亿元，可统筹用于集体土地建设租赁住房项目、保障房项目、棚改项目建设等。华夏银行承诺未来5年500亿元，其中2018年30亿元。
易居研究院研究总监严跃进认为，从北京此次贷款的政策看，有三个特点。第一是开辟绿色通道，对于发展租赁市场的企业来说，此类银行的贷款会给予优先办理的优惠。第二是贷款条件灵活性，尤其是考虑到租赁业务前期收益不高，所以会有前期只需偿付利息等条款设置，这也是给予发展租赁业务的企业一个缓冲。第三是贷款资金充足，给予80%比例的贷款规模，相当于房企只需要筹集20%的资金，这样的自有资金和融资规模比例是恰当的，是银行贷款风险把控以及扶持贷款业务的考虑下所形成的。
58安居客房产研究院首席分析师张波表示，必须肯定此举是多渠道保障租赁房源供给的有效方式。由于集体建设用地建设租赁房源本身存在建设期长、回报期长、回报率不高的特点，如果缺乏资金层面的支持，实际实施过程难度的确颇大。
张波认为，这次政策有几大亮点，其一是相比于房企开发贷款的三年期限，此贷款期颇长，可以有效降低项目本身还贷压力；其二是还款方式灵活，甚至宽限期内可以只还息不还本；其三是贷款金额高。综合来看，如果可以实施，将对集体建设用地建设租赁住房起到很好的保障和促进作用。
不过，“赚赚金融”相关人士提醒，需要注意的是在无抵押的情况下，如何确定借款人的偿还能力以及控制贷后坏账的发生。
多主体获益
除了政府牵头的集体土地租赁住房融资贷款得到支持，其他各类主体也陆续得到银行支持。
如5月9日，龙湖集团与中国工商银行在成都举行全面战略合作协议签署仪式。二者联手打造“冠寓租房分期”项目，建立信用卡租房分期付款的全面业务合作。
据了解，此次合作将把市面上现有的房租季缴、半年缴、年缴的大额度支付模式，转为按月支付。
冠寓是龙湖集团布局长租公寓市场的首个品牌，后者四大主航道业务之一。龙湖方面表示，在成都试点之后，未来上述合作模式有望逐步覆盖全国更多城市的冠寓。
另外，21世纪经济报道记者了解到，租户端的租房贷款也有进展。作为全国首个企业自持租赁项目，万科翡翠书院（优惠购、楼盘相册、最新报价）“十年租金180万起”的消息曾引发热烈讨论。记者于5月11日致电万科翡翠书院销售人员了解到，租户可按照北京租赁房贷款新政向银行申请贷款，目前该项目合作银行为建行、工行、交行和北京银行。不过各银行可接受的贷款年限及利息仍在敲定中。
万科翡翠书院项目位于北京海淀区，距离中关村13公里、西二旗8公里。一期提供1290套租赁型住房。目前公布的价格方案为90平方米户型1.5-1.8万元/月元，180平方米户型3-4万元/月，最长可租十年，需一次付清租金。不过该项目销售人员向记者表示，“尚未开盘，价格不能完全确定。”
针对租赁住房的信贷，张波建议，银行在利率方面可以给予更多政策倾斜甚至是政府的专项补助，并适当放宽贷款方的条件限制，这样才能真正有效促进长租公寓多渠道多主体供给。
本文来源：21世纪经济报道
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