美国高端地产销售重返中国 高净值人群心存顾虑

随着过去一年人民币兑美元汇率涨幅超过9%，美国高端地产再度向中国高净值人群伸出橄榄枝。

近日，美国纽约房地产经纪商CORE与仲量联行联合推出“华尔街一号”项目556个豪华住宅单位，面向国内富豪销售。其住宅单位按照不同房型与面积，售价在97万-逾400万美元不等。

CORE行政总裁肖恩·奥舍（Shaun Osher）向记者表示，之所以将华尔街1号项目亚太区销售路演放在中国，一方面是看好中国高净值人群海外置业需求逐年升温，另一方面是人民币兑美元较大幅度升值，某种程度提高了中国高净值人群的“购买力”。

相比美国房产经纪商的“热情”，中国不少高净值人群则显得相对谨慎。

多位近期参与美国高端住宅销售路演的高净值人士坦言，尽管不少项目销售方一再强调“地段”与“资产保值功能”，但当前美国高端住宅价格疲软让他们不得不选择观望。更重要的是，在特朗普税改政策大幅增加美国高端住宅房贷税收负担的压力下，他们尚未找到合理的税务筹划办法。

额外的购房风险待解

为了吸引中国高净值人群认购，CORE特意安排了首付5%——6个月再付5%——2020年交房时支付尾款80%（其中房价70%可申请银行贷款）的交易付款方式。

肖恩·奥舍（Shaun Osher）称，这主要是为了减轻国内高净值人群外币付款压力。但此举能否打动国内高净值人群，仍是未知数。

一位近期参与美国高端住宅销售路演的高净值人士认为，此前也有美国房产经纪机构推出类似的分期付款方式，但这反而引起他们的担心，比如若投资者按房价70%申请银行贷款，一旦还款期间人民币汇率出现大幅下跌，自己就要支付更多人民币兑换外币还贷。如此等于变相抬高了“购房价格”，但目前没有专业机构能为他们解决这个汇率风险隐患。

此外，也有个别高净值人士担心一旦国内人民币资金难以换汇“出不去”，是否会遭遇购房违约风险。

“不过，更多人头疼的，还是特朗普税改政策造成的额外税收压力。”他告诉记者。具体而言，由于特朗普税改政策规定美国住房贷款利息抵税额度将从原先的100万美元调低至50万美元，导致美国高端住宅的按揭贷款（至少百万美元）需要支付额外的税收，在不少国内高净值人士看来，这等于是“额外的房贷负担”，却又找不到妥善办法规避。

“事实上，这些烦恼需要借助专业机构妥善解决。”仲量联行亚太区国际住宅部总监茜安妮（Anne-Marie Sage）表示，通常专业机构会为国内高净值人群设计专门的海外置业交易结构——做好合理税务筹划与人民币汇率波动风险对冲同时，还会寻找海外银行尽快办理贷款手续以避免购房付款违约。不过，当前海外银行给中国高净值人群在美置业所提供的贷款年化利息约在3.7%-4.9%，利率高低主要取决于贷款速度。

在她看来，鉴于华尔街周边地区高端住宅的租金收入水准，华尔街1号项目的租金年化回报率略高于4%，能解决大部分放贷利息支出。

不过，在业内人士看来，尽管这些操作性问题可以通过专业机构解决，但去年以来美国纽约市高端房产价格持续疲软，很可能成为国内高净值人群重返美国高端住宅市场的最大制约。

“纽约疲软”何时休

REBNY总裁John H. Banks此前向21世纪经济报道记者提供的数据显示，尽管2017年纽约市住宅房地产交易额超过500亿美元，但不同价位房产销售状况截然不同——100万-300万美元的纽约房产项目去年四季度销售数量增长同比约10%，呈现量价双涨的格局，相比而言，逾400万-500万美元的高端房屋销售数量同比下降38％。

“究其原因，是经历前些年价格持续上涨，纽约市高端地产项目价格偏高，加之特朗普税改政策打压高端地产投资情绪，导致一段时间内纽约高端地产出现供大于求状况。”John H. Banks向记者坦言。

这也让不少国内高净值人士担心自己投资纽约高端地产能否起到资本保值的作用。

“目前而言，近期纽约市高端地产价格出现企稳迹象。”肖恩·奥舍（Shaun Osher）表示，过去一两年纽约高端地产价格跌幅接近14%，吸引到不少全球投资者抄底，因此曼哈顿等核心地段房产供应减少，部分地段高端住宅开始回归供需紧张格局。

不过，这能否打消国内投资者的顾虑，仍是未知数。

上述近期参与美国高端住宅销售路演的投资人士坦言，除非看到纽约高端地产价格出现明显回升迹象，否则他依然会选择观望。

“今年初我刚去过纽约，看到纽约曼哈顿地区越来越多商业地产正在改建商住综合体，感觉当地高端地产供需关系依然存在较大变数。”他直言。